TJ 63113, 13 août 2026, RG 26/00394

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 26/00394 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KUAO

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 13 Août 2026

Etablissement public OPHIS

C /

Mme [Q] [S] [L] [C]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A :
SELARL DMMJB AVOCATS
Mme [Q] [S] [L] [C]
Préfecture

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Léna VAN-DER-VAART, juge placée auprès de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de RIOM, déléguée au Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand pour y exercer les fonctions de Juge des contentieux et de la protection par ordonnance de Monsieur le Premier Président du 17 mars 2026,
assistée de Sandrine DUMONT, Greffier ;

Après débats à l'audience du 18 Juin 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 13 Août 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS
32 rue de Blanzat
63000 CLERMONT-FERRAND
représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [Q] [S] [L] [C]
48 boulevard Lafayette
63000 CLERMONT-FERRAND
comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 23 février 2024, l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social (l’OPHIS) a donné à bail à Mme [Q] [S] [L] [C] un logement situé 48 boulevard Lafayette 63000 Clermont-Ferrand, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 402,88 euros, provision sur charges comprise.

Le 15 décembre 2025, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.322,39 euros.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [Q] [S] [L] [C] le 27 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2026, l’OPHIS a fait assigner Mme [Q] [S] [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail au regard de l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- condamner Mme [Q] [S] [L] [C] à payer les sommes suivantes :
* 3.938, 33 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et d’indemnités d’occupation arrêtés au 24 février 2026, à parfaire le jour de l’audience, et en cas de délai de paiement, l’indication précise de leur montant et de leur date de versement en sus du loyer courant et des charges et que la clause résolutoire reprendra automatiquement ses effets à défaut de respect des engagements prévus,
* une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant au moins égale au montant des loyers actualisés majorés des charges et provision sur charge à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, indexée sur l’augmentation annuelle des loyers,
* 250 euros au titre de dommages et intérêts,
* 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 février 2026.

Lors de l’audience, l’OPHIS maintient ses demandes sauf à préciser que le montant de la dette est de 2.180,62 euros, échéance du mois de mai 2026 incluse, et que la locataire a effectué plusieurs versements avant l’audience. Il s’en remet à droit quant à la demande de délais.

Mme [Q] [S] [L] [C] a indiqué qu’elle souhaitait rester dans le logement et bénéficier de délais de paiement. Elle a expliqué ses impayés par des difficultés lors du renouvellement de son titre de séjour, qu’elle est aidée par une assistante sociale ainsi que par des membres d’une association dont elle fait partie. Elle mentionne que son dossier de surendettement a été déclaré recevable le 30 avril 2026.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale est parvenu au greffe avant l'audience. Il fait état de la bonne foi de Mme [Q] [S] [L] [C] qui a réalisé les démarches relatives à son titre de séjour dans les délais mais s’est retrouvée dans une situation administrative et financière précaire en l’absence de réponse de la préfecture, ce qui a entraîné son licenciement et la suspension de ses droits AAH et APL. Elle a repris le paiement du loyer dès la réouverture de ses droits AAH en février 2025 avant qu’ils soient de nouveau interrompus en avril 2025. Elle a utilisé ses économies pour faire des paiements ponctuels et a repris le paiement du loyer courant à compter du mois de mars 2026 grâce à l’aide de son entourage. Ainsi, ce document précise qu’au regard de sa situation et de sa bonne foi, un maintien dans les lieux apparaît justifié et nécessaire pour éviter une aggravation de sa situation dans l’attente de l’obtention d’un titre de séjour.

Les parties ont indiqué que la Commission de surendettement a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par Mme [Q] [S] [L] [C].

La décision a été mise en délibéré au 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le règlement du timbre fiscal

En application des dispositions de l’article 1635 bis Q du Code général des impôts une contribution pour l'aide juridique de 50 euros est perçue par instance introduite en matière civile et prud'homale devant un tribunal judiciaire ou un conseil des prud'hommes.
La contribution pour l'aide juridique est due par la partie qui introduit l'instance.

Il ressort des éléments de la procédure que l’OPHIS justifie de cette formalité.

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département par voie électronique le 26 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 27 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au mois de mai 2026 établissant l’arriéré locatif à la somme de 2.180, 62 euros. Ce décompte contient un montant total de 983,09 euros au titre de la télérelève mensuelle, laquelle n'est pas contractuellement prévue ni dans le contrat de bail du 23 février 2024, ni dans un avenant. Il convient ainsi de soustraire cette somme au total du montant dû, ainsi ramené à 1.197,53 euros échéance de mai 2026 incluse.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie tant dans son principe que dans son montant, après réduction des sommes correspondants à la télérelève mensuelle. Mme [Q] [S] [L] [C] sera donc condamnée à lui payer cette somme.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil à compter du présent jugement.

Sur la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité, la volonté des parties devant être prise en compte.

Force est de constater que l’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 15 décembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 3.322,39 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 15 février 2026.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

De plus, le VI de ce même article prévoit notamment que, par dérogation aux dispositions du V, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme a rendu le 30 avril 2026 une décision de recevabilité et d’orientation du dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Il est en outre indiqué que la commission imposera un effacement des dettes. A ce jour, il résulte des débats que les mesures de traitement de la situation de surendettement de Mme [Q] [S] [L] [C] n’ont pas été adoptées.

Par ailleurs, Mme [Q] [S] [L] [C] est accompagnée par une assistance sociale et une association afin d’apurer sa dette locative dans l’attente du renouvellement de son titre de séjour. Elle a ainsi pu régler partiellement une partie de sa dette en effectuant un paiement de 1.459 euros au mois de mars 2026, et un autre de 1.943 euros au mois de mai 2026. Elle a ainsi pu reprendre le paiement du loyer courant à compter de mai 2026 tout en réglant une partie de sa dette.

Il convient de constater que la locataire a effectué des efforts significatifs de paiement, et ce d’autant que le montant de sa dette a diminué depuis la délivrance de l’assignation. Elle est donc en situation de régler sa dette locative. En outre, l’OPHIS ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [Q] [S] [L] [C] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé - que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé - la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 15 février 2026.

En outre, dans cette hypothèse, Mme [Q] [S] [L] [C] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [Q] [S] [L] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, en l’occurrence la somme mensuelle de 408.32 euros à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code ajoute que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal. Ainsi, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur ne justifie pas avoir subi un préjudice en lien avec l’impayé locatif et ne démontre pas la mauvaise foi de la locataire.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Mme [Q] [S] [L] [C], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens en ce compris le cout du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,