TJ 73065, 1 juin 2026, RG 26/00045

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 01 Juin 2026

Numéro RG : N° RG 26/00045 - N° Portalis DB2P-W-B7K-E6WZ

DEMANDEUR :

La Société d’Economie Mixte Locale dénommée “CRISTAL HABITAT”, dont le siège social est situé “[Adresse 1], représentée par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, avocats au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [A] demeurant [Adresse 2], comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN
Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique du 21 avril 2026

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat en date du 13 mai 2024, la SEML Cristal Habitat a donné à bail à Monsieur [R] [A] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 408,02 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 33,80 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2025, la SEML Cristal Habitat a fait signifier à Monsieur [R] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 5494,73 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2026, la SEML Cristal Habitat a fait assigner Monsieur [R] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel elle demande de :
- constater que Monsieur [R] [A] a gravement manqué à son obligation principale d’avoir à payer le prix du bail aux termes convenus, et d’avoir à justifier de ses ressources, par suite des mises en demeure restées infructueuses,
- juger la demande parfaitement recevable et bien-fondée,
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par application de la clause résolutoire et en suite du commandement de payer resté infructueux, à la date du 1er octobre 2025,
- juger que Monsieur [R] [A] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [A] et celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, au besoin avec l’aide et l’assistance de la [Localité 1] publique,
- condamner Monsieur [R] [A] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges justifiées et du supplément de loyer, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective du logement,
- condamner Monsieur [R] [A] à lui payer la somme de 10 692,10 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges restés impayés au 4 décembre 2025,
- rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,
- condamner Monsieur [R] [A] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [R] [A] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 21 avril 2026, la SEML Cristal Habitat, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l'arriéré locatif au montant de 6076,69 euros, hors commandement de payer. Elle précise que le dernier paiement des loyers courants a été effectué en mars 2025. Elle ajoute que le surloyer facturé au locataire lui a été remboursé. Elle indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [R] [A] comparaît et reconnaît être redevable de la somme réclamée par le demandeur. Il propose d’apurer sa dette locative par le versement mensuel de la somme de 150 euros en sus des loyers et provisions sur charge. Il indique avoir perdu son emploi suite à un voyage à l’étranger dans sa famille. Il précise avoir repris une activité. Il indique percevoir mensuellement 1800 euros et être employé en contrat à durée déterminée (CDD) jusqu’au mois suivant l’audience, mais ajoute que ce CDD est renouvelable. Il explique être d’accord avec le montant des charges indiqué dans le diagnostic social et financier (DSF). Il déclare ne pas avoir compris pour quelle raison il s’était vu un temps réclamer un loyer de 1200 euros.
Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
1°) Sur les textes applicables
L'article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.
En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que "les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent" (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).
En l'espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Or, le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure et ce peu important que le contrat de bail conclu entre les parties fixe ce délai à deux mois.
S'agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l'Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l'espèce, l'assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d'une demande faite en ce sens par les parties à l'audience, sont applicables à la présente procédure, l'audience ayant eu lieu postérieurement à la date d'entrée en vigueur de cette loi.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
La SEML Cristal Habitat justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 7 août 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.
Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 29 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
L’action de la SEML Cristal Habitat est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement
Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 13 mai 2024 contient à l’article 5 des conditions particulières de location une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 1er août 2025, pour la somme en principal de 5494,73 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 13 septembre 2025.
Monsieur [R] [A] devenant à compter de cette date occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif
Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, par son assignation du 28 janvier 2026, la SEML Cristal Habitat demandait à ce que l’indemnité d’occupation soit déterminée par référence aux loyer, charges et supplément de loyer de solidarité (SLS) courants. Toutefois, à l’audience, sans se désister de cette demande, la SEML Cristal Habitat a indiqué que les sommes facturées au titre du SLS avaient été remboursées à M. [R] [A] par suite de la transmission du justificatif requis, élément étayé par le décompte actualisé produit.
Dans ces conditions, dès lors qu’il résulte des faits et pièces établis par la demanderesse elle-même que M. [R] [A] n’est plus redevable du SLS, il convient de fixer l'indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent aux seuls loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 13 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Il résulte du décompte produit par la SEML Cristal Habitat, du contrat de bail conclu le 13 mai 2024 et des déclarations des parties à l’audience que Monsieur [R] [A] restait devoir au bailleur, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6076,69 euros incluant le loyer du mois de mars 2026.
Le défendeur, qui reconnaît cette dette, ne fait valoir aucun moyen tendant à en contester le principe ni le montant. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme par provision.
Il sera par ailleurs condamné au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

5°) Sur la demande relative à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En vertu des dispositions de l'article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l'espèce, Monsieur [R] [A] propose à l’audience de s’acquitter de sa dette par des versements mensuels de 150 euros, en plus des loyers courants, formulant ainsi implicitement une demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Toutefois, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [R] [A] n’a effectué aucun règlement depuis le mois de mars 2025, ce que ce dernier reconnaît.
Dans ces conditions, le locataire ne justifiant pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement sera rejetée, de même que sa demande subséquente tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

6°) Sur la demande d’astreinte
En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l’espèce, la SEML Cristal Habitat sollicite l'expulsion de Monsieur [R] [A] sous astreinte de 100 euros par jour de retard.
Compte tenu du recours possible à la force publique en cas de non respect de la décision, mesure de contrainte suffisante pour assurer l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte et la SEML Cristal HABITAT en sera par conséquent déboutée.

7°) Sur les demandes accessoires
Monsieur [R] [A], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.
Compte tenu de la situation économique du locataire, il est par ailleurs équitable de débouter la SEML Cristal Habitat de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, DÉCLARONS recevable l’action de la SEML Cristal Habitat à l’encontre de Monsieur [R] [A], CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mai 2024 entre la SEML Cristal Habitat et Monsieur [R] [A] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 septembre 2025, EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [R] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SEML Cristal Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, FIXONS l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, CONDAMNONS Monsieur [R] [A] à payer à la SEML Cristal Habitat la somme provisionnelle de 6076,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois de mars 2026, outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal, à compter du 1er août 2025 sur la somme de 5494,73 euros et à compter du 28 janvier 2026 sur le surplus, REJETONS les demandes de Monsieur [R] [A] tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, DÉBOUTONS la SEML Cristal Habitat de sa demande relative à la fixation d’une astreinte, CONDAMNONS Monsieur [R] [A] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé, DÉBOUTONS la SEML Cristal Habitat de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.