TJ 26362, 23 juill. 2026, RG 26/00188

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

JUGEMENT DU 23 Juillet 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°
DOSSIER N° : RG 26/00188 - N° Portalis DBXS-W-B7K-I5A2

DEMANDERESSE

La S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DÉFENDERESSE

Madame [F] [V], demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Anabelle MELKA, juge des contentieux de la protection
Greffière lors du prononcé de la décision : Loetitia MANNING

Débats tenus à l'audience du 30 Avril 2026
Jugement prononcé le 23 Juillet 2026, par mise à disposition au greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A. D'HABITATION DES ALPES a donné à bail à Mme [F] [V] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 1] par contrat du 27 février 2023, pour un loyer mensuel initial hors charges de 476,50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. [Adresse 1] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 juillet 2025 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 11 février 2026 délivré à étude pour :
- voir prononcer la résiliation du contrat de bail, ou à titre subsidiaire faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- obtenir la condamnation de Mme [F] [V] au paiement :
* de la somme de 2 252,49 euros arrêtée au 27 janvier 2026 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,
* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,
* de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 7 avril 2026. Il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

À l’audience du 30 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.A. D'HABITATION DES ALPES a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 3 389,42 euros au 21 avril 2026. Elle a indiqué être opposée à l'octroi de délais de paiement.

Mme [F] [V] a comparu et a demandé des délais de paiement en vue d’apurer la dette dont le principe et le montant ne sont pas contestés, proposant de verser 1 500 euros en carte bancaire le lendemain de l'audience, puis des versements de 70 euros par mois en plus du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [F] [V].

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

L'article 24 IV précise que les dispositions susvisées sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existance d'une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 12 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la S.A. [Adresse 1] justifie avoir avisé la Caisse d’allocations familiales le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 février 2026, conformément aux dispositions précitées.

L'action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation du contrat de bail

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l'espèce, le décompte produit au débat démontre que dès l'échéance du mois de Mai 2023, soit seulement deux mois après la prise d'effet du nouveau bail conclu le 27 février 2023, Mme [F] [V] s'est retrouvée en situation d'impayés, depuis lors les paiements restent irréguliers et pour la plupart insuffisants.

Ces paiements irréguliers et insuffisants constituent un manquement suffisamment grave et répété à l'obligation principale qui incombe à la locataire en vertu du contrat de bail, qui justifie de prononcer la résiliation du contrat à la date de l'audience.

Mme [F] [V] est, à compter de cette date, occupante sans droit ni titre du logement donné à bail.

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort des débats que, par jugement du 11 mars 2021, le bail intialement conclu entre les parties le 7 février 2017 a fait l'objet d'une résiliation et Mme [F] [V] d'une expulsion de ce logement. Les parties ont alors contracté un second bail à cette même adresse le 27 février 2023. Malgré cette opportunité, Mme [F] [V] s'est rapidement de nouveau retrouvée en situation d'impayés qu'elle n'a pu résorber. Par ailleurs, la S.A. D'HABITATION DES ALPES lui a adressé deux précédents commandements de payer sans que Mme [F] [V] n'en tire les conséquences. En tout état de cause, il ressort du diagnostic social et financier que Mme [F] [V] a pour seule ressource l'AAH d'un montant de 989 euros alors que les charges du logement représentent la somme de 1 107 euros. De plus, elle indique avoir deux enfants mineurs à charge et deux enfants majeurs qui ne perçoivent, lors de l'audience, aucune rémunération. Ainsi, il parait illusoire de soutenir que Mme [F] [V] soit en mesure de s'acquitter à la fois de son loyer courant, ainsi que d'un complément en vue de s'acquitter de sa dette. Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La S.A. [Adresse 1] produit un décompte indiquant que Mme [F] [V] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 389,42 euros au 21 avril 2026. Ce décompte inclut :
- des frais de commissaire de justice, qui constituent des dépens et ne peuvent donc être pris en compte à ce stade, à hauteur de 390,58 euros,
- des frais de rejet et de lettre recommandée avec accusé réception non justifiés à hauteur de 51 euros,
- des frais de pénalité, non prévus contractuellement, à hauteur de 91,44 euros,
de telle sorte que la dette de loyer et de charges s'élevait à 2 856,40 euros au 21 avril 2026.

Mme [F] [V] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience.

Mme [F] [V] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 2 856,4 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer à compter du 1er octobre 2025 et due jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par la S.A. D'HABITATION DES ALPES.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [F] [V], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement du 30 juillet 2025 visant la clause résolutoire ainsi que de l'assignation du 11 février 2026 qui, en vertu de l’article susvisé, doivent rester à la charge du débiteur.

En revanche, les coût des précédents commandements, des 27 décembre 2023 et 25 juillet 2024, non afférents à la présente procédure, doivent rester à la charge de la demanderesse.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS