TJ 73065, 1 juin 2026, RG 26/00087

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 01 Juin 2026

Numéro RG : N° RG 26/00087 - N° Portalis DB2P-W-B7K-E7OG

DEMANDEUR :

OPAC SAVOIE, Office Public de l’Habitat, EPIC dans le siège social est 73000 CHAMBERY, [Adresse 1], représenté par son directeur général en exercice, demeurant en cette qualité audit siège, représenté par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Madame [L] [K] demeurant [Adresse 2][Adresse 3], comparante ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN
Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 21 avril 2026

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat en date du 19 juillet 2006, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Savoie, ci-après l’OPAC SAVOIE, a donné à bail à Madame [L] [K] un local à usage d’habitation et un jardin/terrasse situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 498,41 euros pour le logement, 30,48 euros pour le jardin/terrasse, outre une provision mensuelle sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, l’OPAC SAVOIE a fait signifier à Madame [L] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 3301 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2026, l’OPAC SAVOIE a fait assigner Madame [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel il demande de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 17 janvier 2026 et dire que Madame [L] [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,
- ordonner l’expulsion de Madame [L] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard, et au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner Madame [L] [K] à lui payer la somme provisionnelle de 5021,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 19 janvier 2026 ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux,
- rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,
- condamner Madame [L] [K] à lui payer la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [L] [K] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

À l’audience du 21 avril 2026, l’OPAC SAVOIE, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l'arriéré locatif au montant de 5500 euros, selon décompte arrêté au 17 avril 2026. Elle ajoute que le paiement des loyers courants a repris en février 2026 et précise que la locataire a versé 126 euros en sus du loyer et provisions sur charges. Elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Madame [L] [K] comparaît et déclare avoir effectué un versement de 2000 euros lorsqu’elle a quitté la Caisse d’épargne. Toutefois, elle précise que ce virement serait “gelé” par l’établissement bancaire. Elle estime qu’elle ne restera redevable que de la somme de 3500 euros lorsque ce virement sera honoré. Elle explique être en accord avec le diagnostic social et financier établi concernant le montant de ses ressources, charges et les crédits. Elle déclare souhaiter rester dans le logement et propose d’apurer sa dette locative par le versement mensuel de la somme de 150 euros en sus des loyers et provisions sur charge. Elle ajoute travailler à l’aéroport de [Localité 1] et percevoir moins de revenus en été, compte tenu du caractère saisonnier de son activité.
Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
1°) Sur les textes applicables
L'article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.
Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
En outre, l'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.
En l'espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée d’un mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l'entrée en vigueur de la loi précitée, il n'en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.
S'agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l'Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l'espèce, puisqu'il ne s'agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l'assignation a été délivrée postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d'une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l'audience ayant eu lieu postérieurement à la date d'entrée en vigueur de cette loi, qui n'a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
L’OPAC SAVOIE justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 26 novembre 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.
Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 5 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
L’action de l’OPAC SAVOIE est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail
Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 19 juillet 2006 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 17 novembre 2025, pour la somme en principal de 3301 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 18 janvier 2026.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif
Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, il convient de fixer l'indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.
L’OPAC SAVOIE produit un décompte démontrant que Madame [L] [K] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite la somme de 5345,86 euros, incluant l’échéance du mois de mars 2026.
Si Madame [L] [K] soutient avoir effectué un virement de 2000 euros, faisant ainsi baisser la dette à 3500 euros, elle ne produit aucun justificatif du virement bancaire qu’elle dit avoir entrepris, et, en évoquant le fait que ce virement aurait été “gelé” par sa banque, elle concède implicitement qu’il n’a pas été reçu par le bailleur.
Dès lors, la défenderesse ne justifiant pas du paiement de la somme de 2000 euros qu’elle dit avoir entrepris, elle sera condamnée par provision à payer à l’OPAC SAVOIE la somme de 5345,86 euros.

5°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
En vertu des dispositions de l'article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l’espèce, Madame [L] [K] propose de s’acquitter de la somme mensuelle de 150 euros en sus du loyer et des provisions sur charges.
Il résulte du décompte produit par le bailleur que Madame [L] [K] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, notamment en versant les sommes de 1002,37 euros le 1er mars 2026 et 1002,47 euros le 1er avril 2026, soit des montants supérieurs au loyer courant.
En outre, il résulte du diagnostic social et financier établi et des déclarations de la défenderesse à l’audience que Madame [L] [K] apparaît en situation de régler sa dette locative en ce qu’elle dispose d’un reste à vivre mensuel évalué à 405 euros, après imputation de ses charges sur ses revenus.
Dès lors, Madame [L] [K] sera autorisée à se libérer de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.
Par ailleurs, Madame [L] [K] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, demande à laquelle le bailleur indique ne pas être opposé. Compte tenu des efforts entrepris pour la reprise du paiement des loyers courants et l’apurement progressif de la dette dès avant l’audience, il y aura lieu de faire droit à cette demande.
L’effet de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À l’inverse, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement d’autre part, justifiera en outre la condamnation de Madame [L] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

6°) Sur la demande d’astreinte
En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l’espèce, l’OPAC SAVOIE sollicite l'expulsion de Madame [L] [K] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.
Compte tenu de l'octroi de délais de paiement et du recours possible à la force publique en cas de non respect de ceux-ci, mesure de contrainte suffisante pour assurer l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte.

7°) Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [L] [K], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.
Compte tenu de la situation économique de la locataire, il est par ailleurs équitable de débouter l’OPAC SAVOIE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2006 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Savoie et Madame [L] [K] concernant le local à usage d’habitation et le jardin/terrasse situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 18 janvier 2026, FIXONS l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, CONDAMNONS Madame [L] [K] à payer à l’OPAC SAVOIE la somme provisionnelle de 5345,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation du logement et du jardin/terrasse, comprenant le mois de mars 2026, outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement à raison de l’occupation du logement, avec intérêts au taux légal, à compter du 17 novembre 2025 sur la somme de 3301 euros, à compter du 5 mars 2026 sur la somme de 1720,40 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, AUTORISONS Madame [L] [K] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les provisions charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : - que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet, - que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible, - qu'à défaut pour Madame [L] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPAC SAVOIE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, - que Madame [L] [K] soit condamnée à verser à L’OPAC SAVOIE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,