TJ 73065, 1 juin 2026, RG 26/00052

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 01 Juin 2026

Numéro RG : N° RG 26/00052 - N° Portalis DB2P-W-B7K-E6XD

DEMANDEUR :

La Société d’Economie Mixte Locale dénommée “CRISTAL HABITAT” dont le siège social est situé [Adresse 1][Adresse 2], représentée par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [I] demeurant [Adresse 3], comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN
Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique du 21 avril 2026

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat en date du 26 février 2024, la SEML Cristal Habitat a donné à bail à Monsieur [Z] [I] un local à usage d’habitation et un garage (n°8) situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 577,77 euros pour le logement, 31,08 euros pour le garage, outre une provision mensuelle sur charges de 150,31 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, la SEML Cristal Habitat a fait signifier à Monsieur [Z] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 3910,94 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2026, la SEML Cristal Habitat a fait assigner Monsieur [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel elle demande de :
- constater que Monsieur [Z] [I] a gravement manqué à son obligation principale d’avoir à payer le prix du bail aux termes convenus,
- juger la demande parfaitement recevable et bien-fondée,
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par application de la clause résolutoire et en suite du commandement de payer resté infructueux, à la date du 10 novembre 2025 ,
- juger que Monsieur [Z] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [I] et celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, au besoin avec l’aide et l’assistance de la [Localité 1] publique,
- condamner Monsieur [Z] [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective du logement,
- condamner Monsieur [Z] [I] à lui payer la somme de 6247,91 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges restés impayés au 4 décembre 2025,
- rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,
- condamner Monsieur [Z] [I] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [Z] [I] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 21 avril 2026, la SEML Cristal Habitat, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l'arriéré locatif au montant de 7768,89 euros, hors commandement de payer. Elle indique que 759 euros ont été versés le 19 mars 2026. Elle ajoute que le locataire ne perçoit pas l’aide au logement. Elle indique s’opposer à l’octroi de délais de paiements suspensifs, mais demande subsidiairement qu’une clause de déchéance soit prévue si de tels délais étaient accordés au locataire.
Monsieur [Z] [I] comparaît et déclare souhaiter rester dans le logement. Il indique ne pas être en accord avec le montant de la dette, mais propose d’apurer l’arriéré locatif par le versement mensuel de la somme de 500 euros en sus des loyers et provisions sur charge. Il explique avoir divorcé au cours de l’année 2025 et percevoir des indemnités de chômage. Il déclare avoir repris le paiement du loyer depuis deux mois. Il indique en outre avoir trouvé un travail en intérim et percevoir 2500 euros par mois.
Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
1°) Sur les textes applicables
L'article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.
En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que "les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent" (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).
En l'espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Or, le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure.
S'agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l'Etat dans le département, celles-ci sont également applicables en l'espèce, l'assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d'une demande faite en ce sens par les parties à l'audience, sont applicables à la présente procédure, l'audience ayant eu lieu postérieurement à la date d'entrée en vigueur de cette loi.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
La SEML Cristal Habitat justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 7 octobre 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.
Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 30 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
L’action de la SEML Cristal Habitat est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement
Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 26 février 2024 contient à l’article 5 des conditions particulières de location une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 29 septembre 2025, pour la somme en principal de 3910,94 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 11 novembre 2025.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif
Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, la SEML Cristal Habitat produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [I] restait lui devoir, après soustraction des frais de poursuite la somme de 7768,89 euros, incluant l’échéance du mois de mars 2026.
Monsieur [Z] [I] indique ne pas reconnaître le montant de la dette, en ce qu’il indique avoir réglé les loyers appelés pour les deux mois précédant l’audience. Toutefois, il est constaté que le décompte produit par la SEML Cristal Habitat comporte bien mention des deux paiements du locataire intervenus le 16 février 2026 pour un montant de 785,52 euros, et le 19 mars 2026 pour un montant de 759 euros. Il résulte de ce même décompte que le bailleur a bien imputé ces deux paiements des sommes restant dues par le locataire. Monsieur [Z] [I] ne produit par ailleurs aucun élément de preuve tendant à démontrer que sa dette locative serait moindre.
Il sera par conséquent condamné à payer à la SEML Cristal Habitat la somme de 7768,89 euros par provision.

5°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
En vertu des dispositions de l'article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [Z] [I] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, notamment en versant 759 euros le 19 mars 2026 et 785,52 euros le 16 février 2026.
En outre, il résulte des déclarations de Monsieur [Z] [I] à l’audience qu’il apparaît en situation de régler sa dette locative, notamment en ce que ce dernier indique avoir retrouvé un emploi en intérim, et il propose de s’acquitter de la somme mensuelle de 500 euros en sus du loyer et des provisions sur charges.
Dès lors, Monsieur [Z] [I] sera autorisé à se libérer de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.
Par ailleurs, Monsieur [Z] [I] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, durant le cours de ces délais. Compte tenu des efforts entrepris pour la reprise du paiement des loyers courants et de ses démarches de réinsertion professionnelle, il y aura lieu de faire droit à cette demande.
L’effet de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À l’inverse, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement d’autre part, justifiera en outre la condamnation de Monsieur [Z] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

6°) Sur la demande d’astreinte
En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, la SEML Cristal Habitat sollicite l'expulsion de Monsieur [Z] [I] sous astreinte de 100 euros par jour de retard.
Compte tenu de l'octroi de délais de paiement et du recours possible à la force publique en cas de non respect de ceux-ci, mesure de contrainte suffisante pour assurer l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte et la SEML Cristal Habitat en sera par conséquent déboutée.

7°) Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [Z] [I], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.
Compte tenu de la situation économique du locataire, il est par ailleurs équitable de débouter la SEML Cristal Habitat de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, DÉCLARONS recevable l’action de la SEML Cristal Habitat à l’encontre de Monsieur [Z] [I], CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 février 2024 entre la SEML Cristal Habitat et Monsieur [Z] [I], concernant le local à usage d’habitation et le garage (n°8) situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 11 novembre 2025, CONDAMNONS Monsieur [Z] [I] à payer à la SEML Cristal Habitat la somme provisionnelle de 7768,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation du logement, comprenant le mois de mars 2026, outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement à raison de l’occupation du logement, avec intérêts au taux légal, à compter du 29 septembre 2025 sur la somme de 3910,94 euros, à compter du 29 janvier 2026 sur la somme de 2336,97 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, AUTORISONS Monsieur [Z] [I] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les provisions sur charges courants, en 15 mensualités de 500 euros chacune, et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : - que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet, - que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible, - qu'à défaut pour Monsieur [Z] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEML Cristal Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, - que Monsieur [Z] [I] soit condamné à verser à la SEML Cristal Habitat une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTONS la SEML Cristal Habitat de sa demande relative à la fixation d'une astreinte, CONDAMNONS Monsieur [Z] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé, DÉBOUTONS la SEML Cristal Habitat de sa demande d’indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris. Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 1er juin 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.