TJ 06088, 14 août 2026, RG 24/00858

COUR D’APPEL D’A€X EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE N° 2026/ 465

JUGEMENT : [R] [U], [S] [A] épouse [U] c/ S.C.I. SERNICE, SDC « [Adresse 1] », [D] [I], S.D.C « [Adresse 2] », SDC « [Adresse 2] »

Du 14 Août 2026
2ème Chambre civile
N° RG 24/00858 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PRUV

Grosse délivrée à
Me BELFIORE - 413
Me CHAHOUAR-BORGNA - 127
Me Elsa MEDINA - 183
Me Lisa ZIRONI - 550

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du quatorze Août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’est tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats, conformément aux articles 812 à 816 du code de procédure civile.

L’affaire a été débattue le 02 Mars 2026 en audience publique, devant :
Président Madame Karine LACOMBE
Greffier : Madame CONTRERES faisant fonction de greffier, présent uniquement aux débats.

Le Juge rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de :
Président : Madame Mélanie MORA
Assesseur : Madame Karine LACOMBE
Assesseur : Madame Françoise BENZAQUEN

DÉBATS

A l’audience du 02 Mars 2026, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le prononcé de la décision a été prorogé au 20 juillet puis au 14 août 2026.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Août 2026 après prorogation, signé par Madame MORA Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEURS

Monsieur [R] [U]
[Adresse 3] - [Localité 1]
représenté par Maître Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [S] [A] épouse [U]
[Adresse 3] - [Localité 1]
représentée par Maître Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSES

S.C.I. SERNICE
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4] - [Localité 2]
représentée par Me Elsa MEDINA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndicat de copropriétaires “[Adresse 1]”
sis [Adresse 3] [Localité 3], prise en la personne de son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY, prise en son établissement NEXITY NICE MERIDIA dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 4]
représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [I] [D]
[Adresse 6] - [Localité 5]
représentée par Me Lisa ZIRONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndicat de copropriétires de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 2]” sis [Adresse 2] à [Localité 1],
représenté par son syndic, le Cabinet DRAGO dont le siège social est sis [Adresse 7] - [Localité 3] - prise en la personne de son représentant légal
n’ayant pas constitué avocat

Syndicat de copropriétaires de la résidence “[Adresse 2]”
dont le siège est situé [Adresse 2] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet CITYA dont le siège social est sis [Adresse 8] - [Localité 6]- prise en la personne de son représentant légal
n’ayant pas constitué avocat

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié reçu le 11 février 2020 par Me [N] [X], notaire à NICE, M.[R] [U] et Mme [S] [A] épouse [U] ont acquis auprès de la SCI SERNICE divers lots de copropriété au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] , [Adresse 3] à [Localité 1], désignés comme suit :
Le lot n 4 : Une cave située au rez de jardin du bâtiment A teintée en jaune et portant le numéro quatre au plan. Et les soixante et un/dix millièmes (61/ 10000èmes) des parties communes
générales.
Le lot n 8 : Un appartement situé au rez de jardin du bâtiment A composé de : un séjour, d'une chambre, cuisine, water closet, teinté en rose et portant le numéro huit au plan, Et la jouissance exclusive et particulière d'une parcelle de jardin clôturée, attenante à cet appartement et figurée sous hachurés rouge au plan du rez de jardin. Et les sept cent huit/dix millièmes (708/ 10000 èmes) des parties communes générales.

Peu après leur entrée dans les lieux, les époux [U] ont constaté des odeurs d’humidité, des moisissures sur le sol et sur les murs de l’ensemble de l’appartement.

Ils ont indiqué avoir appris des autres copropriétaires que les travaux intervenus sur le mur de façade de l’immeuble pour canaliser les eaux se sont révélés insuffisants, le mur de façade étant proche d’un mur de soutènement appartenant au syndicat des copropriétaires voisin, sis [Adresse 2], ainsi qu’au propriétaire d’une maison limitrophe appartenant à M. [B], lequel serait également à l’origine de désordres d’infiltrations.

L’espace entre les deux murs entraînerait le passage d’eaux insuffisamment canalisées et drainées et des désordres dans l’appartement du rez-de-chaussée des époux [U].

Ils ajoutent que des investigations seraient intervenues en 2018, à la demande de la SCI SERNICE, pour des problèmes de venues d’eau dans l’appartement ; que la SCI SERNICE, informée de ces difficultés, n’a pas prévenu les époux [U] de ces problèmes d’humidité et d’infiltrations et désordres consécutifs en partie privative.

Par lettre recommandée du 12 avril 2021, les époux [U] ont mis en demeure la SCI SERNICE de prendre en charge les travaux de reprise et de procéder à une proposition amiable de règlement.

Les parties se sont rencontrées et par courrier du 03 mai 2021, la SCI SERNICE a informé les époux [U] des travaux réalisés dans la copropriété avant la vente et a indiqué n’avoir eu aucun désordre d’infiltration en partie privative avant la vente.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a fait réaliser deux rapports par l’APAVE d’une part le 19 février 2021 et par le bureau d’études BATI d’autre part le 18 février 2021 afin d’obtenir un avis sur les travaux à réaliser entre le mur de soutènement de la copropriété voisine du [Adresse 2] et le mur de façade du logement du rez-de-chaussée de la copropriété.

Les époux [U] ont adressé plusieurs mails afin de solliciter la tenue d’une assemblée générale extraordinaire pour la réalisation d’une expertise et que des travaux puissent être rapidement réalisés.

Ils ont saisi le juge des référés aux fins de voir désigner un expert judiciaire avec une mission habituelle en la matière.

Par ordonnance du 22 février 2022, M. [M] a été désigné.

Dans le cadre de cette procédure, M. [P] [B] avait été assigné en qualité de propriétaire présumé de la maison située au [Adresse 2], lequel n’a pas comparu à l’audience.

Postérieurement à l’ordonnance précitée, les époux [U] ont été informés par les services de la mairie que ladite maison située au [Adresse 2] était la propriété de Madame [D] [O].

Par ordonnance du 31 mai 2022, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à Mme [I].

Les ensembles immobiliers figurant au [Adresse 2] portent deux noms différents :
- La maison [F] pour la résidence [Adresse 9] représentée par le cabinet CYTIA syndic.
- La maison [J] pour la résidence [Adresse 9] représentée par le cabinet DRAGO syndic.

La parcelle située en contrebas de cette copropriété et jouxtant la résidence [Adresse 1] constitue une entité à part entière.

L’expert a déposé son rapport le 16 octobre 2023.

Par exploits du 20 février 2024, les époux [U] ont assigné devant la présente juridiction la SCI SERNICE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], sis [Adresse 3] [Localité 1], Mme [D] [O],le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 2]” représenté par son syndic le cabinet DRAGO, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet CITYA aux fins de réalisation des travaux préconisés par l’expert et indemnisation de leurs préjudices.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 mai 2025, les époux [U] sollicitent de voir :
Vu l’article 1137 et 1641 du code civil ;
Vu les articles 1231 1 et suivants du Code civil ;
Vu l’article 1240 et la théorie des troubles anormaux de voisinage ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile ;
Vu les pièces versées aux débats ;
Vu l’article 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNER in solidum les syndicats de copropriétaires [Adresse 2] et Madame [I] sous astreinte de 150 € par jour de retard, à réaliser les travaux de reprise préconisés par l’Expert judiciaire et à produire, à compter de leur achèvement, les factures des travaux entrepris ;
CONDAMNER le SDC [Adresse 3] [Adresse 1], sous astreinte de 150 € par jour de retard, à réaliser les travaux de reprise préconisés par l’Expert judiciaire et à produire, à compter de leur achèvement, les factures des travaux entrepris ;

CONDAMNER la SCI SERNICE à indemniser les époux [U] de leur entier préjudice en l’état des vices cachés et du dol commis, à savoir les sommes suivantes :
41.250 € au titre du préjudice de dévalorisation du bien ;
39.879,198 € au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu contracter dans des conditions plus avantageuses.
CONDAMNER in solidum les SDC [Adresse 2], Madame [I], le SDC [Adresse 3] [Adresse 1] et la SCI SERNICE au paiement des dommages et intérêts suivants aux époux [U] :
24.000 € (à parfaire au jour de la décision) au titre de leur préjudice de jouissance ;
53.004,6 € au titre des travaux de reprise des parties privatives ;
7.073, 57 € au titre du remboursement des frais et travaux ;
24.067,82 € au titre du préjudice matériel et financier ;
50.000 € chacun au titre de leur préjudice moral et physique.
CONDAMNER in solidum les SDC [Adresse 2], Madame [I], le SDC [Adresse 3] [Adresse 1] et la SCI SERNICE au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les dépens de la procédure de référé expertise et les frais d’expertise judiciaire.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 31 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 3] [Localité 1] demande au tribunal de voir:
A titre principal
Juger que le syndicat [Adresse 1] n’est pas responsable de la mauvaise gestion des eaux par les autres défendeurs et que sa responsabilité ne peut ainsi être recherchée,
Débouter les consorts [U] de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte à l’encontre du SDC [Adresse 1] eu égard aux travaux ayant été votés ;
Débouter les consorts [U] de leurs demandes indemnitaires envers le syndicat [Adresse 1].
A titre subsidiaire :
Juger que la responsabilité du syndicat [Adresse 1] n’est visée que concernant une négligence dans l’entretien de la façon de cuve ou bas de rétention de la copropriété RESIDENCE [Adresse 1] et non respect des normes et règlements en vigueur de son réseau d’évacuation .
Juger que les demandes indemnitaires doivent être ramenées à de plus juste proportions,
En tout état de cause :
Juger qu’il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation solidaire entre les défendeurs,
Juger qu’il n’y a pas lieu à prononcer l’exécution provisoire ,
Condamner tout succombant à payer la somme de 3.000,00 € au ttre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de procédure ;
Réserver les dépens.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 04 décembre 2024,Mme [D] [I] demande au tribunal de voir :
A titre principal,
DEBOUTER les époux [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions
A titre subsidiaire et si Madame [I] venait à être condamnée de quelque façon soit-il :
NE PAS PRONONCER de condamnation in solidum à son encontre ;
DIRE que toute condamnation éventuelle à intervenir relative aux réseaux d’eaux usées se ferait au prorata du nombre de lots du SDC [Adresse 2] (LW [Cadastre 1]), Madame [I] étant considérée comme un lot ;
DIRE que toute condamnation éventuelle à intervenir relatives à l’évacuation des eaux pluviales se ferait au prorata des superficies des parcelles des défendeurs.
NE PAS CONDAMNER Madame [I] aux dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 janvier 2026, la SCI SERNICE sollicite de voir:
VU les articles 1112 1, 1137 et 1641 du Code Civil,
VU le rapport d’expertise,
VU la jurisprudence,
VU les pièces versées aux débats,
A titre principal,
DEBOUTER les époux [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SCI SERNICE,
A titre subsidiaire,
LIMITER la demande de condamnation in solidum formulée par les époux [U] au titre des travaux de reprise des parties privatives à la somme de 7 500 € telle qu’elle a été évaluée par l’expert judiciaire dans son rapport,
DEBOUTER les époux [U] de leur demande tendant à la réparation du préjudice de dévalorisation du bien,
DEBOUTER les époux [U] de leur demande tendant à la réparation de la perte de chance de ne pas avoir pu contracter dans des conditions plus avantageuses,
DEBOUTER les époux [U] de leur demande au titre du préjudice matériel et financier,
A titre infiniment subsidiaire,
LIMITER la condamnation de la SCI SERNICE à réparer le préjudice matériel et financier des époux [U] à la somme de 13 145 €, correspondant à l’estimation faite par l’expert judiciaire dans son rapport,
DEBOUTER les époux [U] de leur demande au titre du préjudice de jouissance, non retenu par l’expert,
DEBOUTER les époux [U] de leur préjudice moral et physique,
En tout état de cause,
CONDAMNER les époux [U] à payer à la SCI SERNICE la somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Les syndicats des copropriétaires du [Adresse 2] représentés par le cabinet DRAGO (Maison [J]) et le cabinet CITYA (MAISON [F])n’ont pas comparu.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction de la présente procédure à la date du 02 février 2026 et a renvoyé les parties à l'audience de plaidoirie du 02 mars 2026.

A cette audience l’ordonnance de clôture a été révoquée avec l’accord des parties et une nouvelle clôture a été prononcée avant débats .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les désordres et leurs causes

Le rapport de M.[M], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

L’expert conclut :
Les désordres invoqués par les époux [U] par référence à Ieur assignation et aux pièces qui y sont visées, sont réalité .

La date d'apparition des désordres est le début du mois de juillet 2020.

L’origine et Ies causes des désordres sont :
Un apport hydrique en infrastructure du logement propriété des époux [U] lié la nature perforée du drain agricole est favorisé .
Au droit de la paroi Sud Ouest du logement propriété des époux [U], Ies eaux de ruissellement amont ne sont pas collectées .
Les eaux mélangées (pluviales + eaux usées / eaux vannes), issues de l'immeuble [Adresse 2] (Maison [J] SecWon LW n [Cadastre 1] [Cadastre 2]) et de la propriété de Madame [I] (Sect/on LWn [Cadastre 3]), constituent des apports hydriques :
- au mur de soutènement séparatif entre :
la copropriété RESIDENCE [Adresse 1] (Section LW n [Cadastre 4]) ;
la propriété de Mme [D] [I] (Section LW n [Cadastre 3]) ;
- à l'infrastructure de l'appartement, propriété des époux [U].
Les eaux de ruissellement et/ou d'infiltrations circulant en face contre terre du mur de soutènement séparatif des propriétés amonts, ce jusqu'en son assise naturelle :
- bénéficient de ses dispositions constructives et des imperfections de son gros oeuvre ancien ;
- en restituent les apports hydriques :
en sa face Nord Est et son assise ;
aux ouvrages contigus de la copropriété RESIDENCE [Adresse 1] (Section LW n [Cadastre 4]), dont la paroi de gros oeuvre Sud-Ouest de la chambre de la propriété des époux [U] .

De ce qui précède, des apports hydriques affectent la chape du complexe du revêtement de sol carrelé de l'appartement, propriété des époux [U].
Les apports hydriques, cités ci avant, sont restitués par capillarité aux éléments qui lui sont connexes (joints du revétement carrelé, plinthes, dormant bois, doublage, maçonneries...), diffusé via la chape du complexe de revêtement carrelé du logement .

Par ailleurs, un bassin d'alimentation des apports hydriques aux ouvrages de l'appartement, propriété des époux [U], est constitué par les terres comprises entre le mur de soutènement séparatif des propriétés amonts et la paroi Sud Ouest de la chambre du logement .

La chambre et le séjour cuisine ouverte de l'appartement, propriété des époux [U] sont affectés de :
- une concentration élevée de colonisation fongique
- une présence significative de levures et moisissures.

La concentration de levures et moisissures de l'appartement, propriété des époux [U] présente un écart très important entre les zones chambre + s”jour -cuisine ouverte et la salle de bains .

L'hygrometrie de l'appartement, propriété des époux [U], est à la limite d'une zone de confort.

Les désordres affectent le logement propriété des époux [U] quant à l’habitabilité, l’usage, la conformité à destination, l’esthétique.

Concernant les éléments de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues, l’expert indique :
Est commun à la copropriété [Adresse 2] (Maison [J] Section LW n [Cadastre 1] -[Cadastre 2]) et la propriété de Mme [D] [I] (Section LW n [Cadastre 3]), le réseau de collecte des eaux mélangées (pluviales + eaux usées / eaux vannes) des propriétés amonts Section LW n [Cadastre 1] -[Cadastre 2] et Section LW n [Cadastre 3], objet de défectuosité favorisant des apports hydriques affectant le mur de soutènement séparatif et le logement propriété des époux [U].

Sont localisés sur la copropriété RESIDENCE [Adresse 2] (Maison [F] Section LW n [Cadastre 5]), les réseaux de collecte des eaux pluviales et de ruissellement de la propriété amont Section LW n [Cadastre 5], objet d'un deboitement en façade Nord Est de l'immeuble et d'impossibilité de définir leur gestion et exutoire susceptible de favoriser Ieur déversement en face contre terre du mur de soutènement séparatif .

Est localisé sur la propriété de Mme [D] [I] (Section LW n [Cadastre 3]), le mur de soutènement séparatif des propriétés Section LW n [Cadastre 4] et Section LW n [Cadastre 3], objet d'imperfections de son gros oeuvre ancien favorisant des apports hydriques en sa face Nord Est des eaux de ruissellement et/ou d'infiltrations circulant en sa face contre terre et d'une absence de barbacanes .

Est localisé sur la copropriété RESIDENCE [Adresse 1] (Section LW n [Cadastre 4]), la façon de cuve ou bac de retention et son exutoire, objet de presence de boues et d'une nature perforée d'une portion de son reseau d'evacuation favorisant des apports hydriques en infrastructure de la chambre du logement propriété des époux [U] ;
Ensemble d'ouvrages / equipements affectés de :
- Négligence dans l’entretien ou l’exploitation d’ouvrages
- Defaut d'entretien
et d'un non respect des normes et règlements en vigueur pour ce qui concerne le réseau d'évacuation la façon de cuve ou bac de rétention localisé sur la copropriété RESIDENCE [Adresse 1] (Section LW n [Cadastre 4]).

L’expert précise qu’un ordre d'importance des désordres du plus important ou moins important pourrait s’établir ainsi :
1er : Défectuosité du réseau commun à la copropriété [Adresse 2] (Maison R0SSI -Section L W n [Cadastre 1] [Cadastre 2]) et la propriété de Mme [D] [I]( (section LW n [Cadastre 3]) .

Négligence dans l'entretien ou l'exploitation des réseaux de collecte des eaux pluviales de la copropriété RESIDENCE [Adresse 2] (Maison [F] Section LW [Cadastre 5]) issu de l’impossibilite de définir la gestion et exutoire ;

2ème : Négligence dans l'entretien ou l'exploitation mur de soutenement de la propriété de Mme [D] [I] (Section LW n [Cadastre 3]), séparatif des proprietés concernées ;

3ème : Négligence dans l'entretien de la façon de cuve ou bac de rétention de la copropriété RESIDENCE [Adresse 1] (Section LW n [Cadastre 4]) et non respect des normes et règlements en vigueur de son réseau d'évacuation.

Les parties nous ont transmis des éléments relatifs aux préjudices.
Les désordres n'avaient pas un caractère apparent au moment de la vente aux yeux d'un non professionnel.
Les époux [U] ne se sont pas fait assister par un professionnel Iors de visites préalables à l’achat .
Au moment de la vente, le vendeur avait connaissance de désordres anterieurs, à savoir :
- des apports d'eau ayant affecté la terrasse à l’air libre de l’appartement propriété de la S.C.I. SERNICE (actuelle propriété des époux [U]),
- un dégât des eaux issu d'un engorgement et de refoulement de la pompe de relevage d'évacuation des eaux situées dans le couloir parties communes des caves de la RESIDENCE [Adresse 1] ayant affecté l’appartement propriété de la S.C.I. SERNICE (actuelle propriété des époux [U]).

Environ deux années avant la vente, l'appartement propriété du vendeur était vacant.

Sur les responsabilités

Sur la responsabilité des syndicats des copropriétaires du [Adresse 2] et Mme [I]

L’article 1240 du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Les demandeurs invoquent la théorie des troubles anormaux de voisinage et l’article 1240du code civil .
Il est de principe que nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.
Le juge saisi d’une demande sur ce fondement se doit de rechercher le caractère excessif du trouble invoqué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage, même en l’absence de toute infraction aux dispositions légales ou réglementaires, et indépendamment de toute faute par l’autonomie de la théorie du trouble anormal de voisinage.

Les demandeurs font valoir que le mur de soutènement à l’origine des désordres appartient aux syndicats des copropriétaires [Adresse 2] et à Mme [O].

Les deux syndicats des copropriétaires [Adresse 2] n’ont pas constitué avocat.

Mme [O] fait valoir qu’il n’apparait pas que la canalisation sur laquelle a été fait le test au colorant et passant sous sa propriété, récupérant les eaux pluviales et les eaux du SDC [Adresse 2] (parcelle cadastrée LW [Cadastre 1]) serait entachée de désordres, ce qui aurait pu entrainer l’apparition de colorant ailleurs que dans le réseau passant sous la propriété [U].
Elle ajoute que les réseaux évacuant sa propriété n’ont pas été clairement identifiés.
Elle indique en outre que l’expert conclut, s’agissant de l’implication éventuelle du SDC [Adresse 2] (parcelle LW n [Cadastre 5]), ne pas avoir identifié le ruissellement des eaux pluviales du SDC [Adresse 2] parcelle LW [Cadastre 5] ; que les investigations, vérifications et réfections préconisées par l’expert n’ont pas été effectuées.

Il ressort des opérations d’expertise qu’est commun à la copropriété [Adresse 2] (Maison [J] Section LW n [Cadastre 1] -[Cadastre 2]) et la propriété de Mme [D] [I] (Section LW n [Cadastre 3]), le réseau de collecte des eaux mélangées (pluviales + eaux usées / eaux vannes) des propriétés amonts Section LW n [Cadastre 1] -[Cadastre 2] et Section LW n [Cadastre 3], objet de défectuosité favorisant des apports hydriques affectant le mur de soutènement séparatif et le logement propriété des époux [U].

L’expert ajoute que sont localisés sur la copropriété RESIDENCE [Adresse 2] (Maison [F] Section LW n [Cadastre 5]), les réseaux de collecte des eaux pluviales et de ruissellement de la propriété amont Section LW n [Cadastre 5], objet d'un deboitement en facade Nord Est de l'immeuble et d'impossibilité de définir leur gestion et exutoire susceptible de favoriser Ieur déversement en face contre terre du mur de soutènement séparatif .

Sur la propriété de Mme [D] [I] (Section LW n [Cadastre 3]), est localisé le mur de soutènement séparatif des propriétés Section LW n [Cadastre 4] et Section LW n [Cadastre 3], objet d'imperfections de son gros oeuvre ancien favorisant des apports hydriques en sa face Nord Est des eaux de ruissellement et/ou d'infiltrations circulant en sa face contre terre et d'une absence de barbacanes.

En conséquence, la responsabilité des syndicats de copropriété du [Adresse 2] (Maison [J] et Maison [F]) et de Mme [O] dans les désordres subis par les époux [U] est engagée sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Les époux [U] sont fondés à solliciter leur condamnation à réaliser les travaux préconisés par l’expert, dans un délai de 90 jours à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 6 mois au-delà desquels il sera à nouveau statué, soit :

- Pour les syndicats de copropriété du [Adresse 2] (Maison [J] et Maison [F]):
Installation de chantier :
Mise en place d’une installation de chantier conforme à la réglementation
Entretien de l’instal|ation de chantier pour la durée des travaux
Débarrassage, nettoyage et repli en fin de chantier ,

- Pour le Syndicat de copropriété [Adresse 2] (Maison [J] Section LW n [Cadastre 1]) :
Réfection et modification du ou des réseaux chutes uniques circulant sur les propriétés, y compris regards au besoin et mise en oeuvre de systemes de relevage vers le [Adresse 2] (Réseau B1 - B2 - B3 et au-delà),

- Pour le Syndicat de copropriété [Adresse 2] (Maison [J] Section LW n [Cadastre 1]) Réfection du regard de collecte des eaux pluviales et de ses ouvrages connexes (Regard DEP B1) ,

- Pour Mme [O] :
Propriété de Madame [I] (Section LW n [Cadastre 3]) :
Recherche et curage de l'exutoire du réseau d'eaux pluviales circulant sous la propriété à partir de l’avaloir CA et réfection au besoin ,

- Pour le syndicat de copropriété du [Adresse 2] (Maison [F] Section LW n [Cadastre 5]) :
Investigations, verification et rétection du collecteur des eaux pluviales (DEP C1 - DEP C2 - CEP - C3) ;
Investigations, verification et réfection du collecteur de provenance inconnue;
Réfection des collecteurs des eaux pluviales dégradés .

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 3]

Les époux [U] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] [Adresse 1] à réaliser les travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire et à produire, à compter de leur achèvement, les factures des travaux entrepris sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que :
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Selon les demandeurs, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] est responsable de plein droit à l’égard des époux [U] dès lors qu’il est informé depuis plusieurs années des désordres d’infiltrations et que les travaux de reprise ne sont toujours pas effectués ni les études nécessaires pour ce faire entreprises.
Ils ajoutent que le mur de soutènement limitrophe appartient à la copropriété voisine et les travaux prescrits concerneront ledit mur, une partie des travaux incombant ainsi au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] qui est responsable de plein droit à l’égard des époux [U].

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 3] fait valoir qu’il n’est pas responsable de la mauvaise gestion des eaux par les autres défendeurs et que sa responsabilité ne peut ainsi être recherchée .
Il entend voir débouter les époux [U] de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte à son encontre eu égard aux travaux qui ont déjà été votés, de même que de leurs demandes indemnitaires à son encontre.
A titre subsidiaire, il soutient que sa responsabilité n’est visée que pour une négligence dans l’entretien de la façon de cuve ou bas de rétention de la copropriété RESIDENCE [Adresse 1] et non respect des normes et règlements en vigueur de son réseau d’évacuation .

L’expert a constaté qu’est localisée sur la copropriété [Adresse 1] la façon de cuve au bac de rétention et son exutoire, objet de présence de boues et d’une nature perforée d’une portion de son réseau d’évacuation favorisant des apports hydriques en infrastructure de la chambre du logement propriété des époux [U].
Il relève en conséquence une négligence dans l’entretien de la façon de cuve ou bac de rétention de la copropriété Résidence [Adresse 1] et un non respect de normes et règlements en vigueur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 juillet 2024 aux termes de laquelle les travaux préconisés par l’expert ont été votés.
Pour autant il ne justifie pas de la réalisation effective desdits travaux.

La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] est donc engagée.

Les époux [U] sont fondés à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 1] à réaliser les travaux préconisés par l’expert dans un délai de 90 jours à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 6 mois au delà desquels il sera à nouveau statué, soit :

Mission de maîtrise d’oeuvre de conception et réalisation de I'ensembIe des travaux pour mettre un terme aux désordres, y compris missions de bureaux d'études techniques,
Proposition d’un planning prévisionnel de réalisation des études et travaux,
Curage de la façon de cuve ou bac localisé sous le logement, propriété des époux [U],
Modification du réseau mixte d’évacuation du bac aux fins de prévenir des infiltrations aux infrastructures de l'immeuble,
Augmentation de la section de la section du réseau d>évacuation de la cunette et du bac débourbeur,

Vide à I'air Iibre entre mur de soutenement et gros ceuvre paroi Sud Ouest RESIDENCE [Adresse 1] (Section LW n [Cadastre 4]) :
Curage du sol
Mise en oeuvre d’un système drainant (vertical et horizontal) ;
En extremite Sud Est, mise en oeuvre d'un systeme de collecte des eaux de ruissellement dralnees et evacuation vers Ie regard A1.

Mur de souténement sous jacent à la propriété de Madame [I] (Section LW n [Cadastre 3]) :
Retrait des vegétaux et curage des parties degradées ;
Réalisation de barbacanes ;
Réfection des parties degradées.

Sur la responsabilité de la SCI SERNICE

Les époux [U] fondent leurs demandes sur les articles 1137 et 1641 du code civil au titre du dol et des vices cachés.
L’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle pour le dol ou la réticence dolosive commis avant ou ou lors de la conclusion du contrat.

Selon l’article 1137 du code civil le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Les demandeurs mêlent les deux fondements.
Ils font valoir que toute clause d’exclusion de la garantie des vices cachés est valable sous réserve de démontrer la bonne foi du vendeur ; qu’en l’espèce, la SCI SERNICE, professionnelle au surplus, a pour gérante Madame [C] [W] membre du conseil syndical qui ne pouvait ignorer les problèmes d’infiltration de l’ appartement vendu aux époux [U].
Ils soutiennent que les peintures ont été faites avant la vente de l’appartement pour cacher les désordres et moisissures ; qu’aucune information ne leur sera donnée sur les désordres dans l’appartement qui ne seront pas visibles lors de leur visite.

La SCI SERNICE invoque la clause élusive de garantie figurant à l’acte de vente , rappelle que tant le compromis que l’acte de vente font mention des procès-verbaux d’assemblée générale des 6 juillet 2017,19 juillet 2018 et 6 juin 2019 qui évoquent les dégats de eaux survenus en 2017 et 2018.
Elle précise qu’elle est une SCI familiale et non une professionnelle de l’immobilier.

L’expert conclut que:
- les désordres n'avaient pas un caractère apparent au moment de la vente aux yeux d'un non professionnel et que les époux [U] ne se sont pas fait assister par un professionnel Iors de visites préalables à l’achat ,
- au moment de la vente le vendeur avait connaissance de désordres anterieurs, à savoir des apports d'eau ayant affecté la terrasse à l’air libre de l’appartement propriété de la S.C.I. SERNICE (actuelle propriété des époux [U]) et un dégât des eaux issu d'un engorgement et de refoulement de la pompe de relevage d'évacuation des eaux situées dans le couloir parties communes des caves de la RESIDENCE [Adresse 1] ayant affecté l’appartement propriété de la S.C.I. SERNICE (actuelle propriété des époux [U]).
- environ deux années avant la vente, l'appartement propriété du vendeur était vacant.

Concernant la garantie des vices cachés, l’acte de vente comporte une clause qui stipule : “L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, tout différence, excédât elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte”.

La SCI SERNICE n’est pas un professionnel puisqu’elle est constituée entre Mme [C] [W] et Mme [V] [Z], sa fille, pour la gestion du bien sis [Adresse 3].

La SCI SERNICE a informé ses acquéreurs des désordres survenus avant la date d’acquisition.

Les dégâts des eaux survenus en 2017 et 2018 ont été évoqués lors des assemblées générales du 6 juillet 2017, du 19 juillet 2018 et du 6 juin 2019 :
- résolutions n 17 et 19 de l’AG du 6 juin 2019 pour ce qui concerne le travaux à réaliser dans le couloir des caves et dans la cour de la SCI SERNICE (pièce n 2 : AG du 6 juin 2019)
- résolution n 20 de l’AG du 19 juillet 2018 pour ce qui concerne les regards situés dans le couloir des caves (pièce n 3 : AG du 19 juillet 2018)
- résolutions n 25, 26, 29 et 30 de l’AG du 6 juillet 2017 pour ce qui concerne la suppression des infiltrations d’eau du local du RDC de la SCI SERNICE
Les travaux pour y remédier ont été votés et réalisés.

Ces trois procès verbaux d’assemblée générale ont été communiqués aux acquéreurs lors de la signature du compromis et au moment de la vente .
Sont cités, dans le compromis de vente du 26 novembre 2019 et dans l’acte de vente du 11 février 2020, les différentes résolutions n 13, 17 et 19 votées lors de l’assemblée générale du 6 juin 2019 aux termes desquelles les travaux sur la cour (terrasse) de la SCI SERNICE et sur les caves ont été approuvés.

Il en ressort que les informations en possession de la SCI SERNICE ont dûment été communiquées aux acquéreurs de sorte que con cernant la garantie des vice cachés la clause élusive de garantie est opposable aux acquéreurs en l’absence de mauvaise foi de la venderesse , dont il n’est pas établi qu’elle a dissimulé des vices dont elle avait connaissance avant la vente.
De même aucune réticence dolosive ne peut dès lors être retenue à son encontre.

Les époux [U] seront en conséquence déboutés de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la SCI SERNICE.

Il ressort des développements qui précèdent qu’il convient de condamner in solidum le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] (Maison [F]) à [Localité 1], le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2](Maison [J]) à [Localité 1], Mme [D] [I] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 3] à [Localité 1] à réparer les préjudices subis par les éoux [U] et de dire que dans leurs relations entre eux ils y seront tenus dans les proprotions suivantes :
- syndicat de copropriétaires du [Adresse 2](Maison [F] ) à [Localité 1] : 35%
- syndicat de copropriétaires du [Adresse 2](Maison [J] ) à [Localité 1] :35%
- Mme [D] [I] : 5 %
- syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] si [Adresse 3] à [Localité 1] : 25 %.

Sur l’indemnisation des préjudices subis par les époux [U]

Sur le préjudice de jouissance

L’expert a conclu que les désordres invoqués par les époux [U] par référence à Ieur assignation et aux pièces qui y sont visées, sont réalité.
La date d'apparition des désordres est le début du mois de juillet 2020.

L’expert a constaté dans la chambre et le séjour-cuisine ouverte de l’appartement une concentration élevée de colonisation fongique, une présence significative de levures et moisissures.
Il a conclu que les désordres affectent le logement quant à son habitabilité, son usage, sa conformité à destination et son esthétique.

Ainsi, le préjudice de jouissance est avéré ; il convient de l’indemniser moyennant une somme mensuelle de 300 euros du mois de juillet 2020 au jour de la présente décision soit 300 X 73 mois, soit : 21 900 euros.

Sur les travaux de reprise des parties privatives

Les époux [U] sollicitent une somme de 53.004,60 euros au titre des travaux de reprise des parties privatives.
L’expert a chiffré à 5 900 euros les travaux de reprise de la chambre sud-ouest et à 1 600 euros les travaux de reprise du séjour- cuisine ouverte soit, un total de 7 500 euros HTqui sera alloué aux demandeurs.

Sur le remboursement des frais et travaux

Les époux [U] réclament une somme de 7.073, 57 euros au titre du remboursement des frais et travaux engagés par leurs soins ; ils produisent une facture KHARRATA ISMAIL pour 2530 euros TTC concernant des travaux de déblaiement et une facture CAP MARTIN ELECTRICITE pour 4543,57 euros TTC.
La somme de 2530 euros sera retenue.
Concernant la facture de 4543,57 euros, il convient d’en enlever les frais d’installation de climatisation de 2936 euros (4385,64 HT - 2936 = 1449, 64 HT) et d’allouer le solde au titre de l’installation de la VMC soit 1449,64 euros HT + TVA 20 % soit 289,92 euros = 1739,56 euros TTC.

Il sera donc alloué pour ce poste 2530+1739,56 = 4269,56 euros TTC

Sur le préjudice matériel et financier

Les époux [U] réclament une somme de 24.067,82 euros au titre du préjudice matériel et financier.
Il sera retenu le montant de leur préjudice tel que fixé par l’expert qui s’est basé sur le constat d’huissier du 22 septembre 2021 des biens et objets endommagés et qui a écarté les autres dégâts matériels non justifiés soit une somme totale de 13 145 euros (9005 +4140) pour les biens, objets et vêtements .

Sur le préjudice moral et physique

Les époux [U] réclament une somme de 50.000 euros chacun au titre de leur préjudice moral et physique.
Les affections dont ils justifient ne peuvent être rattachées au sinistre subi.
Toutefois, ils subissent une préjudice moral consécutif aux tracasseries liées à la gestion du sinitre et à ses désagréments, il convient en conséquence de leur allouer une somme de 6000 euros chacun.

Il convient de condamner in solidum le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2](Maison [F]) à [Localité 1], le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2](Maison [J]) à [Localité 1], Mme [D] [I] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] si [Adresse 3] à [Localité 1] à payer aux époux [U] les sommes de :
21 900 euros au titre de leur préjudice de jouissance 7 500 euros HTau titre des travaux de reprise des parties privatives 4 259, 56 euros TTC à titre de remboursement des frais et travaux exposés par les époux [U]13 145 euros au titre de leur préjudice matériel et financier6000 euros chacun au titre de leur préjudice moral et de dire que dans leurs relations entre eux ils y seront tenus dans les proprotions suivantes :
- syndicat de copropriétaires du [Adresse 2](Maison [F]) à [Localité 1] : 35%
- syndicat de copropriétaires du [Adresse 2](Maison [J] ) à [Localité 1] :35%
- Mme [D] [I] : 5 %
- syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 3] à [Localité 1] : 25 %.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge des époux [U] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens .

Le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2](Maison [F]) à [Localité 1], le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2](Maison [J]) à [Localité 1], Mme [D] [I] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 3] à [Localité 1] seront en conséquence condamnés in solidum à leur payer en application de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 8000 euros.

Les autres parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2](Maison [F] ) à [Localité 1], le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2](Maison [J]) à [Localité 1], Mme [D] [I] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 3] à [Localité 1] qui succombent seront en outre condamnés in solidum aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu de statuer sur l’exécution provisoire dont est assortie de droit la présente décision.

PAR CES MOTIFS