TJ 73065, 1 juin 2026, RG 26/00055

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 01 Juin 2026

Numéro RG : N° RG 26/00055 - N° Portalis DB2P-W-B7K-E6XH

DEMANDEUR :

La SEML CRISTAL HABITAT dont le siège social est situé ”[Adresse 1], représentée par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, avocats au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Madame [F] [Q] demeurant [Adresse 2] [Localité 1], comparante ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN
Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique du 21 avril 2026

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat en date du 2 janvier 2024, la SEML Cristal Habitat a donné à bail à Madame [F] [Q] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 2], pour un loyer mensuel de 599,69 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 153,84 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, la SEML Cristal Habitat a fait signifier à Madame [F] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 3143,33 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2026, la SEML Cristal Habitat a fait assigner Madame [F] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel elle demande de :
- constater que Madame [F] [Q] a gravement manqué à son obligation principale d’avoir à payer le prix du bail aux termes convenus,
- juger la demande parfaitement recevable et bien-fondée,
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par application de la clause résolutoire et en suite du commandement de payer resté infructueux, à la date du 15 octobre 2025,
- juger que Madame [F] [Q] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,
- ordonner l’expulsion de Madame [F] [Q] et celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, au besoin avec l’aide et l’assistance de la [Localité 3] publique,
- condamner Madame [F] [Q] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective du logement,
- condamner Madame [F] [Q] à lui payer la somme de 6584,52 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges restés impayés au 4 décembre 2025,
- rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,
- condamner Madame [F] [Q] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [F] [Q] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 21 avril 2026, la SEML Cristal Habitat , représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l'arriéré locatif au montant de 14302,05 euros. Elle indique qu’un supplément de loyer de solidarité est facturé depuis le mois de janvier 2026 pour un montant de 4581,75 euros. Elle ajoute que le dernier versement remonte au mois de mai 2025 où la locataire a réglé 350 euros en carte bancaire. Elle déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs en l’absence de reprise du paiement du loyer courant.

Madame [F] [Q] comparaît et déclare souhaiter rester dans le logement. Elle déclare avoir transmis l’avis d’imposition par mail et avoir déposé un dossier de surendettement à la Banque de France la semaine précédant l’audience. Elle précise être en attente de la notification par courrier afin de transmettre l’information au bailleur et à la CAF. Elle indique avoir payé le dernier loyer en mai 2025. Elle explique avoir lancé une entreprise de restauration à emporter mais que celle-ci n’a pas fonctionné, ce qui a entraîné une importante dette. Elle déclare vivre seule avec ses deux filles. Elle explique pouvoir verser une somme le mois prochain et être en capacité de payer le loyer courant.
Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence de la locataire.
La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
1°) Sur les textes applicables
L'article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.
En application de cette disposition, la Cour de Cassation a pu juger que "les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent" (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).
En l'espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Or, le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure.
S'agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l'Etat dans le département, celles-ci sont également applicables en l'espèce, l'assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d'une demande faite en ce sens par les parties à l'audience, sont applicables à la présente procédure, l'audience ayant eu lieu postérieurement à la date d'entrée en vigueur de cette loi.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
La SEML Cristal Habitat justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 17 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.
Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 4 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
L’action de la SEML Cristal Habitat est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement
Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 2 janvier 2024 contient à l’article 5 des conditions particulières de location une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 3 septembre 2025, pour la somme en principal de 3143,33 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 16 octobre 2025.
Madame [F] [Q] devenant à compter de cette date occupante sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif
Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Selon les dispositions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, “l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.”

En l’espèce, il convient de fixer l'indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 16 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
La SEML Cristal Habitat produit un décompte actualisé, incluant le mois de mars 2026, démontrant que Madame [F] [Q] restait lui devoir la somme de 14 302,05 euros comprenant le supplément de loyer de solidarité, après soustraction des frais de poursuite.
La SEML Cristal Habitat justifie par ailleurs de l’envoi le 27 novembre 2025, d’un courrier mettant la locataire en demeure de répondre sous quinze jours au questionnaire prévu par l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, sous peine de se trouver redevable du supplément de loyer de solidarité forfaitaire.
La locataire ne fait valoir aucun moyen tendant à contester le principe ni le montant de cette dette, et ne produit aucune pièce justifiant avoir répondu au questionnaire relatif à leurs ressources et à la composition de leur foyer.
Elle sera par conséquent condamnée à payer à la SEML Cristal Habitat la somme de 14 302,05 euros par provision.
Elle sera par ailleurs condamnée au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

5°) Sur la demande relative à l’octroi de délais de paiement
En application de l'article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En l'espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Madame [F] [Q] n’a effectué aucun règlement depuis le 7 mai 2025, ce que cette dernière reconnaît.
Dans ces conditions, le locataire ne justifiant pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement sera rejetée, de même que sa demande subséquente de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

6°) Sur la demande d’astreinte
En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l’espèce, la SEML Cristal Habitat sollicite l'expulsion de Madame [F] [Q] sous astreinte de 100 euros par jour de retard.
Compte tenu du recours possible à la force publique en cas de non respect de la décision, mesure de contrainte suffisante pour assurer l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte.

7°) Sur les demandes accessoires
Madame [F] [Q], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.
Compte tenu de la situation économique de la locataire, il est par ailleurs équitable de débouter la SEML Cristal Habitat de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,