TJ 34172, 17 août 2026, RG 26/00373

N° RG 26/00373 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QKI6

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 17 Août 2026

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 2] , ayant pour syndic la SAS LAMY [Localité 1] dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS- MERLIN, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. IMMO 34, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M. [X] [L] (Président)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 18 Mai 2026
Affaire mise en deliberé au 17 Août 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 17 Août 2026 par
Caroline PRIEUR, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS- MERLIN

Copie certifiée delivrée à : S.C.I. IMMO 34

EXPOSE DU LITIGE

La SCI IMMO 34 est propriétaire des lots n°181 et 205 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 2] situé [Adresse 4]/[Localité 2].

Des charges de copropriété demeurant impayées, et après mises en demeure restées infructueuses, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a, par acte de commissaire en date du 24 novembre 2023, fait délivrer à la SCI IMMO 34 un commandement d’avoir à payer la somme principale de 2 943,20 euros.

Une tentative de règlement amiable a été réalisée en date du 15 mai 2024 mais a donné lieu à la délivrance d’une attestation de non conciliation en l’absence de la SCI IMMO 34.

Par acte de commissaire de justice remis à personne en date du 19 février 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SAS LAMY, a fait assigner la SCI IMMO 34 devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, chambre de proximité, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
5 736,04 euros au titre des charges de copropriété échues impayées arrêtées au 01 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 septembre 2023 et jusqu’à parfait paiement,
1 655,39 euros au titre des frais de recouvrement relevant des dispositions de l'article 10-1 de loi du 10 juillet 1965, ou subsidiairement en réparation du préjudice financier,
avec application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil,
1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens,
outre l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 18 mai 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de ses moyens.

Il a soutenu que la SCI IMMO 34 ne s'acquitte pas régulièrement du paiement de ses charges de copropriété malgré les relances et, en réponse à la proposition adverse quant à un paiement partiel immédiat puis le règlement du solde une fois le local rendu accessible, a indiqué solliciter le paiement intégral immédiat. Il a en outre affirmé que la partie adverse ne produit aucun élément démontrant l’impossibilité d’accès.

En défense, la SCI IMMO 34 a été valablement représentée par Monsieur [X] [L], en sa qualité de président. Elle a reconnu être redevable de la somme dont le paiement est sollicité, et a exposé ne pas avoir accès à son local en raison de l’installation de la société Century 21 qui a tout fermé. Elle a proposé de payer la somme de 3000 euros au 01 juin 2026, et le solde dès que l’accès à son local lui aura été donné.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 août 2026

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sollicite la condamnation de la SCI IMMO 34 à lui payer la somme de 5 736,04 euros au titre des charges de copropriété échues impayées arrêtées au 01 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 septembre 2023 et jusqu’à parfait paiement, hors frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
le relevé de propriété,
le décompte de la créance arrêté au 10 octobre 2025, appel de fonds du 01 octobre 2025 compris,
les appels de fonds,
les décomptes individuels de charges pour les périodes du 01 avril 2022 au 31 mars 2023 et du 01 avril 2023 au 31 mars 2024,
les procès-verbaux des assemblées générales des 29 septembre 2022, 11 janvier 2024, 19 novembre 2024 et 04 novembre 2025,
les lettres de mise en demeure en date des 21 février 2023, 11 mai 2023 et 21 août 2023,
les lettres de mise en demeure par avocat en date des 13 juin 2023 et 26 septembre 2023,
le commandement de payer en date du 24 novembre 2023,
l’attestation de non-conciliation,
le contrat de syndic.

Il ressort du décompte de la créance produit que la SCI IMMO 34 reste devoir la somme de 5 736,04 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 octobre 2025, appel de fonds du 01 octobre 2025 inclus, hors frais de recouvrement et dépens.

Le syndicat des copropriétaires produits les appels de fonds et décompte individuel de charges permettant de justifier les sommes dont le paiement est sollicité.

En défense, la SCI IMMO 34 reconnait le montant de la dette mais justifie l’absence de paiement par une impossibilité d’accéder à son lot en raison d’une fermeture de l’accès. La défenderesse ne produit néanmoins aucun document permettant d’établir l’impossibilité pour elle d’avoir accès à son local. En tout état de cause, la SCI IMMO 34 reconnait être redevable de la somme de 5 736,04 euros au titre des charges de copropriété.

La SCI IMMO 34 sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 5 736,04 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 octobre 2025, appel de fonds du 01 octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par avocat en date du 26 septembre 2023 sur la somme de 2 307,46 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Compte tenu de l’ancienneté de la dette, il n’y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi modifiée n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sollicite la condamnation de la SCI IMMO 34 à lui payer la somme 1 655,39 euros au titre des frais de recouvrement.

Il ressort du décompte produit par le demandeur que ladite somme correspond à des frais de mise en demeure et de relance à hauteur de 260 euros, à des frais d’actes établis par avocat à hauteur de 460,34 euros (mises en demeure, commandement de payer, conciliation), à des frais de constitution et de suivi du dossier transmis à l’auxiliaire de justice à hauteur de 785,40 euros, et à des frais de commandement de payer à hauteur de 149,65 euros.

Sur les frais de mise en demeure et de relance :

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure en date du 22 février 2023, accompagnée de son accusé de réception. Ces frais sont ainsi justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité. Ladite demande sera donc accueillie à hauteur de 52 euros, le coût étant inférieur à celui prévu au sein du contrat de syndic.

Les lettres de mise en demeure en date des 11 mai 2023 et 21 août 2023 ne sont en revanche pas accompagnées de leur accusé de réception et les lettres de relance en date des 08 juin 2023 et 22 septembre 2023 ne sont quant à elles pas produites. Ces frais ne sont donc pas justifiés, et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les frais de constitution et de suivi du dossier transmis à l’auxiliaire de justice :

Concernant les frais de constitution et de suivi du dossier transmis à l’auxiliaire de justice, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires (mises en demeure, commandement de payer) ainsi que des frais exposés lors de la tentative de conciliation (requête rédigée par l’avocat et représentation par l’avocat lors de la réunion de conciliation).

S'agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur les frais de commissaire de justice :

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer du 24 novembre 2023, qui constitue des frais nécessaires au sens de l'article précité. Le coût dudit commandement sera donc imputé au copropriétaire défaillant à hauteur de 149,65 euros.

La demande en paiement au titre des frais de recouvrement sera par conséquent accueillie à hauteur de 201,65 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1154 du code civil, à compter de l'assignation s'agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s'agissant des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI IMMO 34, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, la SCI IMMO 34 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS