TJ 50147, 13 août 2026, RG 26/00077

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Références : N° RG 26/00077 - N° Portalis DBY6-W-B7K-EDMO

Affaire :

S.C.I. S2I

C/

S.A.S. IBC DIALOG

Copies délivrées le :
CE + CCC à Me LEBRUN
CE + CCC à Me [Localité 2]
CCC Dossier
ORDONNANCE DE REFERE DU 13 AOUT 2026

JUGE DES REFERES : Emmanuel ROCHARD, président

GREFFIER : Léa GALLIS, greffière

Débats à l’audience publique du 02 Juillet 2026.

Décision prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Août 2026, date indiquée à l’issue des débats.

DEMANDERESSE
S.C.I. S2I
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 1]

représentée par Maître Marion LEBRUN de la SCP CHAPRON-LEBRUN, avocat au barreau de CAEN

DEFENDERESSE
S.A.S. IBC DIALOG
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 2]

représentée par Maître David DREUX de la SELARL UNITED AVOCATS, avocat au barreau de CAEN

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé, la SCI S2I a donné à bail à la SAS IBC DIALOG des locaux commerciaux situés au [Adresse 3] à AVRANCHES (50).
Ce bail, conclu pour une durée de 36 mois, a commencé à courir le 1er juin 2025 pour se terminer le 31 mai 2028.
Faisant valoir le défaut de paiement des loyers, la SCI S2I a fait assigner la SAS IBC DIALOG devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Coutances aux fins de voir :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et en conséquence obtenir l’expulsion de la SAS IBC DIALOG et de tous occupants dans les lieux de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique s’il y a lieu,
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due,
- Condamner la SAS IBC DIALOG à lui payer :
9.600 € correspondant au montant des sommes dues au 25 mars 2026,Une indemnité d’occupation mensuelle de 2.000 € HT soit 2.400 € TTC à compter du 26 mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens devant comprendre le coût du commandement de payer.
Initialement appelée à l’audience du 21 mai 2026, l’affaire a été renvoyée à deux reprises pour la mise en état des parties ou de l’une d’elles, avant d’être retenue à l’audience du 2 juillet 2026.

Représentée par avocat, la SCI S2I a maintenu ses demandes selon les termes de son assignation. Elle a en outre sollicité que la défenderesse soit déboutée de l’ensemble de ses demandes.
Au soutien de ses demandes, la SCI S2I fait essentiellement observer que la défenderesse est devenue, par les effets de la clause résolutoire, occupante des lieux sans droit ni titre, qu’elle ne pouvait suspendre unilatéralement le paiement des loyers sans autorisation judiciaire préalable, qu’il n’existe aucun mécanisme d’ajustement du loyer en cours de bail sur le seul fondement d’une éventuelle différence de surface entre une stipulation contractuelle et une surface alléguée et que la procédure au fond n’a aucune incidence sur le sort de la procédure en référé, de sorte qu’aucune contestation sérieuse ne saurait être émise par la société preneuse.

Représentée par avocat, la SAS IBC DIALOG a demandé, à titre principal, de dire n’avoir lieu à référé et de débouter la SCI S2I de toutes demandes et, à titre subsidiaire, de l’autoriser à s’acquitter de la dette en six mensualités et de suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire. En tout état de cause, elle a sollicité la condamnation de la demanderesse à lui payer 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La SAS IBC DIALOG fait valoir que le commandement de payer est irrégulier et repose sur une créance contestable dès lors qu’il a été établi sur la base d’une surface supérieure à celle des locaux réellement délivrés, qu’il existe un défaut de délivrance conforme de sorte qu’elle est fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution, que la demanderesse a reconnu cette difficulté de surface en transmettant un projet d’avenant modifiant la désignation des locaux et qu’elle aurait dû rectifier le montant du loyer en proportion à la diminution de superficie, celle-ci participant à la détermination de la chose louée et à l’économie contractuelle. Elle ajoute enfin que la SCI S2I a agi de mauvaise foi en délivrant le commandement de payer alors qu’elle connaissait cette difficulté de surface.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
L’article L145-41 du code du commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de l’inexécution des charges et conditions prévues au bail.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites que par acte sous seing privé, la SCI S2I a donné à bail à la SAS IBC DIALOG des locaux commerciaux situés au [Adresse 3] à AVRANCHES (50). Lesdits locaux étaient désignés comme comprenant quatre bureaux, une salle de réunion et un open space pour une superficie totale de 240 m², étant précisé dans l’acte que « l’accès à l’étage est condamné » (pièce n°1).
Ce bail, conclu pour une durée de 36 mois, a commencé à courir le 1er juin 2025 pour se terminer le 31 mai 2028 (pièce n°1).
Le loyer mensuel a été fixé contractuellement à 2.000 € hors taxes et doit faire l’objet d’un paiement mensuel le premier de chaque mois (pièce n°1).
Ledit bail prévoit une clause résolutoire, selon laquelle « A défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte ou d’exécution d’une seule des clauses, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et celui-ci pourra faire constater cette résiliation et faire ordonner l’expulsion du preneur et de tous les occupants de son chef par simple ordonnance de référé » (pièce n°1).
La SAS IBC DIALOG ayant relevé que la superficie qui lui avait été donnée à bail n’était pas de 240 m² mais de 170 m², la SCI S2I a établi un projet d’avenant au bail de courte durée, visant une superficie totale de 170 m², sans modification du montant du loyer (pièce n°2).
Arguant que le loyer initialement convenu avait été déterminé en considération d’une surface de 240 m² alors que la surface réellement délivrée était moindre, la société défenderesse a cessé de régler les loyers contractuellement prévus.
Dans ce contexte, par acte de commissaire de justice délivré à la SAS IBC DIALOG le 24 février 2026, la SCI S2I a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, estimant alors la dette de la société preneuse à 7.200 € TTC au titre des loyers impayés du mois de décembre 2025 et des mois de janvier et février 2026 (pièce n°3).

Toutefois, la SAS IBC DIALOG a formé opposition à ce commandement et a engagé une procédure au fond devant le tribunal judiciaire de Coutances afin notamment de le voir déclarer nul et de nul effet, soutenant que le montant réclamé ne serait pas conforme à la réalité des locaux délivrés (pièce n°4).
En parallèle, la défenderesse a délivré congé le 25 février 2026 pour le 31 août 2026 (pièce n°7).
Elle s’est en outre acquittée d’une somme de 6.637,25 € le 13 mai 2026, correspondant au montant des loyers recalculés par elle selon la surface réellement louée, soit un loyer de 1.416 € au lieu des 2.000 € (pièce n°5).
Au vu des éléments produits aux débats, il est parfaitement établi que la SAS IBC DIALOG a pris possession des locaux, les a occupés et y a poursuivi son activité. Il est également avéré qu’elle a cessé de régler les loyers contractuellement prévus avant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Si la SAS IBC DIALOG soutient que le commandement serait privé d’effet en raison d’une contestation portant sur la superficie des locaux effectivement délivrés et, par voie de conséquence, sur le montant du loyer contractuellement exigible, cette contestation ne suffit pas, en l’état, à remettre en cause la validité du commandement, dès lors que la défenderesse ne conteste ni l’existence du bail, ni avoir bénéficié de la jouissance des locaux et poursuivi son activité, ni même être tenue au paiement d’un loyer, soutenant uniquement que le montant de celui-ci devrait être modifié. Par ailleurs, la circonstance qu’elle ait, postérieurement, procédé au règlement d’une somme correspondant à sa propre évaluation des loyers dus, confirme au besoin qu’elle restait débitrice d’une obligation locative dont l’étendue seule était discutée.
Dans ces conditions, la SAS IBC DIALOG ne justifiant pas d’une régularisation au titre du paiement des loyers des suites du commandement de payer dans le mois qui suit sa délivrance, il n’est pas sérieusement contestable que la clause résolutoire, dont la validité n’est pas contestée, a été acquise le 25 mars 2026, soit un mois et un jour après ledit commandement demeuré infructueux.

Sur la demande d’expulsion et de mise en séquestre des meubles et objets mobiliers
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS IBC DIALOG, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail commercial, constitue un trouble manifestement illicite.
Toutefois, la défenderesse justifie avoir délivré congé à la SCI S2I le 25 février 2026, de sorte que les locaux ont vocation à être libérés au 31 août 2026, application faite du préavis de six mois (pièce n°7).
L’expulsion forcée sollicitée sera ordonnée seulement en tant que de besoin à défaut de libération des lieux quinze jours après cette date.

Sur les demandes de provision
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.
Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.
En l’espèce, la SCI S2I sollicite la condamnation de la SAS IBC DIALOG à lui payer à titre provisionnel la somme de 9.600 € correspondant au montant de la créance de loyer due à la date d’acquisition de la clause résolutoire, ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit 2.400 € TTC par mois.
Si la SCI S2I était fondée à mettre en œuvre la clause résolutoire en raison du défaut de règlement des loyers dans le délai imparti par le commandement de payer, force est toutefois de constater que la somme dont elle sollicite le paiement à titre provisionnel fait l’objet d’une discussion sérieuse entre les parties. Celles-ci demeurent en désaccord sur les conséquences financières susceptibles d’être attachées à la différence alléguée entre la superficie mentionnée au bail et celle effectivement mise à disposition. En outre, la SAS IBC DIALOG justifie avoir procédé, postérieurement au commandement de payer, au versement de la somme de 6.637,25 € (pièce n°5), sans qu’un décompte actualisé tenant compte de ce règlement ne soit produit par la demanderesse.
Dans ces conditions, force est de constater que la détermination du solde éventuellement restant dû supposerait de procéder à la liquidation des comptes entre les parties et impliquerait d’apprécier les conséquences financières du différend relatif à la superficie des locaux loués, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.
Par conséquent, il y a lieu de rejeter, en l’état, la demande de condamnation provisionnelle au paiement de la somme de 9.600 € comme ne relevant pas du référé.
Pour les mêmes motifs, faute de disposer des éléments permettant de fixer avec l’évidence requise le montant de l’indemnité d’occupation, il convient de rejeter également la demande de condamnation provisionnelle au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
Dès lors que la demande principale formulée dans cette instance a été retenue comme bien fondée, il conviendra de condamner la SAS IBC DIALOG aux dépens de cette instance de référé, ainsi qu’au paiement, à la SCI S2I, d’une indemnité pour ses frais irrépétibles, laquelle sera fixée par application de l’article 700 du code de procédure civile en prenant en compte les circonstances de l’affaire et la situation respective des parties.

PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, prononcée en premier ressort par mise à disposition et exécutoire par provision, CONSTATE l’acquisition au 25 mars 2026 de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties ; ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux au plus tard le 15 septembre 2026, l’expulsion de la SAS IBC DIALOG des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] (50) ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, d’un commissaire de justice et de la force publique ; AUTORISE, au-delà de ce délai, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble au choix de la SCI S2I ; REJETTE la demande de condamnation provisionnelle en référé au paiement de la somme de 9.600 € (NEUF MILLE SIX CENTS EUROS) correspondant au montant des sommes dues au 25 mars 2026 ; REJETTE la demande de condamnation provisionnelle en référé au paiement d’une indemnité d’occupation de 2.400 € (DEUX MILLE QUATRE CENTS EUROS) TTC ; CONDAMNE la SAS IBC DIALOG à verser à la SCI S2I la somme de 1.000 € (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE en l’état la SAS IBC DIALOG aux entiers dépens de l’instancede référé ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.