CA Papeete, 9 juill. 2026, RG 25/00056

N°150

IM -------------

Copie exécutoire délivrée à Me Antz

le 09.07.2026

Copie authentique délivrée à [Localité 1]

Le 09.07.2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D'APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 09 juillet 2026

N° RG 25/00056 ;

Décision déférée à la cour : jugement n° 24/609, n° RG 23/00232 du Tribunal civil de première instance de Papeete du 8 novembre 2024 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d'appel le 27 février 2025 ;

Appelante :

La Société Tamnoun selarl.Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro 14 316 B - N°Tahiti 333568, agissant par son Représentant légal, [P] [K], dont le siège social est situé à l'angle de la [Adresse 1] et [Adresse 2] ;

Représentée par Me Dominique Antz, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Société Te Uahau, sci Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro 43 65 C, prise en la personne de son Gérant, Monsieur [I] [D], et dont le siège social est situé angle de la [Adresse 1] et [Adresse 3] ;

Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par Me Yves Piriou, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 26 février 2026 ;

Composition de la cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 12 mars 2026, devant Mme Martinez, conseillère désignée par ordonnance n° 73/ORD/PP.CA/25 de la première présidente de la cour d'appel de Papeete en date du 17 novembre 2025 pour faire fonction de présidente dans le présent dossier, Mme Guengard, présidente de chambre et Mme Prieur, conseillère et qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : Mme Souché ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par Mme Martinez présidente et par Mme Oputu-Teraimateata, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE

La SELARL Tamnoun a acquis de la SARL Pharmacie [X] un fonds de commerce d'officine de pharmacie par un contrat du 10 février 2015.

La vente comprenait un droit au renouvellement des baux des locaux d'exploitation de la pharmacie.

La société Tamnoun est ainsi devenue locataire en vertu de baux commerciaux du 1 février 2004 venus à expiration et tacitement renouvelés pour une durée indéterminée d'un local en rez-de-chaussée et d'un local au 1er étage d'un immeuble situé à l'angle du [Adresse 4] et de la [Adresse 5] à Papeete appartenant à la SCI Te Uahau.

Par exploit signifié le 15 février 2016, le bailleur a donné congé avec offre de renouvellement et fixation d'un nouveau loyer d'un montant de 518 000 F CFP à compter du 1er septembre 2016 concernant le bail commercial portant sur le local au rez-de-chaussée d'une superficie de 335 M2.

Par jugement du 18 janvier 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal civil de première instance de Papeete a :

- rejeté le moyen de nullité de la société Tamnoun,

- fixé le loyer du nouveau bail à la somme de 518 000 F CFP à compter du 1er septembre 2016 charges en sus,

- condamné la société Tamnoun à payer à la société Te Uahau la somme de 300 000 F CFP sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Par arrêt du 28 février 2019, la cour d'appel de Papeete a :

- confirmé le jugement en ce qu'il a rejeté le moyen de nullité,

- avant dire droit pour le surplus, ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [B].

Par arrêt du 12 mai 2022,la cour d'appel de Papeete a :

- homologué le rapport d'expertise de l'expert [B] déposé le 1er avril 2021,

- infirmé le jugement querellé en ce qu'il a fixé le loyer du nouveau bail à la somme de 518 000 F CFP à compter du 1er septembre 2016 et en ce qu'il a condamné la société Tamnoun à payer à la société Te Uahau la somme de 300 000 F CFP au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ainsi qu'aux dépens,

- statuant à nouveau,

- fixé le montant mensuel du dit loyer à la somme de 359 580 F CFP pour une superficie de 236 M2 à compter du 1er septembre 2016 charges en sus,

- condamné la société Te Uahau à payer à la société Tamnoun la somme de 300 000 F CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

- rejeté toute autre demande,

- mis à la charge de la société Te Uahau les dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

Par acte d'huissier en date du 31 mai 2023 et requête enrôlée le 2 juin 2023, la société Tamnoun a fait assigner la société Te Uahau devant le tribunal civil de première instance afin d'obtenir notamment le remboursement des loyers trop perçus et des dommages et intérêts.

Par jugement du 8 novembre 2024, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

- condamné la société Te Uahau à payer à la société Tamnoun la somme de 1 573 560 F CFP au titre du manquement à l'obligation de délivrance conforme,

- débouté la société Tamnoun du surplus de ses demandes indemnitaires au titre du bail commercial concernant les locaux du rez-de-chaussée,

- débouté la société Tamnoun de sa demande fondée sur l'exception d'inexécution relative au bail commercial concernant les locaux loués au 1er étage,

- débouté la société Tamnoun de sa demande d'exécution provisoire,

- débouté la société Te Uahau de ses demandes subsidiaires au titre des loyers et charges,

- condamné la société Te Uahau à payer à la société Tamnoun la somme de 200 000 F CFP sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ainsi qu'aux entiers dépens.

Par requête du 27 février 2025, la société Tamnoun a interjeté appel de la décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions régulièrement notifiées le 5 février 2026, la société Tamnoun demande à la cour d'infirmer partiellement le jugement querellé et statuant à nouveau de :

- condamner la société Te Uahau à lui payer la somme de 14 391 000 F CFP en remboursement des loyers perçus pour l'étage depuis le 1er mars 2015 jusqu'au 30 mai 2025 en raison de l'impossibilité totale d'utiliser le local ;

- à titre subsidiaire sur ce point,

- condamner la société Te Uahau à lui payer la somme de 6 150 000 F CFP à titre d'indemnisation de la perte de jouissance sur la période du 1er février 2015 au 1er mai 2025,

- ordonner la suspension du paiement du loyer du 1er étage actuellement fixé à la somme de 117 000 F CFP à compter du 1er juin 2023 tant que les travaux de réfection de la toiture de l'immeuble ne permettront pas de garantir une étanchéité totale et par voie de conséquence, la jouissance normale du 1er étage en toute sécurité et susceptible d'être de nouveau assuré ;

- condamner la société Te Uahau à lui payer la somme de 285 000 000 F CFP à titre de dommages et intérêts pour la période s'étant écoulée de 2015 à 20222 en raison du préjudice subi en rapport direct avec un défaut de délivrance réduisant la taille de l'officine de 335 M2 prétendue à 236 M2 en réalité ;

- à titre subsidiaire, ordonner une expertise pour chiffrer avec exactitude et de manière contradictoire le préjudice subi et la confier à tel expert comptable qu'il plaira ;

- dans cette hypothèse, condamner la société intimée à lui payer la somme de 150 000 000 F CFP à titre de provision ;

- débouter la société intimée de toutes ses demandes,

- condamner la société Te Uahau à lui payer la somme de 500 000 F CFP au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française outre les entiers dépens avec distraction d'usage au profit de Me Antz.

A l'appui de ses demandes, elle soutient essentiellement qu'elle a payé pour le rez-de-chaussée un loyer de 447 000 F CFP au lieu de 359 580 F CFP et que c'est à juste titre que le premier juge a condamné la société Te Uahau à lui payer la somme de 1 573 560 F CFP ((447 000 - 359 580=) 87 420 F CFP x 18 mois)). Elle affirme qu'aucune prescription ne peut lui être opposée la fraude corrompant tout et le bailleur ayant failli à son obligation de délivrance.

Pour les loyers du local du 1er étage d'un montant de 117 000 F CFP, elle estime qu'il ne sont pas dus le local étant inexploitable du fait des fuites d'eau, du risque électrique et des termites à tel point qu'elle n'a pu le faire assurer. Elle rappelle que l'expert judiciaire a conclu que ce local n'était pas susceptible d'être loué. Elle affirme qu'il convient de lui rembourser la somme de 14 391 000 F CFP payée entre le 1er mars 2015 et le 30 mai 2025 et que la suspension du paiement des loyers s'impose puisque la toiture et l'étanchéité n'ont jamais été réparées.

Elle ajoute que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme en ne lui louant pas la surface visée dans le bail et qu'elle a subi un préjudice commercial qu'elle évalue à la somme de 285 000 000 F CFP soit une moyenne annuelle de 37 millions de francs. Elle affirme pour ce faire que la surface manquante l'a empêché d'exposer des produits en vente libre service que les clients achètent lorsqu'ils viennent chercher des médicaments et qui génèrent un bénéfice important.

Elle expose , à titre subsidiaire, qu'une expertise comptable s'impose, le principe de son préjudice étant démontré.

Par conclusions régulièrement notifiées le16 décembre 2025, l'intimée demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 1 573 560 F CFP et de le confirmer pour le surplus ; elle conclut au rejet de la demande d'expertise et au débouté de toutes ses demandes de la société Tamnoun. Elle sollicite la somme de 1000 000 F CFP au titre de ses frais irrépétibles outre la condamnation de l'appelante aux dépens avec distraction d'usage.

Elle fait valoir essentiellement que l'appelante est prescrite en ses demandes et que les baux sont restés en l'état à la connaissance de tous pendant 41 ans de 1979 à 2020.

Elle affirme qu'elle n'a été partie à aucun des actes de vente successifs et que ce n'est qu'à l'occasion du contentieux relatif à la fixation du loyer du bail renouvelé du rez-de-chaussée que la différence de superficie a été découverte, différence s'expliquant par la création du cabinet médical du Dr [D] et le rachat du droit au bail du commerce pour deux fois 50m2.

Elle affirme qu'il s'agit d'une erreur commune, la société Tamnoun ignorant cette différence de superficie.

Pour le loyer du premier étage, elle affirme que la demande est prescrite et mal fondée, l'appelante ayant sous loué une partie du local pour la somme de 100 000 F CFP.

Pour la demande de dommages et intérêts, elle affirme que celle ci est mal fondée, la superficie du local n'ayant jamais été prise en compte dans les différentes cessions successives et que la société Tamnoun a payé un prix correspondant à l'activité effective de la pharmacie lorsqu'elle l'a racheté et que rien n'établit que la situation aurait été différente si la superficie avait été supérieure, qu'au contraire le chiffre d'affaires s'explique par l'ouverture de nombreuses autres pharmacies à proximité de cliniques et pourvues d'un parking.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère aux conclusions régulièrement notifiées par les parties.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le trop perçu des loyers du rez-de-chaussée

Selon l'article 1719 du code civil de la Polynésie française, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée.

Selon les dispositions de l'article 1147 du code civil de la Polynésie française le débiteur est condamné s'il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation soit à raison du retard dans l'exécution toutes les fois qu'il ne prouve pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée.

La demande au titre du trop perçu de loyers se fonde sur l'obligation de délivrance de l'article 1719 du code civil de la Polynésie française, elle n'encourt donc aucune prescription et ce moyen doit être rejeté.

Il est établi que la société Tamnoun a loué un local dont la superficie mentionnée était de 335 m2 alors qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire de M. [B] que la surface réelle est de 236m2. Le manquement à l'obligation de délivrance d'un local conforme est donc établi et le bailleur ne peut sérieusement arguer qu'il ne connaissait pas la surface réelle des lieux loués.

Compte tenu de l'arrêt de la cour d'appel en date du 12 mai 2022 fixant le prix du loyer à la somme de 359 580 F CFP à compter du 1er septembre 2016, c'est à juste titre que le premier juge a condamné la société Te Uahau à payer à la société Tamnoun la somme de 1 573 560 F CFP (447 000 - 359 580=) 87 420 F CFP x 18 mois.

Sur le trop perçu des loyers au titre du premier étage

Sur la base de l'article 1719 du code civil de la Polynésie française, la société Tamnoun demande à titre de dommages et intérêts la somme de 14 391 000 F CFP à titre d'indemnisation de la perte de jouissance sur la période du 1er février 2015 au 1er mai 2025.

Cette demande qui se fonde sur l'obligation de délivrance ne peut s evoir opposer la prescription biennale. Ce moyen doit être rejeté.

Il résulte du rapport d'expertise homologué par la cour d'appel 'qu'aucun loyer ne devrait être perçu par le bailleur tant qu'il n'aura pas assuré le couvert ni consolidé les planchers et la charpente termitée, d'autant plus qu'il a été averti plusieurs fois et que la situation n'a pas changé depuis des années. La solidité des planchers et de la charpente est liée à l'étanchéité de la couverture (les termites aiment le bois humide).

La bailleresse ne démontre pas qu'elle a réalisé les travaux qui lui incombaient.

A l'inverse, la preneuse prouve qu'elle ne peut plus utiliser le local ou le sous louer, n'étant même pas en capacité de l'assurer, son assurance refusant de couvrir les risques inhérents à l'état des lieux impropres à leur usage.

Le 27 octobre 2023, une nouvelle déclaration de sinistre a été portée à la connaissance de la société Te Uahau et il a été consensuellement admis que le 1er étage n'était pas utilisable et même extrêmement dangereux compte tenu du risque d'effondrement du plafond du 1er étage aussi bien à cause des termites présentes dans les murs que de la toiture de l'immeuble qu'il convient de changer presque en totalité.

Entre le 1er mars 2015 et le 30 mai 2025, c'est une somme de 117 000 F CFP x 123 mois qu'il convient de rembourser soit 14 391 000 F CFP infirmant ainsi le jugement.

Il convient également d'ordonner la suspension du paiement du loyer jusqu'à complète réfection du 1er étage

Sur les dommages et intérêts.

Selon l'article 1719 du code civil de la Polynésie française, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée.

La société Tamnoun sollicite la somme de 285 000 000 F CFP pour défaut de délivrance conforme de la chose louée.

Elle affirme qu'elle a subi un préjudice du fait de la surface diminuée l'empêchant d'exposer des produits commerciaux en vente libre à ses clients venant chercher des médicaments. Elle produit un rapport d'expertise non contradictoire qui se contente de dire que le montant de la marge commerciale perdue s'élève à 42% du fait de la surface inférieure de 42 % à celle prétendument louée.

Mais la superficie d'une officine n'est pas son seul facteur de commercialité. Il convient de tenir compte de son emplacement, de la population des services publics à proximité de l'activité économique, de la présence d'autres officines. A cet égard, l'appelante ne démontre pas que la surface réduite est à l'origine d'une baisse de son chiffre d'affaires alors même que cette surface réduite existait lorsqu'elle a acheté l'officine en connaissant son chiffre d'affaires.

Bien au contraire, la présence dans les locaux d'un médecin à qui a été louée une partie de la surface manquante rend plus attractive la pharmacie, les patients d'un médecin ayant tendance à se rendre dans la pharmacie la plus proche pour faire honorer leur ordonnance.

La demande de dommages et intérêts doit être rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

La demande d'expertise sollicitée à titre subsidiaire doit également être rejetée, la société Tamnoun n'établissant pas la réalité de son préjudice et une expertise n'ayant jamais pour vocation de suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve.

Sur l'article 407 du code de procédure civile.

L'équité commande d'allouer à l'appelante la somme de 300 000 F CFP en application de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

PAR CES MOTIFS,