TJ 17300, 13 août 2026, RG 25/00095

Cour d’appel de [Localité 1]
Tribunal de Proximité de ROCHEFORT

Décision du : 13 Août 2026
N° RG 25/00095 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FQYV
Minute : 26/00191

Juge des contentieux de la protection

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président :
Eloïse CORMIER, juge des contentieux de la protection
Greffier :
Catherine DEHIER, greffier lors des débats et Carole POTTIER, cadre greffier lors du prononcé

DEMANDEUR

Monsieur [F] [H]
demeurant [Adresse 1]

comparant

ET

DEFENDEUR

Monsieur [M] [D]
demeurant [Adresse 2]

comparant

–ooOoo--

Débats tenus à l'audience publique du 07 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : le 13 Août 2026
Décision prononcée le 13 Août 2026 par mise à disposition au greffe.

expédition conforme et copie exécutoire
délivrée le 13/08/2026
à M. [F] [H]

expédition conforme délivrée le 13/08/2026
à :
- M. [M] [D]
- M. le Directeur de la Direction départementale
de l’emploi, du travail et des solidarités

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2020, Monsieur [F] [H] a donné en location à Monsieur [M] [D] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 300 euros outre 10 euros de charges.

Le 15 juillet 2025, Monsieur [F] [H] a fait délivrer à son locataire un commandement de payer un arriéré de loyers de 5548,83 € mentionnant la clause résolutoire du bail.

Par acte de Commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, Monsieur [F] [H] a fait assigner Monsieur [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Rochefort aux fins de :
- prononcer la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, au 09 septembre 2025;
- ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;
- le condamner à lui payer la somme de 6157,57 € représentant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation courus au jour de l’assignation avec intérêts de droit à compter de la signification du commandement de payer ;
- le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en subissant les augmentations légales à compter du 09 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;
- le condamner au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 al 3 du code civil ;
- le condamner à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens notamment le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 renseigne que Monsieur [D] est célibataire et est sans emploi depuis Août 2024. Il a expliqué la dette locative en raison de diminutions ou interruptions de ressources sur plusieurs périodes liées à une situation irrégulière d’emploi. Il a indiqué accepter un accompagnement afin de constituer un dossier de surendettement et avoir déposé une demande de logement social.

Monsieur [M] [D] a déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement à la Commission de surendettement de la Charente-Maritime le 17 février 2026, déclarée recevable le 11 mars 2026, incluant la dette locative.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 mars 2026 et renvoyée à l’audience du 07 mai 2026 afin que Monsieur [H] produise les pièces visées dans l’assignation mais non jointes à celle-ci. Elle a été retenue à l’audience du 07 mai 2026.

A l'audience, Monsieur [F] [H] maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 6912,53 euros. Il s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [M] [D] ne conteste pas la dette locative. Il indique que sa demande de traitement de sa situation de surendettement a été déclarée recevable mais qu’aucune décision n’a encore été prise par la commission de surendettement. Il déclare percevoir des indemnités de France Travail de 800 euros environ et suivre une formation CACES. Il ajoute travailler en interim et a perçu en Mars 181 euros et en Avril 136 euros. Il indique bénéficier également de prestations versées par la CAF de 160 euros environ.

Il demande l’octroi de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 13 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l'audience.

L’assignation a régulièrement été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 01 octobre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience, ainsi que l’exige l’article 24, § III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 27-I-1° de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.

Toutefois, le bailleur ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ce qui n’est cependant pas sanctionné s’agissant d’une personne physique.

La demande est donc recevable.

Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Au regard des pièces versées aux débats (décompte des loyers échus et charges au 06 mai 2026) que Monsieur [D] reste devoir à Monsieur [F] [H] la somme de 6912,53 euros (échéance de Mai 2026 comprise).

En conséquence, Monsieur [M] [D] sera condamné au paiement de cette somme outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, étant précisé que l’exécution de cette condamnation sera conditionnée à la décision de la Commission de surendettement à intervenir.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, ces nouvelles dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. 023, en ce

En l’espèce, le bail, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet dans les deux mois suivants, le bail sera résilié de plein droit.

Le 15 juillet 2025, Monsieur [F] [H] a fait délivrer à Monsieur [M] [D] un commandement de payer un arriéré de loyers, rappelant la clause résolutoire prévue au bail. Or, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois.

En outre, le commandement de payer ayant été délivré avant la décision de recevabilité de la commission de surendettement, celle-ci est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater au 15 septembre 2025, la résiliation du bail.

A compter de cette date, Monsieur [M] [D] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l'article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989, par dérogation, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Or, en l’espèce, il résulte des éléments versés au débat que Monsieur [D] a repris le paiement des loyers depuis plusieurs mois et débuté le remboursement mensuel de la dette locative. Il apparaît en outre en capacité de régler la dette locative.

Il convient donc de lui accorder des délais de paiement de 192 euros par mois pendant 36 mois, le versement de la somme de 300 euros qu’il a proposé ne paraissant pas tenable au vu de ses ressources.

En outre, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, il convient d’indiquer clairement au locataire qu’en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Ces délais et modalités de suspension sont toutefois applicables jusqu’à la décision de la commission de surendettement à intervenir.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 septembre 2025, Monsieur [M] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du dernier loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Monsieur [M] [D] au paiement de cette indemnité à compter 15 septembre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [H] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts .

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens

Monsieur [M] [D] succombe à l’action, il sera donc condamné aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [H] ne justifie toutefois pas avoir exposé des frais non compris dans les dépens. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l'espèce, "Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement."

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et les circonstances de la cause de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en vertu de l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS