TJ 83137, 27 avr. 2026, RG 26/00794

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 26/00794 - N° Portalis DB3E-W-B7K-NZFB

AFFAIRE :

[H]

C/

[I]

JUGEMENT réputé contradictoire du 27 AVRIL 2026

Grosse exécutoire : Me POTENZA
Copie : Monsieur [Z] [I]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 27 AVRIL 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [K] [H] épouse [Y]
née le 09 Août 1968 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me POTENZA, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [I]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 02 Mars 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 AVRIL 2026 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 13 février 2025, Madame [K] [H] épouse [Y], représentée par la Société CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE, a consenti à Monsieur [Z] [I] un bail à usage d’habitation d’une durée d’un an, portant sur un logement meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 450,00 euros, outre une provision sur charges de 52,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 450,00 euros.

Une mise en demeure a été adressée à Monsieur [Z] [I] par courrier en date du 29 avril 2025 de payer la somme en principal de 1 004,64 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 mai 2025, un commandement de payer les loyers a été délivré par Madame [K] [H] épouse [Y] à Monsieur [Z] [I], pour la somme totale de 1 046,49 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var le 18 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 02 septembre 2025, Madame [K] [H] épouse [Y] a fait assigner Monsieur [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :
Juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions de la requérante et y faire droit ;Constater que Monsieur [Z] [I] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel ; Constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit ; A titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du bail pour manquement par Monsieur [Z] [I] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers ; En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [I] et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; Condamner Monsieur [Z] [I] au paiement de la somme de 3 012,64 euros au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire ; Condamner Monsieur [Z] [I] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’assignation suivant décompte produit au jour de l’audience ; Condamner Monsieur [Z] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre ; Condamner Monsieur [Z] [I] au paiement d’une somme de 600,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département du Var le 03 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 mars 2026, au cours de laquelle Madame [K] [H] épouse [Y] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère oralement et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elle actualise le montant de la dette locative à la somme de 6 024,64 euros.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que des articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1224 et suivants et 1231-6, 1231-7, 1728 et 1760 du code civil, elle fait valoir que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [Z] [I] est acquise suite à la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux en date du 13 mai 2025 et justifie ainsi l’expulsion du locataire.

Monsieur [Z] [I], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 03 septembre 2025 plus de six semaines avant l'audience du 02 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse, bien que personne privée, justifie avoir saisi la CCAPEX le 18 juin 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation en date du 02 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de Madame [K] [H] épouse [Y] est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au présent litige en ce que le contrat de bail a été conclu en février 2025, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de ladite loi, « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, Monsieur [Z] [I] a signé le 13 février 2025 un bail d’habitation le liant à Madame [K] [H] épouse [Y].

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant la résiliation de plein droit du bail notamment en cas de « défaut de paiement du loyer ou des charges qu’il s’agisse des provisions ou de la régularisation annuelle) aux termes convenus ou à défaut du versement du dépôt de garantie ».

Il apparaît pourtant que Monsieur [Z] [I], qui s’est engagé à payer son loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail le liant à Madame [K] [H] épouse [Y], a délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’il a cessé de payer son loyer et les charges de façon régulière et en totalité, ce à compter du mois de mars 2025, ce qui résulte du dernier décompte produit aux débats en date du 25 février 2026.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue à l’article VIII du bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer, signifié au locataire le 13 mai 2025, ce dernier n'a pas apuré l'intégralité de sa dette d’un montant total de 1 046,49 euros, dans le délai de deux mois imparti par ledit commandement, tel que cela ressort du dernier décompte produit aux débats.

Dès lors, force est de constater la résiliation du bail liant les parties par l'acquisition de la clause résolutoire insérée à l’article VIII du bail.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [Z] [I], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis [Adresse 3] selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l'indemnité d'occupation

Il appartient aux défendeurs, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte de l’extrait de compte détaillé en date du 25 février 2026 que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s'élève à la somme de 6 024,64 euros, échéance de février 2026 incluse.

En conséquence, Monsieur [Z] [I] sera condamné à payer la somme de 6 024,64 euros aux bailleurs, échéance du mois de février 2026 incluse.

En outre, dans l'attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d'occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement situé [Adresse 3], à compter du mois de mars 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 502,00 euros correspondant au dernier loyer charges comprises, non indexée s'agissant d'une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [I], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Monsieur [Z] [I] sera également condamné à payer à Madame [K] [H] épouse [Y] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS