TJ 59606, 11 août 2026, RG 26/00064

N° RG 26/00064 - N° Portalis DBZT-W-B7K-G6A5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES
JUGEMENT- N° RG 26/00064 - N° Portalis DBZT-W-B7K-G6A5
Code NAC : 30C Nature particulière : 0A

LE ONZE AOUT DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEURS

M. [A] [K]
né le 22 Décembre 1959 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Vincent SPEDER de la SCP SCP SPEDER DUSART FIEVET MAILLARD, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

M. [Y] [K]
né le 24 Janvier 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Vincent SPEDER de la SCP SCP SPEDER DUSART FIEVET MAILLARD, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

D'une part,

DEFENDEUR

M. [R] [D]
né le 19 Juin 1979 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Thibaut CRASNAULT de la SCP DEBACKER & ASSOCIES, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

D'autre part,

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX : M. BETERMIEZ,

LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, greffier à la date des débats, et Micheline THERY, greffier à la date des délibérés

DÉBATS : en audience publique le 16 Juin 2026,

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe le 11 Août 2026,

Exposé du litige

Par acte du 12 août 2024, messieurs [Y] et [A] [B] ont assigné monsieur [R] [D] devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en matière de loyers commerciaux, aux fins que :
- à titre principal, le montant du bail renouvelé soit fixé, à compter du 31 mars 2024, à la somme de 24 000 euros hors taxes et hors charges,
- à titre subsidiaire, soit organisée une expertise ayant pour mission de déterminer la valeur locative de l’immeuble loué au défendeur à la date du 31 mars 2024, et soit fixé à titre provisionnel le loyer des locaux à la somme de 24 000 euros par an,
- en tout état de cause, le défendeur soit condamné aux dépens et à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par décision du 07 janvier 2025, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Valenciennes a ordonné, avant dire droit, une expertise de la valeur locative du bien loué dans le cadre du bail renouvelé, à la date du renouvellement, et a confié la mesure d'instruction à Monsieur [C] [O].

L'expert a déposé son rapport le 23 février 2026.

A la demande des parties, l’instance a été reprise.

Aux termes de leur dernier mémoire, messieurs [K] rappellent qu'ils ont, par acte du 31 mai 1990, donné à bail à madame [J], un immeuble à usage de commerce et d’habitation situé à [Localité 3] - [Adresse 4] ; que, le 4 octobre 2006, monsieur [D] a acquis le fonds de commerce exploité par madame [J] ; que, le 28 septembre 2010, monsieur [D] a sollicité le renouvellement du bail commercial, ce qui a été accepté tacitement ; que, le 21 septembre 2023, ils ont donné congé au défendeur avec offre de renouvellement du bail et revalorisation du loyer mensuel à la somme de 2000 euros en principal hors charges et hors-taxes ; que monsieur [D] a accepté le renouvellement du bail commercial dans son principe mais s’est opposé à la modification du loyer, au montant antérieur de 676,14 euros par mois ; que, face à l’inertie du défendeur, ils ont saisi le présent juge, qui a ordonné une expertise ; que l’expert a retenu une valeur locative du bien loué à 1278,80 euros hors-taxes et hors charges.
Ils font valoir que le bien loué a une surface totale de 158 m², qu’il dispose d’une cour et d’un jardin, qu’il est situé dans une commune facilement accessible et à proximité de commerces constituant l’hyper centre de la commune d’[Localité 3], que les prix pratiqués dans le voisinage dépassent le montant de 100 euros par mètre carré. Il considère que, dès lors, leur demande de fixation du prix du loyer à 2000 euros hors-taxes et hors charges par mois est particulièrement raisonnable.
Ils relèvent, par ailleurs, que l’expert, entre son pré-rapport et son rapport, a diminué le montant de la valeur locative annuelle retenue de plus de 1400 euros en considération du caractère supportable du loyer par rapport au chiffre d’affaires du défendeur. Ils soulignent que ce critère n’est pas prévu par l’article L.145-33 du code de commerce et que le chiffre d’affaires dépend des choix opérés par le seul preneur comme sa décision de ne pas résider sur place.
Ils concluent, à titre principal, à ce que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 24 000 euros hors-taxes et hors charges par an ; à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fixé à la somme de 16 763,30 euros hors-taxes et hors charges par an ; qu’en tout état de cause, monsieur [D] soit condamné aux dépens et à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse, monsieur [D] considère que l’expert a adopté, pour conclure à une valeur locative du bien loué à hauteur de 15 345,60 euros hors-taxes et hors charges par an, une méthodologie ne souffrant aucune critique.
Il met en avant que l’appartement à usage d’habitation est uniquement accessible par le local commercial, ce qui réduit la valeur de l’ensemble.
Il argue, par ailleurs, que l’expert a pris en considération tous les critères du code de commerce et qu’il a exactement tenu compte de la question de la supportabilité du loyer.
Il conclut à la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 15 345,60 euros hors-taxes et hors charges par an, au débouté du surplus des demandes de messieurs [K], à leur condamnation in solidum aux dépens et à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendu ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé :

Aux termes l'article L,145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

En l'espèce, il ressort des pièces versées par les parties aux débats que messieurs [K] ont, par acte du 31 mai 1990, donné à bail à madame [M] [J], un immeuble à usage de commerce et d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 26 820 francs (6011,23 euros), révisable par période triennale ; que, le 4 octobre 2006, monsieur [D] a acquis le fonds de commerce exploité par madame [J] ; que, sur demande de monsieur [D], le bail commercial a été renouvelé tacitement en 2010 ; que, par acte du 21 septembre 2023, les demandeurs ont donné congé au défendeur en lui offrant le renouvellement du bail avec un loyer augmenté de la somme de 676,14 euros par mois à la somme de 2000 euros par mois en principal hors taxes et hors charges à compter du 31 mars 2024 ; que monsieur [D] a accepté le nouvellement du bail mais refusé l’augmentation du montant du loyer ; qu’une procédure contentieuse a été engagée entre les parties devant le présent juge ; qu’une expertise visant à déterminer la valeur locative du bien objet du bail renouvelé a été ordonnée par décision du 7 janvier 2025.

L’expert a déposé son rapport le 23 février 2026. Il a déterminé que la valeur locative du local loué pouvait être fixée au 31 mars 2024 à la somme de 15 345,60 euros hors-taxes et hors charges par an.

Il résulte de la lecture du rapport de l’expert que, pour établir ses conclusions, ce dernier a analysé les caractéristiques du bien loué, marqué notamment par l’impossibilité de louer séparément la partie habitation et la partie commerciale du local, sa destination mixte, les obligations respectives des parties, la localisation du bien, les facteurs locaux de commercialité, les prix pratiqués dans le voisinage et a pris en considération le caractère supportable du loyer par rapport au chiffre d’affaires du défendeur.

Si messieurs [K] critiquent l’analyse de l’expert relativement aux caractéristiques du bien, à sa destination, aux facteurs locaux de commercialité et aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, il convient d’observer que ces critiques ont été prises en compte par l’expert et ont fait l’objet de réponses pertinentes, de sorte que ces critiques ne sauraient prospérer.

Les demandeurs font également reproche à l’expert d’avoir pris en considération le caractère supportable du loyer pour fixer son montant.

A cet égard, il y a lieu de rappeler que ce caractère supportable, lié au chiffre d’affaires, ne constitue pas un critère d’appréciation de la valeur locative selon l’article L.145-33 du code de commerce.

De la sorte, il ne peut qu’être écarté.

Il ressort du rapport d’expertise qu’en dehors du critère de caractère supportable du loyer, la valeur locative du bien loué est à arrêter à la somme de 16 044,56 euros hors taxes et hors charges par an au 31 mars 2024.

En conséquence, le montant du loyer du bail renouvelé sera arrêté à la somme de 16 044,56 euros hors taxes et hors charges par an, à compter du 31 mars 2024.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, monsieur [D], succombant à l'instance pour l'essentiel, sera condamné aux dépens, qui comprendront les frais de l’expertise.

En outre, il sera condamné à payer à messieurs [D] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS