TJ 73065, 1 juin 2026, RG 26/00084

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 01 Juin 2026

Numéro RG : N° RG 26/00084 - N° Portalis DB2P-W-B7K-E7N7

DEMANDEUR :

La société ADOMA demeurant [Adresse 1], représentée par Maître Pascal SOUDAN de la SELARL CABINET PASCAL SOUDAN CONSEIL, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] demeurant [Adresse 2], comparante ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN
Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique du 21 avril 2026

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat de résidence en date du 11 décembre 2023, à effet au 1er janvier 2024, la société ADOMA a mis à la disposition de Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] un local à usage d’habitation (n°715) situé [Adresse 3], moyennant une redevance mensuelle de 492,10 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 30 octobre 2025 et distribuée le 6 novembre 2025, la société ADOMA a mis en demeure Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] de lui payer sous huitaine la somme de 2516,32 euros au titre du solde des redevances impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mars 2026, la société ADOMA a fait assigner Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel elle demande de :
- constater que la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu avec Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] est acquise depuis le 7 décembre 2025 et constater en conséquence la résiliation de ce contrat à cette date,
- condamner Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] à lui payer :
- la somme de 1607,74 euros au titre des arriérés de redevances et autres frais dus au titre du contrat sur la période arrêtée au 27 octobre 2025, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure distribuée par la poste le 6 novembre 2025,
- la somme de 1114,60 euros au titre des arriérés de redevances et autres frais dus au titre du contrat correspondant au mois d’octobre et novembre 2025 ainsi qu’au prorata de la redevance du 1er au 6 décembre 2025, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,
- une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant de la redevance mensuelle éventuellement révisée, soit à la somme mensuelle de 508,13 euros jusqu’au 31 décembre 2025 et à la somme mensuelle de 513,02 euros à compter du 1er janvier 2026, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, cette somme devant être proratisée en cas de présence effective pour une durée de moins d’un mois,
- dire qu’elle conservera le dépôt de garantie, avancé par le Fonds de Solidarité Logement (FSL), jusqu’à la sortie effective du résident et restitution des clés, cette somme devant être imputée prioritairement sur les travaux et la remise en état qui s’avéreraient nécessaire,
- constater l’occupation sans droit ni titre de Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] en raison de l’acquisition de ladite clause et la résiliation à compter du 17 novembre 2025,
- ordonner l’expulsion de Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] et de tous les occupants de son chef, avec l’aide de la force publique, ainsi que la séquestration chez tel garde meubles qu’elle choisira de ses meubles et effets mobiliers aux frais de Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L],
- condamner Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] aux entiers dépens,
- condamner Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] à lui payer la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

À l’audience du 21 avril 2026, la société ADOMA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et réactualise le montant de la dette à la somme de 4278,37 euros. Elle indique que le dernier versement effectué par la locataire était de 513,02 euros. Elle précise que 220 euros ont été versés le 9 avril 2026. Elle sollicite le constat de la résiliation du bail, le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation. Elle précise que la somme de 320 euros que la locataire propose de verser à compter du mois suivant l’audience est inférieure au montant de la redevance courante.
Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L], comparaît à l’audience et indique être en accord avec le montant de la dette réclamée. Elle déclare souhaiter rester dans les lieux. Elle explique être en invalidité et percevoir 438 euros à ce titre. Elle précise avoir effectué une demande de complément à hauteur de 200 euros. Elle ajoute ne pas avoir d’autres dettes et déclare être en mesure de verser 320 euros le mois suivant l’audience. Elle indique vivre seule et ne pas percevoir le revenu de solidarité active.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables :
L'article 2 de la loi du 06 juillet 1989 énonce notamment que "le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. (...)
Toutefois, ce titre ne s'applique pas :
1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 (...)".
L'article L.633-1 du Code de la construction et de l'habitation définit le logement-foyer comme "un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective.
Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.
Le logement-foyer dénommé " résidence sociale " est destiné aux personnes ou familles mentionnées au II de l'article L. 301-1(...)"

En l'espèce, si le contrat de résidence conclu entre la société ADOMA et Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] ne mentionne pas expressément que les lieux loués sont situés au sein d'un logement-foyer, il stipule qu'il s'agit d'une résidence sociale. Il y est par ailleurs fait mention des “équipements collectifs et semi-collectifs".
Par conséquent, ce contrat concerne un logement-foyer, excluant l'application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 au profit des dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation, et subsidiairement celles de droit commun du code civil.

2°) Sur la résiliation du contrat de résidence
En application de l’article L633-2 alinéa 8 du code de la construction et de l’habitation, le contrat des personnes logées en logement-foyer est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
En l’espèce, l’article 11 du contrat stipule que celui-ci sera résilié de plein droit “en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat (...), la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception”, tandis que l’article 8 stipule que le résident s’engage notamment à payer la redevance aux termes convenus.
Il résulte du décompte produit par la société ADOMA en pièce n°4 que Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] a manqué à son obligation de payer la redevance, en omettant de régler de nombreuses échéances depuis le mois d’août 2025, ou en ne procédant qu’à des règlements partiels des sommes dues, laissant s’accumuler un arriéré locatif important.
La société ADOMA justifie avoir mis en demeure Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L], par courrier en date du 27 octobre 2025 distribué le 6 novembre 2025, de lui payer sous 8 jours la somme de 2630,74 euros, l’acte rappelant la résiliation de plein droit du contrat de résidence encourue à défaut de paiement un mois après l’expiration de ce délai.

Selon décompte produit par la société ADOMA, aucun paiement libératoire n’est intervenu dans ce délai, de sorte qu’il est établi que la société ADOMA était bien fondée à se prévaloir de la résiliation de plein droit du contrat de résidence par l’effet de la clause résolutoire un mois après l’expiration du délai de 8 jours accordé par la mise en demeure, soit à compter du 15 décembre 2025.
Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] devenant occupante sans droit ni titre à compter de cette date, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l'expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera par ailleurs rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est déterminé par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
3°) Sur le montant de l’arriéré locatif
Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, il convient de fixer l'indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent à la redevance et aux charges mensuelles qui auraient été dues si le contrat n’avait pas été résilié, pour la période courant du 15 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Il résulte du décompte établi par la société ADOMA que Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] restait lui devoir la somme de 4278,37 euros, au titre des redevances et indemnités d’occupation échues impayées selon décompte arrêté au 9 avril 2026.

Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] reconnaît être redevable de cette somme et ne fait valoir aucun moyen tendant à contester le principe ou le montant de la dette locative.
Elle sera par conséquent condamné au paiement d’une somme provisionnelle de 4278,37 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées incluant le mois de mars 2026, avec intérêts au taux légal, à compter du 6 novembre 2025 sur la somme de 2516,32 euros, à compter du 30 mars 2026 sur la somme de 1114,60 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.
Elle sera par ailleurs condamnée au paiement par provision des redevances, charges et indemnités mensuelles d’occupation pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

4°) Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L’article 1343-5 du Code civil dispose en son premier alinéa que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] a énoncé à l’audience percevoir 438 euros au titre de l’invalidité. Néanmoins, dès lors que la locataire propose de s’acquitter à compter du mois de mai 2026 d’une somme inférieure au montant des redevances, il n’est pas établi qu’elle soit en capacité de reprendre le paiement des redevances courantes, et de régler en sus une somme mensuelle pour s’apurer progressivement de sa dette. Par conséquent, la locataire n’apparaît pas en mesure de s’acquitter de sa dette locative dans le délai de 2 années prévu par l’article 1343-5 du code civil précité.

Par ailleurs, en exprimant à l’audience son souhait de rester dans les lieux, Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] sollicite implicitement la suspension des effets de la clause résolutoire.
Pour autant, il est constaté que le montant de l’arriéré locatif est particulièrement important, que la locataire n’a pu effectuer que des paiements partiels de la redevance avant l’audience et que, compte tenu de ses ressources limitées, son maintien dans les lieux risquerait d’aggraver une situation financière déjà compromise en augmentant le montant de l’arriéré locatif.
Dans ces conditions, il n’y aura pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et la demande de Mme [A] [P] [Y] [X] épouse [L] en ce sens sera rejetée. Il sera toutefois rappelé à la locataire qu’il lui reste loisible de soumettre sa situation financière à l’appréciation de la commission de surendettement des particuliers.

5°) Sur la demande concernant la retenue du dépôt de garantie
En application de l’article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible.
En l’espèce, l’article 7 du contrat de résidence prévoit que le dépôt de garantie est rendu au résident au moment de la restitution des clés, déduction faite, le cas échéant des sommes dues au gestionnaire.
Compte tenu du montant des sommes dues par la locataire, la société ADOMA sera autorisée à conserver le dépôt de garantie versé, dont le montant s’imputera en priorité sur la réparation d’éventuelles dégradations locatives, et subsidiairement ou pour le surplus, sur l’arriéré des redevances.

6°) Sur les demandes accessoires
Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L], qui succombe à l’instance, en supportera la charge des entiers dépens.
Compte tenu de la situation économique de la locataire, il est équitable de débouter la société ADOMA de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que, conformément aux articles 514 à 514-5 du Code de procédure civile, la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 11 décembre 2023, à effet au 1er janvier 2024, entre la société ADOMA et Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] concernant le logement à usage d’habitation (n°715) situé Sis [Adresse 3] étaient réunies à la date du 15 décembre 2025, EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS qu’à défaut pour Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, RAPPELONS que le sort des meubles restés sur place sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, FIXONS l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des redevances et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payées si le contrat avait continué, CONDAMNONS Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle de 4278,37 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation incluant le mois de mars 2026, avec intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2025 sur la somme de 2516,32 euros, à compter de l’assignation du 30 mars 2026 sur la somme de 1114,60 euros, et à compter de la présente ordonnance sur le surplus, outre les indemnités d’occupation dues à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux par la restitution des clés, DÉBOUTONS Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] de ses demandes tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, AUTORISONS la société ADOMA à conserver la somme versée à titre de dépôt de garantie jusqu’à la sortie effective de Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] et la restitution des clés, cette somme devant être imputée prioritairement sur les frais éventuellement nécessaires à la remise en état du logement, CONDAMNONS Madame [A] [P] [Y] [X] épouse [L] aux entiers dépens de l’instance, DÉBOUTONS la société ADOMA de sa demande d’indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.