TJ 06069, 14 août 2026, RG 26/00525

1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à Me DEBETTE + 1 CCC à Me LE GLAUNEC
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 14 AOUT 2026

[P] [X]
c/
Syndic. de copro. [Adresse 1]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/00525 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QXD5

Après débats à l'audience publique des référés tenue le 08 Juin 2026

Nous, M. Alain MIELI, Juge du tribunal judiciaire de GRASSE, assisté de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [P] [X]
née le 07 Novembre 1966 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Sophie DEBETTE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Syndic. de copro. [Adresse 1]
C/o son syndic, EXPO SUD
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Laurent LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 08 Juin 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 14 Août 2026.

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Madame [P] [X] est propriétaire d’un appartement, dépendant de la résidence soumise au statut de la copropriété, dénommée « [Adresse 1] », sise à [Localité 4].

Par exploit en date du 7 avril 2026, elle a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires (ci-après désigné SDC) de la [Adresse 4] [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. Expo Sud, par-devant le Président près le tribunal judiciaire de Grasse, aux fins, au visa des dispositions des articles 835 du code de procédure civile, 9, 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, et 1240 du code civil, de :
-juger que tant les installations électriques, que la fermeture des portes donnant accès aux toits des terrasses des bâtiments A et B et aux dispositifs incendie, constatées par le commissaire de justice et par la société CTL3E, et par l’ordonnance de 2013 constituent un trouble manifestement illicite ;
-juger que le SDC manque à son obligation de conservation de l’immeuble en ne les faisant pas supprimer.
-ordonner au SDC de faire cesser ce trouble et notamment de :
-faire supprimer l’ensemble des branchements électriques irréguliers par toute mesure utile, y compris l’engagement de procédures à l’encontre des copropriétaires concernés ;
-rétablir le libre accès aux toits terrasses des bâtiments A et B par la suppression de toute serrure ou verrou privatif ;
-assortir ces condamnations d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
-condamner le SDC au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
-le condamner en tous les dépens.

Elle expose que :
-de nombreux copropriétaires ont réalisé, depuis de nombreuses années, dans leur cave et leur garage, des branchements d’électricité sauvages et dangereux afin d’y brancher divers appareils électriques (réfrigérateur, congélateur, cave à vin, lave-linge, électrification de portes de garage...etc) ;
-interpellé par courrier en date du 3 mars 2025 sur cette situation et les réponses qu’il convient d’y apporter, le nouveau syndic a mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2025, la mise en place d’une ligne d’alimentation triphasée afin d’alimenter les garages individuels, que chaque propriétaire désireux d’avoir de l’électricité dans son garage devra obligatoirement utiliser, et la suppression de toute alimentation électrique provenant des parties communes dans les garages individuels, et ce au plus tard le 1er avril 2018 ; cette résolution n°26 a été rejetée, de même que la résolution n°27 afférente à l’alimentation des caves par une ligne triphasée ;
-dès lors les irrégularités, dont la réalité ressort du procès-verbal de constat dressé le 15 décembre 2025, et les non conformités listées par la société CTL3E qui évoque des problèmes de sécurité et de dangerosité pour les utilisateurs (risque d’électrocution) et la copropriété (risque d’incendie si court-circuit), perdurent ;
-les portes d’accès aux toits terrasses situés au 4e étage sont verrouillées par des serrures privatives sans dispositif de boite à clé, et donc sans accès possible pour l’ensemble des copropriétaires ; cette situation caractérise un trouble manifestement illicite, et une voie de fait dès lors que cette fermeture empêche l’accès au dispositif de sécurité incendie.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 juin 2026.

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Madame [U] [N] est en l’état de son assignation introductive d’instance.

Vu les conclusions responsives du SDC Le Saint Alexandre, notifiées par RPVA le 4 juin 2026 et maintenues à l’audience aux termes desquelles il demande à la juridiction, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, du règlement de copropriété et des pièces, de :
-débouter Madame [U] [N] de toutes ses demandes, fins et prétentions au vu de l’absence de troubles et de l’existence de contestations sérieuses ;
-la condamner à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il expose que :
-Madame [U] [N] a saisi le juge du fond d’une demande d’annulation de résolutions votées lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2025 ;
-ladite assemblée s’est opposée à la suppression de toute alimentation électrique au niveau des garages (résolution n°26) et des caves (résolution n°27) ;
-la juridiction ne peut se substituer à ces résolutions adoptées à la majorité requise qui, tant qu’elles ne sont pas annulées, sont exécutoires ; en outre, il y aurait une possible contradiction avec la décision à venir du juge du fond ;
-le règlement de copropriété prévoit que les deux appartements du bloc A (lots n°93 et 95) se voient affecter en jouissance exclusive et perpétuelle une partie de la terrasse située au-dessus de l’appartement, et qu’il en est de même au niveau du bloc B concernant trois appartements (lots n°96, 97 et 99) ; dès lors la demande consistant à rétablir un accès au toit-terrasse des bâtiments A et B, qui se heurte aux dispositions du règlement de copropriété, est affectée d’une contestation sérieuse.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, prorogée au 11 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Remarque liminaire :

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile le juge, qui a pour mission de trancher un litige ou de concilier les parties, n’exerce aucun contrôle de légalité ou d’opportunité sur les demandes tendant à constater, voir donner acte ou encore à voir dire et juger qui n’ont pas force exécutoire.

En effet, il ne s’agit pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, lesquelles s’entendent du résultat juridiquement recherché, en ce qu'ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués, ou en ce qu’ils formulent exclusivement des réserves alors que la partie qui les exprime n’est pas privée de la possibilité d’exercer ultérieurement les droits en faisant l’objet.

Il ne lui appartient donc pas de les examiner ou d’y répondre et elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision.

I. Sur les demandes tendant à l’obligation de faire, sous astreinte :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accéder à la demande sur ce fondement : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une telle contestation survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée ou l’obligation ordonnée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision ou d’exécution d’une obligation de faire est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Le syndicat des copropriétaires est, aux termes des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, responsable de plein droit des dommages causés par un vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, la victime n’ayant pas à établir de faute du syndicat. En effet, la responsabilité du syndicat est indépendante de faute.

Il est constant qu’il s’agit d’une responsabilité de plein dont il ne peut s’exonérer qu’en démontrant soit l’absence de tout lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué, soit une faute de la victime à l’origine des désordres, soit la faute d’un tiers, soit enfin l’existence d’un cas de force majeure.

A - Sur la demande de suppression des branchements électriques,

En l’espèce, le litige a pour objet les branchements électriques mis en œuvre par divers copropriétaires dans les parties communes, à des fins d’électrification de leurs garages et caves privatifs.

Madame [U] [N] soutient que, réalisés sans l’aval de l’assemblée générale et dans des conditions non conformes aux règles de l’art, il en résulte une situation de danger pour les personnes et la copropriété (risque d’électrocution et d’incendie), et un trouble manifestement illicite au préjudice des copropriétaires dès lors que des consommations électriques privatives s’imputent au titre des charges communes.

Le SDC s’oppose à la demande.

Il soutient que leur suppression a été rejetée souverainement par l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2025, et qu’une décision favorable à la demande porterait le risque d’une contradiction avec celle du juge du fond, d’ores et déjà saisi d’une demande en annulation de résolutions de ladite assemblée.

En ce qui concerne ce dernier moyen, il ressort effectivement des éléments du dossier que Madame [U] [N] a, par exploit du 3 mars 2026, fait assigner le SDC devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir annuler les résolutions 5, 6, 16, 16-2, 16-3, 16-4, 21 et 25 de l’assemblée générale du 16 décembre 2025.

Il en résulte que sa saisine de la juridiction du fond est sans lien avec les résolutions critiquées (n°26 et 27) de sorte que le risque évoqué, tendant à voir les décisions de référé de fond se contredire, est infondé.

En outre, le fait que l’assemblée générale a statué souverainement sur une question ne fait pas, par principe, obstacle à une décision contraire de la juridiction, dès lors qu’il est établi que la résolution critiquée est constitutive d’un trouble manifestement illicite, au sens de l’article 835 suscité.

Le succès de la demande suppose que Madame [X] rapporte la preuve, dont la charge lui incombe au visa de l’article 9 du code de procédure civile suscité, d’une obligation non sérieusement contestable pesant sur le SDC d’avoir à supprimer les branchements querellés.

Le procès-verbal de constat dressé le 15 décembre 2025 décrit comme suit la situation :
« Constat relatif aux installations électriques des parties communes :
Cave, bâtiment B :
Je constate la présence d’un réseau électrique enfourreauté dans un tubage PVC de couleur grise, courant en cueillie de plafond et sur le plafond lui-même, desservant les caves 1, 15 et 18.
Je note que ce réseau se pique sur le réseau principal de l’immeuble.
En partie haute du mur situé entre la cave n°14 et 18, je constate la présence d’une boîte électrique encastrée dont le cache est manquant et d’où d’échappent des fils électriques non protégés.
Cave bâtiment A :
Il s’agit de la cave unique située à droite en entrant dans le bâtiment.
Je constate la présence d’un interrupteur présent sur le mur de gauche en entrant, de celui est connecté un câble électrique libre, ce dernier vient s’enrouler sur les conduites transversales présentes en partie haute, afin de rejoindre le côté opposé et se loger dans le mur de droite en entrant.
Garages :
Deuxième garage façade Nord sur la droite en descendant les escaliers :
Je constate depuis l’extérieur du garage, la présence d’une installation électrique sur le mur de droite ainsi que la présence d-un moteur de porte de garage.
Je ne note la présence d’aucun sous compteur, tableau électrique ou disjoncteur visible.
Piquage en sous-face de la casquette Nord :
Je constate également la présence d’un câblage électrique courant en sous-face de la casquette et de la façade nord.
Piquage en sous-face Est :
Au niveau de l’éclairage présent au niveau du 11e garage, je constate la présence d’un tube PVC, je peux y voir la présence de 4 fils électriques, partant d’un des directions opposées et visuellement reliés à l’éclairage.
Toujours en sous-face et avant les deux dernières portes de garage, je constate une nouvelle fois la présence d’installations électriques. »

La réalité des branchements, non contestée par le SDC, est ainsi acquise.

Sur un plan technique, la société CTL3E analyse comme suit la situation :
« Suite à notre rendez-vous du 15 décembre 2025, je vous prie de bien vouloir trouver ci-dessous la liste des non-conformités que nous avons découvertes dans les parties communes de la résidence. Elles constituent des problèmes de sécurité et de dangerosité pour les utilisateurs (risques d’électrocution) ou pour la copropriété (risque incendie si court-circuit).
Certains propriétaires ont installé des alimentations électriques repiquées sur l’éclairage des parties communes afin d’alimenter divers points électriques (prises de courant, lignes spécialisées, éclairage, etc ...), dans leurs caves privatives et garages privatifs. Lors de ces travaux, certaines boîtes de dérivation n’ont jamais été refermées. Les connexions électriques doivent être protégées dans une enveloppe IP44 / IK07 au minimum, conformément aux exigences de la norme NF-C 15-100.
Le conducteur de protection « terre » qui assure la sécurité des biens et des personnes, n’est pas raccordé sur certaines lignes alimentant les caves privatives.
-La norme NF-C 15-100-411.3.3 stipule précisément que tous les circuits doivent être doivent comporter un conducteur de protection relié à la terre ;
-L’article 411.3.1 (chapitre 41 - protection contre les chocs électriques) impose que toutes les masses du matériel électrique soient reliées à un conducteur Protection Électrique, lui-même raccordé à la prise de terre.
Certaines caves vos garages sont équipés de portes automatiques et de réfrigérateur etc... La norme NF-C 15-100 impose que ces appareils soient alimentés par des circuits spécialisés (ou ligne spécialisée au câblage dédié). Cette obligation fait partie des prescriptions normatives de la norme NF-C 15-100 de l’article 10.1.3.4 pour l’habitation.
Une cave et un garage privatif sont alimentés par un câble de type « Syndex » (2 conducteurs) qui ne comportent pas de conducteur de protection de terre. Ce type de câble est destiné aux installations audios et ne doit en aucun cas être utilisé pour des installations en 230 Volts.
En France, les installations électriques doivent être conformes à la norme NF-C 15-100 qui impose des câbles et fils conçus pour le courant fort (230V) avec une section appropriée et une classification conforme. ».

Il est constant que si le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur un rapport d’expertise non judiciaire, même contradictoire, établi à la demande d’une partie, il en va différemment si les constatations et conclusions expertales portent sur un fait établi et non discuté par les parties.

À cet égard, il convient de relever que le SDC, chargé de la conservation et de l’entretien des parties communes, qui ne critique en rien l’analyse technique suscitée dans ses écritures, en ce qu’il limite son motif de contestation au seul fait que l’assemblée générale a rejeté une résolution tendant à la suppression des installations électriques litigieuses, ne verse aux débats aucun élément de nature à en contredire les termes.

Il en résulte que la non-conformité alléguée n’est pas contestée par les parties.

Il n’est pas sérieusement contestable que des installations électriques en parties communes d’une copropriété, dont la non-conformité aux règles de l’art, acquise avec l’évidence requise en référé, expose autrui à une situation de danger, immédiat par un risque d’électrocution, ou indirect par la possibilité corrélative de déclenchement d’un incendie en cas de court-circuit, caractérisent un trouble manifestement illicite qu’il entre dans la compétence de la juridiction des référés de faire cesser par la mise en œuvre des mesures utiles à remédier, dès lors que la demande lui en est faite.

Dès lors, son obligation d’avoir à remédier à cette situation préjudiciable à l’ensemble des copropriétaires n’étant pas sérieusement contestable, il sera fait droit à la demande, dans les termes détaillés au dispositif de la présente ordonnance.

La mise en œuvre de cette décision étant susceptible de nécessiter, comme l’évoque la demanderesse dans son assignation, que soient engagées des actions à l’encontre des copropriétaires concernés, il n’y a pas lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte.

B - Sur le rétablissement du libre accès aux toits terrasses, sous astreinte :

Aux termes des dispositions de l’article 9 - I de la loi du 10 juillet 1965 : « I. - Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

L’article 25b de la même loi dispose que : «Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (...) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (...) ».

Les travaux qui «affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l'immeuble», au sens de l’article 25 suscité, ne peuvent être librement entrepris par un copropriétaire ; le législateur a organisé une procédure d’approbation préalable destinée à vérifier que les installations projetées sont compatibles avec la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Les travaux doivent ainsi faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, l’autorisation desdits travaux devant, pour être accordée, recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire la majorité absolue.

Il est généralement admis que les travaux qui n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires qui affectent les parties communes constituent un trouble manifestement illicite, qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l’espèce, Madame [X] sollicite la suppression des serrures privatives indûment installées sur les portes assurant le libre accès aux toits terrasses des bâtiments A et B.

Le règlement de copropriété prévoit que les deux appartements du bloc A (lots n°93 et 95) et les tous appartements du bloc B (lots n°96, 97 et 99) disposent, chacun, de la jouissance privative exclusive et perpétuelle de la partie de terrasse sus-jacente, telle que listée au plan de terrasse.
Le SDC en tire la conclusion que la demande de Madame [X] contrevient aux dispositions du règlement de copropriété qui, s’imposant à tous les copropriétaires, ne peuvent être remise en cause par la juridiction des référés.

Toutefois, il résulte de la composition desdits lots complétée par un droit de jouissance privative, la nature de partie commune de la terrasse située au-dessus des appartements concernés.

Il est acquis que le droit réel et perpétuel que constitue le droit de jouissance privative de la terrasse n’autorise aucune appropriation de cette partie commune.

C’est pourtant ce que caractérise l’installation des serrures critiquées, dès lors qu’elles en réservent l’accès aux copropriétaires ayant la jouissance du toit-terrasse.

Or, il ressort des éléments du dossier que la commande d’une trappe anti-incendie y est installée.

Il ne peut être sérieusement soutenu que l’accès à un tel dispositif de sécurité devrait, sous le prétexte de la jouissance exclusive de la terrasse sur laquelle elle est installée, être réservé aux seuls copropriétaires qui en sont les bénéficiaires.

Dès lors l’installation des serrures litigieuses sans autorisation d’une assemblée générale est, sans contestation sérieuse, constitutive d’une voie de fait.

La demande tendant à leur suppression est légitime puisqu’il est constant que ces installations n’ont pas été autorisées par la copropriété, et qu’elle n’a ni pour objet, ni pour effet, de priver les copropriétaires concernés de leurs droits, mais seulement de rendre leur usage conforme aux dispositions du règlement de copropriété auxquelles ils sont soumis du seul fait de l’acquisition de leur lot.

L’existence dudit trouble étant établie, et la seule mesure adéquate étant la suppression des serrures critiquées, il convient de faire droit à la demande, et de condamner le SDC à y procéder, dans les termes qui seront détaillés au dispositif de la présente ordonnance.

Au surplus, comme le suggère justement la demanderesse, il sera loisible au SDC de soumettre à l’assemblée générale la question de l’installation de boites à clé de secours, qui permettrait à la fois de sécuriser l’accès au toit-terrasse, et d’assurer à chacun l’usage du dispositif anti-incendie.

Afin de s’assurer de l’exécution de la décision, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente ordonnance, en tenant compte de l’hypothèse suscitée d’une saisine de l’assemblée générale à des fins d’installation de boites à clé de secours.

II. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Le SDC, qui succombe partiellement, sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [X] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle sera condamné le SDC [Adresse 5] Saint Alexandre.

PAR CES MOTIFS