TJ 73065, 1 juin 2026, RG 26/00060

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 01 Juin 2026

Numéro RG : N° RG 26/00060 - N° Portalis DB2P-W-B7K-E62E

DEMANDEUR :

OPAC SAVOIE, Office Public de l’Habitat, EPIC dans le siège social est 73000 CHAMBERY, [Adresse 1], représenté par son directeur général en exercice, demeurant en cette qualité audit siège, représenté par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] demeurant ensemble dans l’immeuble dénommé “[Adresse 2],
- Monsieur, comparant,
- Madame, représentée par son époux Monsieur [M] [K], muni d’un pouvoir de représentation ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN
Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique du 21 avril 2026

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat en date du 27 juin 2019, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Savoie, ci-après l’OPAC SAVOIE, a donné à bail à Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 593,40 euros, outre une provision mensuelle sur charges.
Par contrat du même jour, l’OPAC SAVOIE a donné à bail à Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] une place de parking (n°14) située [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 33,70 euros, outre une provision mensuelle sur charges.
Les locataires ont résilié le contrat de bail relatif à la place de parking (n°14) à la date du 15 juillet 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, l’OPAC SAVOIE a fait signifier à Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1990,99 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2026, l’OPAC SAVOIE a fait assigner Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel il demande de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 22 juillet 2025 et dire que Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard, et au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner solidairement Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] à lui payer la somme provisionnelle de 2079,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 28 janvier 2026 ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux,
- rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,
- condamner solidairement Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] à lui payer la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

À l’audience du 21 avril 2026, l’OPAC SAVOIE, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l'arriéré locatif au montant de 1705,21 euros, selon décompte arrêté au 17 avril 2026. Il précise que le paiement des loyers courants a repris depuis novembre 2025. Il ajoute toutefois que les six échéanciers mis en place depuis 2019 n’ont pas été respectés. Il indique néanmoins ne pas s’opposer à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire et explique que la mise en place d’une mesure d’accompagnement social lié au logement (ASLL) serait nécessaire.
Monsieur [M] [K] comparaît, muni d’un pouvoir de représentation de Madame [F] [O] épouse [K]. Les défendeurs reconnaissent être redevables de la somme réclamée par le demandeur. Ils déclarent souhaiter rester dans le logement et proposent d’apurer leur dette locative par le versement mensuel de la somme de 50 euros en sus des loyers et provisions sur charge. Monsieur [M] [K] indique s’occuper de sa mère et de sa soeur handicapée. Il ajoute percevoir mensuellement 800 euros au titre du chômage et être à la recherche d’un emploi dans le secteur du transport. Il explique que son épouse travaille 4 heures par jour dans une école et perçoit entre 300 et 400 euros par mois. Il précise qu’ils ont trois enfants à charge.
Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
1°) Sur les textes applicables
L'article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.
Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
En outre, l'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.
En l'espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée d’un mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l'entrée en vigueur de la loi précitée, il n'en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.
S'agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l'Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l'espèce, puisqu'il ne s'agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l'assignation a été délivrée postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d'une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l'audience ayant eu lieu postérieurement à la date d'entrée en vigueur de cette loi, qui n'a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée ensuite de la saisine de la commission des impayés de loyer de la caisse d'allocations familiales effectuée pour la première fois le 11 mai 2020, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.
Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 24 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
L’action de l’OPAC SAVOIE est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement
Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 27 juin 2019 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 22 mai 2025, pour la somme en principal de 1990,99 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2025.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif
* Sur les pénalités d'enquête sociale
L'article L442-5 du code de la construction et de l'habitation dispose dans son premier alinéa que "Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 300-3, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre."
En l'espèce, si les avis d’échéance des mois de janvier 2026 à mars 2026 produits par l’OPAC Savoie en pièce n°19 mentionnent la facturation aux locataires de frais de pénalités d’enquête sociale, le bailleur ne produit toutefois aucune pièce justifiant qu’il ait demandé aux locataires la production de leur dernier avis d'imposition ou de non imposition dans un délai imparti.
Dans cette mesure, l’OPAC SAVOIE n'est pas fondé à obtenir leur condamnation au paiement de pénalités d'enquête sociale en application de la disposition précitée.
* Sur le montant de l’arriéré locatif
Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, l’OPAC SAVOIE produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite et des pénalités d’enquête sociale, la somme de 1419,48 euros, incluant l’échéance du mois de mars 2026, selon décompte arrêté au 8 avril 2026.
Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] reconnaissent être redevables de cette somme et ne font valoir aucun moyen tendant à contester le principe ni le montant de cette dette.
Le contrat de bail conclu le 27 juin 2019 comporte en outre une clause de solidarité entre les locataires.
Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] seront par conséquent condamnés solidairement à payer à l’OPAC SAVOIE la somme de 1419,48 euros par provision.

6°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
En vertu des dispositions de l'article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, notamment en réglant le loyer depuis le mois de novembre 2025.
En outre, il résulte des déclarations du défendeur à l’audience que Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] apparaissent en situation de régler leur dette locative, et qu’ils proposent de s’acquitter de la somme mensuelle de 50 euros en sus du loyer et des provisions sur charges.
Bien que les précédents plan d’apurement amiables n’aient pas été respectés par les locataires, il sera fait droit à leur demande tendant à l’octroi de délais de paiement, dès lors que le non respect des délais résultant de la présente ordonnance pourra être sanctionné par la déchéance de l’échéancier et l’exigibilité immédiate de la dette totale.
Dès lors, Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] seront autorisés à se libérer de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.
Par ailleurs, Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux, demande à laquelle le bailleur indique ne pas être opposé. Compte tenu de la situation financière, professionnelle et familiale des locataires, des efforts entrepris pour la diminution de l’arriéré locatif et de la reprise du paiement des loyers courants, il y aura lieu de faire droit à cette demande.
L’effet de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À l’inverse, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement d’autre part, justifiera en outre la condamnation solidaire de Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

7°) Sur la demande d’astreinte
En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l’espèce, l’OPAC SAVOIE sollicite l'expulsion de Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.
Compte tenu de l'octroi de délais de paiement et du recours possible à la force publique en cas de non respect de ceux-ci, mesure de contrainte suffisante pour assurer l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte.

8°) Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.
Compte tenu de la situation économique des locataires, il est par ailleurs équitable de débouter l’OPAC SAVOIE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juin 2019 entre l’OPAC SAVOIE et Monsieur [M] [K] et Madame [F] [O] épouse [K] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 juillet 2025,