TJ 44109, 14 août 2026, RG 26/00815

Minute n°26/478
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 14 Août 2026

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DEMANDEUR :

Madame [I] [A] [L] [N] [F] épouse [E]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [Z] [M] [P] [E]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentés par Me Virginie HAMON, avocat au barreau de NANTES - 285

D'une part,
DÉFENDEUR :

Madame [B] [X]
[Adresse 2]
[Localité 1]

comparant en personne

D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Gaëlle DEJOIE
GREFFIER lors des débats : Aurélien PARES
GREFFIER lors du prononcé : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 juin 2026
date des débats : 19 Juin 2026
délibéré au : 14 Août 2026

RG N° RG 26/00815 - N° Portalis DBYS-W-B7K-ONO2

COPIES AUX PARTIES LE :
CCCE + CCC Me HAMON
CCC Mme [X]
CCC préfecture
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 2022, monsieur et Madame [Z] [E] et [I] [F] épouse [E] (les époux [E]) ont donné à bail à madame [B] [J] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer révisable de 638,22 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, les époux [E] ont fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mettant en demeure madame [B] [J] d'avoir à régler la somme principale de 1.410,40 euros au titre des loyers échus et impayés, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2026, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 26 février 2026, les époux [E] ont fait assigner madame [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, et obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- l'expulsion de madame [B] [J] ainsi que de tout occupant de son chef,
- la condamnation de madame [B] [J] au paiement des loyers, échus et impayés au 31 janvier 2026, pour 2.833,60 euros,
- la condamnation de madame [B] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer,
- la condamnation de madame [B] [J] au paiement d’une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2026, lors de laquelle les époux [E], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d'instance, sous réserve d’actualisation de leur créance à la somme de 3.532,40€, incluant le loyer du mois de juin 2026. Ils ont indiqué que la locataire n’avait repris que partiellement et irrégulièrement le paiement des loyers, et qu’ils étaient opposés dans ces conditions à l’octroi de délais de paiement.

Madame [B] [J] n’a pas contesté le décompte produit par les bailleurs ; elle a indiqué ne pas être en mesure de régler une somme plus élevée que 150 euros par mois, en tenant compte de ses propres ressources incluant ses pensions de retraite et de réversion pour un total de 1.500 euros, celles de son fils hébergé chez elle et actuellement au chômage s’élevant à 700 euros ne lui permettant pas de participer davantage au paiement du loyer.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. En l’espèce, aucun dossier de surendettement n’a été déposé.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.

En l’espèce, les époux [E] justifient de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation du 25 février 2026 a été notifiée au préfet de [Localité 3] Atlantique le 26 février 2026, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que «Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article XI une clause résolutoire prévoyant sa résiliation de plein droit « à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer […] et deux mois après un commandement demeuré infructueux. »

Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 14 novembre 2025 à madame [B] [J] – dénoncé au représentant de l’état le 18 novembre 2025 – pour un arriéré de loyers et charges de 1.410,40 euros, échéance de novembre 2025 incluse. Ce commandement accorde un délai de deux mois à la locataire pour régler sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, une reprise du paiement des loyers par la locataire n’étant intervenue qu’à compter du mois d’avril 2026, soit après délivrance de l’acte introductif d’instance. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 janvier 2026.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de madame [B] [X], qui occupe désormais le logement sans droit ni titre, et qui devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [B] [J] sera par ailleurs condamnée à payer aux époux [E] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté le cas échéant dans les conditions initialement prévues au bail pour la révision du loyer – même si la situation n’a pas vocation à perdurer, à défaut de quoi la locataire pourrait se maintenir dans les lieux et se trouver dans une situation plus favorable que si la clause résolutoire bail n’avait jamais joué – et ce à compter du mois de juillet 2026 et jusqu’à libération effective et complète des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la dette locative :

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale des époux [E] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2.820,80 euros à la date de la résiliation du bail. A l’audience, les parties s’accordent sur le montant de la dette, actualisée au 19 juin 2026, à hauteur de 3.532,40 euros. Mme [X] n’a pas fait valoir de justificatif du paiement d’une somme supplémentaire à prendre en compte au titre des règlements.

En conséquence, madame [B] [X] sera condamnée à payer aux époux [E] la somme de 3.532,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 juin 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V.

Il ressort de l’audience et du décompte actualisé versé aux débats, ce que madame [B] [X] n’a pas contesté, que la locataire a repris le versement de son loyer en intégralité (révision incluse) pour les mois d’avril, de mai et de juin 2026.

Dans ces conditions, il est légalement possible d’accorder à madame [X] la possibilité de délais de paiement, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dont les conditions sont remplies.

Le diagnostic social et financier indique que madame [X] est en mesure au regard de ses ressources et de ses charges de régler une somme maximale de 300 euros par mois sur 12 mois. Ainsi, Mme [X] paraît en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la proposition de la locataire de régler une somme de 150 euros par mois, qui permet d’assurer le paiement de la totalité de la dette de manière échelonnée sur 24 mois, en sus du règlement du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si madame [X] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, elle sera condamnée à payer aux époux [E] et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges revalorisé ou indexé ainsi que dit ci-dessus.

Sur les demandes annexes :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [B] [X], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 novembre 2025.

En l’espèce, l’équité commande de condamner imadame [B] [J] à indemniser les époux [E], qui ont dû recourir à la justice pour faire valoir leurs droits, des frais avancés non compris dans les dépens, à hauteur de la somme de 800 euros.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS