TJ 33243, 13 août 2026, RG 26/00129

ORDONNANCE DU : 13 AOUT 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00129 - N° Portalis DBX7-W-B7K-DVQI
AFFAIRE : S.C.I. CSTLO C/ S.A.S.U. HWS HIPPEAU WINE & SPIRITS
5BA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

JUGE DES RÉFÉRÉS : Tiphaine DUMORTIER

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

DEBATS : Audience publique du 18 Juin 2026

QUALIFICATION :
- réputée contradictoire
- prononcée par mise à disposition au Greffe
- susceptible d’appel dans le délai de 15 jours

DEMANDERESSE :

S.C.I. CSTLO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Nadia HASSINE, avocat au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 40

DEFENDERESSE :

S.A.S.U. HWS HIPPEAU WINE & SPIRITS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, non représentée

Par acte du 24 avril 2026, la SCI CSTLO a assigné la SASU HWS HIPPEAU WINE AND SPIRITS devant le Juge des référés près le Tribunal judiciaire de Libourne sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile et L.145-41 du Code de commerce, aux fins de voir :

– jugé régulier en la forme le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 6 février 2026 signifié à la défenderesse, pour un montant de 7987,17 € correspondant aux loyers des mois de septembre 2025 à février 2026,
– constaté qu’à défaut de paiement intégral dans le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du Code de commerce, la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 30 juin 2009 est acquise de plein droit,
– jugé en conséquence que le bail commercial conclu le 30 juin 2009, tel que modifié par les avenants des 10 décembre 2013 et 5 octobre 2023, est résilié de plein droit aux torts de la défenderesse à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement du 6 février 2026,
– ordonnée l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 3], sur la commune de [Localité 1], avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier,
– jugé que les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux expulsés seront traités conformément aux dispositions légales applicables en matière d’expulsion,
– condamnée la défenderesse à lui payer la somme provisionnelle de 10 400 € au titre des loyers impayés et échus jusqu’au mois d’avril 2026,
– condamnée la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du taux contractuel 1950 € par mois à compter de la décision intervenir jusqu’à la libération effective des lieux,
– ordonnée l’exécution provisoire de la décision intervenir,
– condamnée la défenderesse à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement l’article 700 du Code de procédure civile, et la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Régulièrement assignée en application de l'article 659 du Code de procédure civile, la SASU HWS HIPPEAU WINE AND SPIRITS n'a pas comparu.

A l’audience, la SCI CSTLO a versé aux débats l’accusé de la lettre recommandée adressée par le commissaire de justice ayant délivré l’assignation à la SASU HWS HIPPEAU WINE AND SPIRITS. Le pli a été distribué et signé le 30 avril 2026 par la destinataire.

Conformément à l'article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L'affaire a été débattue en audience publique le 18 juin 2026, les parties ayant été en outre invitées à déposer conformément à l'article 8 de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020. Elle a été mise en délibéré et prononcée par sa mise à disposition au greffe du Tribunal, conformément à l'article 450 du Code de procédure civile, le 13 août 2026, les parties avisées.

SUR CE,

1- Sur les demandes relatives à la clause résolutoire et à l'expulsion du preneur.

Aux termes de l’article 145-41 du Code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

Il est constant que le 30 juin 2009, la SCI [K] et la SARL [Adresse 4] ont conclu un bail commercial d’une durée de 9 ans, avec prise d’effet au 1er juillet 2009, portant sur un local composé en rez-de-chaussée d’un magasin, d’une cave voutée et de sanitaires, au [Adresse 5][Adresse 6], sur la commune de Saint-Émilion, , moyennant un loyer annuel hors taxes et charges de 9 600 euros.

Ce bail a été poursuivi par le nouveau propriétaire du bien, la SCI CSTLO avec les locataires successifs, la SAS ST EMILION WINES puis la SASU HWS HIPPEAU WINE AND SPIRITS.

La SCI CSTLO et la SASU HWS HIPPEAU WINE AND SPIRITS ont signé un premier avenant le 10 décembre 2013 pour étendre la surface commerciale de la locataire puis un second, le 5 octobre 2023 pour, au contraire, réduire l’assiette du bail, et ce, avec des ajustements du montant des loyers.

Aux termes de la page 14 du contrat de bail signé par les parties le 30 juin 2009, la clause résolutoire prévoit dans un article XIX, intitulé “clause résolutoire” : “article 1er : à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme du loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou d’une sommation d’exécuter rester sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. / article 2 : si dans ce cas, le preneur se refusait à quitter les lieux loués, il encourrait une astreinte de 100 € par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majorée de 50 %. / Enfin son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d’une simple ordonnance de référé rendu par Monsieur le président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée aux termes des présentes. / Article 3 : dans le cas où le bailleur n’exécuterait pas les obligations qui lui sont imparties par le présent bail ou par la législation la réglementation en vigueur, le locataire pourrait également, s’il estime y avoir intérêt, se prévaloir de la clause résolutoire de plein droit. Un mois après un commandement d’exécuter ou une injonction de faire rester sans effet, le présent bail serait résolu de plein droit. La résiliation serait constatée par simple ordonnance de référé rendu par Monsieur le président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée aux termes des présentes”.

Il n’est pas contesté que sur ce point, les termes du bail, tel que repris par les bailleurs et preneurs successifs, n’a pas été modifié.

Il n’est également pas discuté que le 6 février 2026, la SCI CSTLO a fait délivrer à la SASU HWS HIPPEAU WINE AND SPIRITS un commandement de payer la somme de 7 987,17 euros, visant la clause résolutoire, dans les formes prescrites par l’article L 145-41 du Code de commerce.

La SCI CSTLO soutient, sans être contredite, que le délai d'un mois s'est postérieurement écoulé sans que sa locataire ne se soit manifestée.

Les conditions entraînant la mise en oeuvre de la clause résolutoire étant réunies, la résiliation de plein droit du bail liant les parties sera constatée.

Dans le prolongement, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant ni contestée, ni contestable, la demande d'expulsion présentée par la SCI CSTLO sera également accueillie.

2- Sur la demande de paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré locatif.

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire».

Aux termes de l'article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

La SCI CSTLO justifie, par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte arrêté le 5 avril 2026 que la défenderesse a cumulé une dette de loyers entre les mois de septembre 2025 et d’avril 2026, s'élevant à la somme totale de 10 400 euros.

Bien qu'avisée des enjeux de la procédure, la SASU HWS HIPPEAU WINE AND SPIRITS n'a pas comparu, ni même élevé de contestation s'agissant du principe et de l'étendue de son obligation de paiement.

Cette dernière n'étant pas sérieusement contestable, il convient d'accueillir la demande de provision formée par la demanderesse en condamnant la SASU HWS HIPPEAU WINE AND SPIRITS à lui payer la somme de 10 400 euros au titre de l'arriéré de loyers pour la période allant du mois de septembre 2025 à avril 2026 inclus.

3- Sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, la SCI CSTLO sollicite une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au loyer mensuel majoré de 50%, en application de la clause pénale insérée dans le bail, soit 1950 euros par mois, et ce, à compter de la date de la présente décision jusqu’à la libération effective des lieux.

Il n'est pas discuté que le maintien dans les lieux de la SASU HWS HIPPEAU WINE AND SPIRITS cause un préjudice à la bailleresse, privée de la possibilité de remettre son bien à la disposition d'un autre preneur.

La SCI CSTLO est ainsi bien-fondée à réclamer le paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté de la majoration contractuellement prévue, qu'elle aurait perçu si le bail n'avait pas été résilié.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SCI CSTLO à compter de la signification de la présente décision, jusqu’à la libération effective des lieux.

4 - Sur les demandes relatives aux dépens, à l'article 700 du Code de procédure civile et à l’exécution provisoire.

L'article 491 du Code de procédure civile dispose : « Le juge des référés qui assortit sa décision d'une astreinte peut s'en réserver la liquidation. / Il statue sur les dépens. » ; l'article 696 du même code précise : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. /Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020. ».

En l'espèce, les dépens seront mis à la charge de la défenderesse, qui succombe à l'instance.

L'article 700 du Code de procédure civile dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : / 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. / Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, inférieure à la part contributive de l'Etat. ».

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI CSTLO l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. Par suite, sa demande sera accueillie à hauteur de 1000 euros.

L’article 514 du Code de procédure civile dispose : “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.”

Aucune circonstance ne justifie que ces dispositions soit écartée. Elles seront rappelées dans le dispositif de la décision. En ce sens, il sera fait droit à la demande présentée par la SCI CSTLO.

PAR CES MOTIFS,