TJ 77284, 12 août 2026, RG 26/00403

Min N° 26/00746
N° RG 26/00403 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEIW3

Mme [J] [W]

C/
Société OPH [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 août 2026

DEMANDERESSE :

Madame [J] [W]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Alexandra BAPTISTA, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Société OPH [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 20 mai 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me François MEURIN

Copie délivrée
le :
à : Me Alexandra BAPTISTA

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous-seing privé en date du 01 décembre 2005, l’Office public d’habitation à loyers modérés de [Localité 1] (l'OPHLM [Localité 1]) a donné à bail à Madame [J] [W] un logement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 153,31 euros.
En raison de dysfonctionnement de l’ascenseur, à compter du mois de juillet 2024, Madame [J] [W] a essayé de régler à l’amiable le différend l’opposant à l'OPHLM [Localité 1] en ayant recours à un chargé de conciliation en rapports locatifs.
Par exploit de commissaire de justice en date du 20 janvier 2026, Madame [J] [W] a fait assigner l'OPHLM [Localité 1] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux, afin notamment de le voir condamner à payer des dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance et préjudice moral, et que soit ordonné la réduction du loyer mensuel.
A l’audience du 20 mai 2026, Madame [J] [W], représentée, se réfère à ses écritures déposées à l’audience, et demande au juge des contentieux de la protection de :

Débouter l'OPHLM [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner l'OPHLM [Localité 1] à payer à Madame [J] [W] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance compte tenu du manquement du bailleur à son obligation d’entretien et de réparation des équipements des parties communes qui comprennent les deux ascenseurs de l’immeuble,Ordonner la réduction du loyer mensuel actuel de Madame [J] [W] à hauteur de 100 euros par mois jusqu’à la remise en fonctionnement des ascenseurs de l’immeuble,Condamner l'OPHLM [Localité 1] à ce titre,Condamner l'OPHLM [Localité 1] à payer à Madame [J] [W] la somme de 3.000 euros à titre de préjudice moral,Condamner l'OPHLM [Localité 1] à payer à Madame [J] [W] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner l'OPHLM [Localité 1] au paiement des entiers frais et dépens en ce compris le coût de l’assignation,Dire qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'OPHLM [Localité 1], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience, et demande au Juge des contentieux de la protection de débouter Madame [J] [W] de toutes ses demandes, de la condamner à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Il sera renvoyé aux écritures des parties, déposées à l’audience, pour un exposé littéral de leurs moyens respectifs, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 12 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :
L'OPHLM [Localité 1] assignée à personne morale, était régulièrement représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales
Sur le trouble de jouissance
Les articles 1719 et 1720 du code civil prescrivent au bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Il ressort des dispositions de l’article 6 de la Loi du 06 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé….
Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement…d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement….d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Madame [J] [W] considère que l'OPHLM [Localité 1] a manqué à ses obligations d’entretien et de réparation des équipements des parties communes, en raison de la panne des ascenseurs pendant un an, rendant difficile l’accès à son logement, car elle doit emprunter des escaliers en colimaçon étroits et dangereux, alors qu’elle présente une situation de handicap. Elle souligne qu’aucune mesure compensatoire ne lui a été proposée, et qu’elle a été contrainte de quitter son logement jusqu’à la remise en état des ascenseurs.
L'OPHLM [Localité 1] fait valoir qu’un des deux ascenseurs a subi un problème technique au mois de juillet 2024, que le remplacement d’une pièce fabriquée en Espagne était préconisée par la société titulaire du contrat d’entretien, ce qui a généré du retard dans la réparation, mais que par la suite les inondations du mois d’août 2024, pour lesquelles un arrêté d’état de catastrophe naturelle a été prononcé sur la ville de [Localité 1], l’ont contrainte à mettre à l’arrêt les ascenseurs, qui ont été remis en service le 20 août et 07 octobre 2024. Il ajoute que de nouvelles inondations au mois d’octobre 2024, et une nouvelle crue de la rivière du [Localité 3] Morin, sous-affluent de la Seine, a provoqué une nouvelle mise à l’arrêt de l’ascenseur, et des travaux de remplacement des ascenseurs ont par la suite été lancés dans le cadre d’un marché public.
Il souligne que les locataires ont été informés des travaux envisagés et des marchés publics qui devaient être attribués, que les nouveaux ascenseurs ont été mis en service au mois d’août 2025, que ces évènements lui sont extérieurs et imprévisibles, et ne démontrent pas un manque de diligences du bailleur dans ses obligations.

En l’espèce, il est produit aux débats deux Arrêtés du Ministère de l’intérieur en date des 23 septembre 2024 et 23 octobre 2024 portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle sur la commune de [Localité 1] pour les périodes respectives des 01 au 02 Août 2024 et des 08 au 13 octobre 2024. Il est également justifié d’un ordre de service émis par le bailleur l'OPHLM [Localité 1] le 05 août 2024 pour la réalisation de travaux sur l’ascenseur à la suite de la période d’inondation du début du mois d’août, lequel a été remis en service le 20 août 2024, comme indiqué dans le document de « Mise à disposition d’installation après travaux ».
Il est également produit un « plan pluriannuel des travaux d’investissement 2023 » prévoyant le remplacement des deux ascenseurs [Adresse 5], et le lancement d’un marché public avec appels d’offres, dont plusieurs retenues à compter du mois de novembre 2024, et une fin de travaux estimée au mois de septembre 2025. La partie défenderesse communique une note d’information à destination des locataires faisant état d’une période de réalisation des travaux de remplacement des deux ascenseurs entre le 16 juin et le 18 août 2025, et un procès-verbal de réception des travaux en date du 25 septembre 2025.
Au regard de ces éléments, il apparaît que le bailleur l'OPHLM [Localité 1] a fait preuve de diligences pour réparer et remplacer les ascenseurs défaillants, à la suite des deux périodes d’inondation sur la commune de [Localité 1], ayant donné lieu à des arrêtés de reconnaissance de catastrophe naturelle, et qui constituent donc des évènements extérieurs, imprévisibles et irrésistibles, caractéristiques d’une force majeure, qui ont empêché l’exécution par le bailleur de son obligation d’entretien et de réparation. Le bailleur l'OPHLM [Localité 1] justifie que les travaux de remplacement des ascenseurs étaient prévus dans le plan pluriannuel des travaux dès l’année 2023, qu’avant les inondations celui-ci a mandaté une entreprise pour réparer l’ascenseur tombé en panne au mois de juillet 2024, lequel a été remis en service au mois d’août 2024, et que le retard dans l’exécution des travaux de remplacement, résulte prioritairement des évènements de force majeure que constituent les inondations des mois d’août et octobre 2024, et du délai de la procédure d’appel d’offres pour l’exécution du marché public.
Ainsi, Madame [J] [W] échoue à démontrer l’inexécution ou le retard dans l’exécution de son obligation d’entretien et de réparation par l'OPHLM [Localité 1], qui serait la conséquence directe du préjudice de jouissance qu’elle allègue.
En conséquence, il convient de débouter Madame [J] [W] de sa demande sur ce chef.
Sur la demande de réduction du loyer
En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l’article 6, le juge saisi peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.
Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

L’article 9 du code de procédure civile impose à chacune des parties de rapporter la preuve de ses prétentions.

Madame [J] [W] sollicite une réduction du loyer jusqu’à la remise en fonctionnement des ascenseurs de l’immeuble.
En l’espèce, il ressort des éléments du dossier qu’un procès-verbal de réception des travaux de remplacement des ascenseurs situés [Adresse 6] sur la commune de [Localité 1] a été établi le 25 septembre 2025. Madame [J] [W] n’apporte aucun élément objectif permettant de démontrer que les ascenseurs étaient encore défaillants au moment de l’introduction de l’instance, et lors des débats d’audience.
En conséquence, elle sera également déboutée de sa demande sur ce chef.
Sur la demande en réparation du préjudice moral
L’article 1231-1 du code civil prévoit l’engagement de la responsabilité contractuelle du débiteur, en raison de l’inexécution ou du retard dans l’exécution de son obligation.
Il est constant que le bailleur est tenu d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.
En l’espèce, l’inexécution ou le retard dans l’exécution de son obligation d’entretien et de réparation par le bailleur l'OPHLM [Localité 1] n’ont pas été démontrés.
Ainsi, Madame [J] [W] ne rapporte pas la preuve d’un non-respect de son obligation contractuelle par le bailleur qui serait la conséquence directe du préjudice moral allégué.
En conséquence, il convient de la débouter de sa demande sur ce chef.
Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [J] [W] succombant chacun en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l'instance.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS