TJ 73065, 1 juin 2026, RG 26/00053

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 01 Juin 2026

Numéro RG : N° RG 26/00053 - N° Portalis DB2P-W-B7K-E6XF

DEMANDEUR :

La Société d’Economie Mixte Locale dénommée “CRISTAL HABITAT”, dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [W] demeurant [Adresse 2], non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN
Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique du 21 avril 2026

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat en date du 11 mai 2020, la SEML Cristal Habitat a donné à bail à Monsieur [I] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 383,45 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 101,84 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, la SEML Cristal Habitat a fait signifier à Monsieur [I] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2378,85 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2026, la SEML Cristal Habitat a fait assigner Monsieur [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel elle demande de :
- constater que Monsieur [I] [W] a gravement manqué à son obligation principale d’avoir à payer le prix du bail aux termes convenus,
- juger la demande parfaitement recevable et bien-fondée,
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par application de la clause résolutoire et en suite du commandement de payer resté infructueux, à la date du 4 “novembre” 2025,
- juger que Monsieur [I] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [W] et celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, au besoin avec l’aide et l’assistance de la [Localité 1] publique,
- condamner Monsieur [I] [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective du logement,
- condamner Monsieur [I] [W] à lui payer la somme de 3259,47 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges restés impayés au 4 décembre 2025,
- rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,
- condamner Monsieur [I] [W] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [I] [W] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 21 avril 2026, la SEML Cristal Habitat, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l'arriéré locatif au montant de 3217,38 euros, hors coût du commandement de payer. Elle précise que le paiement des loyers courants a repris en février et mars 2026. Elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [I] [W] comparaît et reconnaît être redevable de la somme réclamée par le demandeur. Il déclare souhaiter rester dans le logement et propose d’apurer sa dette locative par le versement mensuel de la somme de 94 euros en sus des loyers et provisions sur charge. Il indique avoir contacté la SEML Cristal Habitat pour reprendre le paiement et apurer la dette avant l’audience, mais précise qu’il y a eu un problème de transmission de sa demande au service compétent. Il déclare être en accord avec le montant des ressources indiqué dans le diagnostic social et financier et ajoute qu’une demande auprès du fonds de solidarité logement est en cours.
Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
1°) Sur les textes applicables
L'article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
En l'espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.
S'agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l'Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l'espèce, puisqu'il ne s'agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l'assignation a été délivrée postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d'une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l'audience ayant eu lieu postérieurement à la date d'entrée en vigueur de cette loi, qui n'a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée ensuite de la saisine de la commission des impayés de loyer de la caisse d'allocations familiales effectuée le 10 juin 2025 par la SEML Cristal Habitat, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.
Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 30 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
L’action de la SEML Cristal Habitat est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement
Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 11 mai 2020 contient à l’article 5 des conditions générales de location une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 4 septembre 2025, pour la somme en principal de 2378,85 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 5 novembre 2025.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif
Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, la SEML Cristal Habitat produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [W] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite la somme de 3217,38 euros, incluant l’échéance du mois de mars 2026.
Si Monsieur [I] [W] reconnaît être redevable de la somme de 2378,85 euros visée par le commandement de payer, il soutient que le surplus correspondrait à des frais facturés par le bailleur. Or, il résulte du décompte produit que, contrairement à ce que le locataire allègue, l’augmentation du montant de la dette locative s’explique par des loyers impayés postérieurement au commandement de payer et non à des frais tarifés par le bailleur. Monsieur [I] [W] ne produit par ailleurs aucune pièce justifiant de paiements intervenus avant l’audience qui n’auraient pas été mentionnés dans le décompte établi par la SEML Cristal Habitat.
Monsieur [I] [W] sera par conséquent condamné à payer à la SEML Cristal Habitat la somme de 3217,38 euros par provision.

5°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
En vertu des dispositions de l'article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l’espèce, Monsieur [I] [W] propose de s’acquitter de la somme mensuelle de 94 euros en sus du loyer et des provisions sur charges.
Il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [I] [W] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, notamment en versant 395,84 euros le 9 février 2026, et en réglant les loyers des mois de février et mars 2026..
En outre, il résulte du diagnostic social et financier établi et des déclarations du défendeur à l’audience que Monsieur [I] [W] apparaît en situation de régler sa dette locative, dès lors que son reste à vivre mensuel est évalué à 269 euros, et que ce dernier a entrepris des démarches auprès du fonds de solidarité logement qui pourraient lui apporter une aide financière.
Dès lors, Monsieur [I] [W] sera autorisé à se libérer de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.
Par ailleurs, Monsieur [I] [W] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, demande à laquelle le bailleur indique ne pas être opposé. Compte tenu des efforts entrepris pour la reprise du paiement des loyers courants et pour l’assainissement de sa situation financière, il y aura lieu de faire droit à cette demande.
L’effet de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À l’inverse, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement d’autre part, justifiera en outre la condamnation de Monsieur [I] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

6°) Sur la demande d’astreinte
En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l’espèce, la SEML Cristal Habitat sollicite l'expulsion de Monsieur [I] [W] sous astreinte de 100 euros par jour de retard.
Compte tenu de l'octroi de délais de paiement et du recours possible à la force publique en cas de non respect de ceux-ci, mesure de contrainte suffisante pour assurer l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte et la SEML Cristal Habitat en sera par conséquent déboutée.

7°) Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [I] [W], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.
Compte tenu de la situation économique du locataire, il est équitable de débouter la SEML Cristal Habitat de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,