TJ 63113, 13 août 2026, RG 25/00056

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00056 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-J5IP

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 13 Août 2026

Monsieur [J] [G]

C /

Monsieur [O] [Y]
Madame [X] [U]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A :
SCP BLANC - BARBIER - VERT - REMEDEM & ASSOCIÉS
Me Julie RIGAULT

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A :
SCP BLANC - BARBIER - VERT - REMEDEM & ASSOCIÉS
Me Julie RIGAULT
Préfecture

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Léna VAN-DER-VAART, juge placée auprès de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de RIOM, déléguée au Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand pour y exercer les fonctions de Juge des contentieux et de la protection par ordonnance de Monsieur le Premier Président du 17 mars 2026,
assistée de Sandrine DUMONT, Greffier ;

Après débats à l'audience du 18 Juin 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 13 Août 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [G]
14 chemin Sainte Martine
63430 PONT DU CHÂTEAU
représenté par la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [Y]
11 bis route de Vichy
63430 PONT DU CHÂTEAU
représenté par Me Julie RIGAULT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [X] [U]
11 bis route de Vichy
63430 PONT DU CHÂTEAU
représentée par Me Julie RIGAULT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 mai 2020, Monsieur [J] [G] a donné à bail à Madame [X] [U] et Monsieur [O] [Y] un logement situé 11 Bis Route de Vichy, 63430 PONT-DU-CHATEAU (63), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 500 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 60 euros.

Le 23 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire pour un montant en principal de 1.731 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, Monsieur [J] [G] a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins d’expulsion et de règlement des arriérés de loyers.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 juin 2026.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [J] [G] représenté par son conseil demande au juge de :

- débouter Madame [X] [U] et Monsieur [O] [Y] de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusion ;
- constater la résiliation du bail conclu le 28 mai 2020 entre Monsieur [J] [G] et Madame [X] [U] et Monsieur [O] [Y] à compter du 23 décembre 2024 et ordonner leur expulsion ;
- condamner in solidum Madame [X] [U] et Monsieur [O] [Y] à payer à Monsieur [J] [G] la somme de 4.605 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2026, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 23 octobre 2024 sur les sommes dues à cette date soit la somme de 1.731 euros et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;
- fixer l’indemnité d’occupation due solidairement par Madame [X] [U] et Monsieur [O] [Y] à compter du mois de mai 2026 à la somme mensuelle de 577 euros et les condamner solidairement à verser à Monsieur [J] [G] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2026 et jusqu’à libération complète des lieux, incluant donc la remise de toutes les clefs ;
- rappeler que la décision à intervenir sera de droit exécutoire à titre provisoire ;
- condamner solidairement Madame [X] [U] et Monsieur [O] [Y] à payer à Monsieur [J] [G] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] [G] expose sur le fondement de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 que le commandement de payer délivré le 24 octobre 2024 est resté infructueux, que si les locataires ont indiqué avoir quitté les lieux ils n’ont pas procédé à la remise des clefs. Il s’oppose à l’exception d’inexécution soulevée par les locataires précisant que le rapport URBANIS ne relève aucune insalubrité ni aucun danger pour les locataires de sorte que les désordres constatés ne pouvaient pas dispenser Madame [X] [U] et Monsieur [O] [Y] de régler le loyer.

Enfin, il s’oppose à la demande subsidiaire de délais de paiement précisant que les capacités contributives des défendeurs ne peuvent pas être déterminées.

Dans leurs dernières conclusions, Madame [X] [U] et Monsieur [O] [Y] demandent au juge de :

A titre principal :
- Débouter Monsieur [J] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner Monsieur [J] [G] à porter et payer à Monsieur [Y] et à Madame [U] la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral et de jouissance souffert en raison du caractère indécent et insalubre du logement en location ;

A titre subsidiaire :
- Suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- Octroyer aux consorts [Y]-[U] les plus larges délais de paiement ;

En tout état de cause :
- Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire ;
- Condamner Monsieur [J] [G] a porter et payer à Me ]ulie RIGAULT la somme de 1.000 Euros sur le fondement de l'article 700 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner Monsieur [J] [G] aux entiers dépens.

Madame [X] [U] et Monsieur [O] [Y] soulèvent une exception d’inexécution en raison des différents désordres existant dans le logement et constatés par l’agence URBANIS. Ils font valoir sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 le non-respect par le bailleur de son l’obligation de délivrer à son locataire un logement décent, faisant état d’un logement insalubre, justifiant que le bailleur soit débouté de sa demande de résiliation de bail. Ils allèguent un préjudice de jouissance et un préjudice moral en raison de l’absence de travaux, de la présence de moisissure dans le logement. S’agissant de la demande d’expulsion, et fondant la demande de délai de paiement sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ils estiment qu’elle est désormais sans objet dans la mesure où ils ont quitté les lieux

Le diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale des locataires est parvenu au greffe avant l'audience et précise que le couple s’est séparé à plusieurs reprises, que Monsieur [Y] a été licencié en 2024 pour inaptitude et qu’il dispose d’un suivi médical à la suite d’une longue errance médical en raison de sa bipolarité. Il est précisé que les locataires n’ont pas la possibilité de se dégager de salaire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [J] [G] a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [X] [U] et Monsieur [O] [Y].

La décision a été mise en délibéré à la date du 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département par voie électronique le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur l’exception d’inexécution

En application de l’article 1719 du code de civil, même pour le cas où le bail contient une mention au terme de laquelle le locataire accepte les lieux « en l’état » , le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance du bien et doit permettre à son locataire de jouir d’un bien immobilier répondant à sa destination de logement à usage d’habitation.

Conformément à l’article 6 de la loi 6 juillet 2026 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En l’espèce, le 28 mai 2020, un état des lieux d’entrée réalisé en présence des parties et auquel sont annexées plusieurs photographies du logement ne laissant apparaître aucune trace de moisissure sur les murs ou plafond du logement.

Il ressort des éléments de la procédure et notamment de plusieurs captures d’écran de messages, que Monsieur [J] [G] a été alerté par les locataires de certains désordres et en particulier :
- un message du dimanche 15 janvier 2023 : un souci avec le portail électrique est signalé,
- un message du 21 juin 2023 : une demande d’intervention pour les fuites d’eau dans le toit,
- message du 23 juillet 2023 : un souci avec le portail électrique signalé,
- un message du dimanche 22 octobre 2023 : un souci de canalisation, d’odeur d’égout et d’eau dans le salon.

Force est de constater que les locataires ont effectué un signalement à la suite duquel, l’agence URBANIS a adressé en avril 2025 un courrier à Monsieur [J] [G] mettant en évidence des désordres relevant du Code de la santé publique et indiquant les différents travaux à réaliser. Les désordres identifiés étaient les suivants :
- eaux pluviales non raccordées, regard des eaux usées non protégé avec une nécessité de finaliser les travaux ;

- présence de fils électriques non protégés, mise à la terre non repérée, dispositif de coupure général non accessible avec nécessité d’une mise en sécurité de l’installation électrique préconisée ;
- date de validité du DPE dépassé avec une injonction de faire réaliser un nouveau DPE ;
- des infiltrations d’eau sont constatées en toiture principalement dans la pièce à vivre.

Les défendeurs versent par ailleurs en procédure plusieurs photographies, certes non datées, mais qui viennent corroborer les constatations faites par l’agence URBANIS. En revanche, ils ne démontrent pas en l’espèce, que les infiltrations alléguées ont rendu le bien loué impropre à l'usage auquel il était destiné.

Ainsi, et comme le précise le courrier de l’agence URBANIS adressé le 7 avril 2025 à Madame [X] [U] et Monsieur [O] [Y], malgré la non-conformité du logement, ils restaient redevables du loyer du en vertu du contrat de bail.

En considération de ces éléments, l’exception d’inexécution soulevée par Madame [X] [U] et Monsieur [O] [Y] sera rejetée.

Sur la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu des articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [X] [U] et Monsieur [O] [Y] n’ont pas déféré au commandement du 23 octobre 2024 qui leur réclamait de payer sous 2 mois la dette de loyers alors fixée à 1731 euros.

Cet acte comprenait les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 23 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 23 décembre 2024.

Une indemnité d’occupation sera donc fixée à compter de cette date à la somme de 577 euros.

L’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur la demande d’expulsion

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il convient de constater qu’aucun élément ne permet d’affirmer, notamment en l’absence d’état des lieux de sortie et de remise des 9 clés (2 bips de portail, 2 clés d’entrée de l’immeuble, 1 clé d’accès au compteur d’eau, 2 clés d’entrée, 1 clé de déverrouillage portail et 1 clé de boîte aux lettres) que les locataires ont quitté le logement.

Le maintien de locataires défaillants constitue un trouble manifestement excessif. Il convient donc, à défaut de libération volontaire des lieux, d'ordonner l’expulsion de ces occupants devenus sans droit ni titre, de ses biens et de tout occupant de son chef, y compris avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé conformément aux articles L433-1, L433-2 et R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la demande de paiement d’arriéré de loyer

Au vu du décompte produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 4.605 euros au 30 avril 2026, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’avril 2026. De plus, le montant de la dette n’est pas contesté par les défendeurs.

Dès lors, il convient de condamner solidairement Madame [X] [U] et Monsieur [O] [Y] à verser au bailleur la somme de 4.605 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 23 octobre 2024 sur les sommes dues à cette date soit la somme de 1731 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 VII précise que le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur, et à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, dans la limite de trois années.

En l’espèce, lors de l’audience, les locataires ont indiqué avoir quitté le logement sans pour autant avoir justifié de la remise des clés.

Il convient de constater que la demande de suspension de la clause résolutoire n’a pas été soutenue à l’audience et que les locataires ne justifient pas avoir repris le règlement du loyer.

Dans ces conditions, l’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif et aucun délai de paiement ne sera accordé.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Il incombe au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public.
Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau et qu'à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d'usage et de fonctionnement, que les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué est une obligation de résultat et ne cesse qu’en cas de force majeure. Il importe peu qu'il ne soit pas lui-même à l'origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à son locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l'entretien des biens donnés à bail.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment des échanges de messages, des photos, du compte rendu établi par l’agence URBANIS, la présence de moisissures au sein du logement depuis au moins 2023 sans que le bailleur ne justifie une quelconque intervention avant la délivrance de l’assignation.

En considération de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [J] [G] sera condamné à verser à Madame [X] [U] et Monsieur [O] [Y] la somme de 1500 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les défendeurs ne versent aux débats aucun document justifiant d’un préjudice moral.

Il convient de les débouter de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 75 de la loi du 10 juillet 1991 auquel renvoi l’article 42 alinéa 1, compte tenu de la situation économique des parties perdantes, bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, il conviendra de laisser les dépens à la charge de l’Etat.

Il n’apparaît pas inéquitable de les condamner à participer aux frais irrépétibles que le bailleur a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,