TJ 73065, 1 juin 2026, RG 26/00046

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 01 Juin 2026

Numéro RG : N° RG 26/00046 - N° Portalis DB2P-W-B7K-E6W2

DEMANDEUR :

La Société d’Economie Mixte Locale dénommée “CRISTAL HABITAT”, dont le siège social est situé “[Adresse 1] , représentée par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, avocats au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Madame [U] [Q] demeurant [Adresse 2], non comparante ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN
Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique du 21 avril 2026
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat en date du 13 mai 2020, la SEML Cristal Habitat a donné à bail à Madame [U] [Q] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 330,45 euros pour le logement, 4,37 euros pour le portail/interphone, outre une provision mensuelle sur charges de 89,21 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2025, la SEML Cristal Habitat a fait signifier à Madame [U] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 739,18 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2026, la SEML Cristal Habitat a fait assigner Madame [U] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel elle demande de :
- constater que Madame [U] [Q] a gravement manqué à son obligation principale d’avoir à payer le prix du bail aux termes convenus,
- juger la demande parfaitement recevable et bien-fondée,
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par application de la clause résolutoire et en suite du commandement de payer resté infructueux, à la date du 8 novembre 2025,
- juger que Madame [U] [Q] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,
- ordonner l’expulsion de Madame [U] [Q] et celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, au besoin avec l’aide et l’assistance de la [Localité 1] publique,
- condamner Madame [U] [Q] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective du logement,
- condamner Madame [U] [Q] à lui payer la somme de 1168,40 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges restés impayés au 4 décembre 2025,
- rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,
- condamner Madame [U] [Q] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [U] [Q] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 21 avril 2026, la SEML Cristal Habitat, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l'arriéré locatif au montant de 1763,85 euros, hors commandement de payer. Elle indique que le dernier versement a été effectué en 2025. Elle ajoute ne pas avoir de contact avec la locataire et précise qu’il n’y a pas eu de reprise de paiement du loyer.
Madame [U] [Q], citée à domicile, ne comparaît pas et n’est pas représentée.
Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la partie défenderesse ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur les textes applicables
L'article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.
Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
En outre, l'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.
En l'espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l'entrée en vigueur de la loi précitée, il n'en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.
S'agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l'Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l'espèce, puisqu'il ne s'agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l'assignation a été délivrée postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d'une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l'audience ayant eu lieu postérieurement à la date d'entrée en vigueur de cette loi, qui n'a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée ensuite de la saisine de la commission des impayés de loyer de la caisse d'allocations familiales le 30 juin 2025 par la SEML Cristal Habitat, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.
Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 6 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
L’action de la SEML Cristal Habitat est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement
Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 13 mai 2020 contient à l’article 5 des conditions particulières de location une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 8 septembre 2025, pour la somme en principal de 739,18 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 9 novembre 2025.
Madame [U] [Q] devenant à compter de cette date occupante sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif
Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En vertu des dispositions de l'article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
En l’espèce, l'indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant équivalent au loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 9 novembre 2025 à la date de la libération effective des lieux.
La SEML Cristal Habitat produit un décompte établissant que Madame [U] [Q] restait lui devoir au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1088,26 euros incluant l’échéance du mois de novembre 2025, selon décompte arrêté au 30 novembre 2025 signifié à la défenderesse.
Si la SEML Cristal Habitat a par ailleurs produit un décompte actualisé à l’audience, arrêté au 1er avril 2026, il n’en sera pas tenu compte au regard du caractère non contradictoire de cette pièce, non communiquée à la locataire.
Madame [U] [Q], non comparante, ne fait valoir aucun moyen tendant à contester le principe ni le montant de cette dette.
Elle sera par conséquent condamnée à payer à la SEML Cristal Habitat la somme de 1088,26 euros par provision.
Madame [U] [Q] sera également condamnée au paiement par provision d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2025 à la date de libération effective des lieux.

La reprise du paiement du loyer courant n’étant pas établie, il n’y aura pas lieu de statuer d’office sur l’octroi de délais de paiement.

5°) Sur la demande d’astreinte
En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, la SEML Cristal Habitat sollicite l'expulsion de Madame [U] [Q] sous astreinte de 100 euros par jour de retard.
Compte du recours possible à la force publique en cas de non respect de la décision, mesure de contrainte suffisante pour assurer l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte et la SEML Cristal Habitat en sera par conséquent déboutée.

6°) Sur les demandes accessoires
Madame [U] [Q], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il est par ailleurs équitable de condamner Madame [U] [Q] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, DÉCLARONS recevable l’action de la SEML Cristal Habitat à l’encontre de Madame [U] [Q], CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mai 2020 entre la SEML Cristal Habitat et Madame [U] [Q] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 9 novembre 2025, EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à Madame [U] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS qu’à défaut pour Madame [U] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SEML Cristal Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, FIXONS l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, CONDAMNONS Madame [U] [Q] à payer à la SEML Cristal Habitat la somme provisionnelle de 1088,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois de novembre 2025, outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal, à compter du 8 septembre 2025 sur la somme de 739,18 euros, et à compter du 4 février 2026 sur le surplus, DÉBOUTONS la société SEML CRISTAL HABITAT de sa demande relative à la fixation d’une astreinte, CONDAMNONS Madame [U] [Q] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, CONDAMNONS Madame [U] [Q] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.