TJ 69123, 18 août 2026, RG 25/00928

DOSSIER N° RG 25/00928 - N° Portalis DB2H-W-B7I-2OR6

Jugement du :
18/08/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S2

S.C.I. GENSOUL 3
C/
[D] [H]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :
Me Marie DUVERNE-HANACHOWICZ

Expédition délivrée à :
Madame [D] [H]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi dix huit Août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : AZOULAY Avner
GREFFIÈRE : SPIRIDONOVA Maiia

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. GENSOUL 3, dont le siège social est sis 1 rue Gaspard André - 69002 LYON
représentée par Me Marie DUVERNE-HANACHOWICZ, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 667

d’une part,

DEFENDERESSE

Madame [J] [H], prénommée aujourd’hui Madame [D] [H], demeurant 3 place Gensoul - 69002 LYON
comparante en personne

Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 22/10/2024

d’autre part

Date de la première audience : 04/04/2025
Date de la mise en délibéré : 24/02/2026
Prorogé du : 09/06/2026

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d'un bail d'habitation du 27 août 2018, la SCI GENSOUL 3 a donné en location à Madame [H] un appartement à usage d'habitation situé 3 Place Gensoul, 69002 LYON.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI GENSOUL 3 a fait délivrer à sa locataire, un commandement de payer la somme de 5450,55 euros en principal, par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024 délivré à étude.

La SCI GENSOUL 3 a fait assigner Madame [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, aux fins d'obtenir :
-le constat, à défaut le prononcé de la résiliation du bail et en conséquence, l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,
- la condamnation de Madame [H] au paiement de la somme de 12048,01 euros représentant les loyers et charges échus impayés, sous réserve d'actualisation à l'audience, outre intérêt au taux légal à compter du 26 juillet 2024, date du commandement de payer,
-la condamnation de Madame [H] à payer une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et des charges jusqu'à la libération effective des lieux,
-la condamnation de Madame [H] à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

La SCI GENSOUL 3 fonde ses demandes principales sur les articles 1101 et suivants du Code civil, sur l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que sur les articles 1231-6, 1231-7 et 1240 du code civil.

La SCI GENSOUL 3, représentée par son conseil, indique que depuis le mois d'octobre 2023, Madame [D] [H] ne paye plus les loyers, et que les loyers dus entre octobre 2023 et avril 2025 s'élèvent à 46942,72 euros. La SCI GENSOUL 3 précise que Madame [D] [H] a procédé à des règlements sporadiques entre février et novembre 2024 pour un montant total s'élevant à 18564,08 euros et que le versement de la somme de 9727,55 euros qui aurait été effectué par Madame [H] le 30 janvier 2024 n'a pas été réceptionné, cette dernière ne démontrant pas avoir véritablement procédé au virement. La SCI GENSOUL 3 ajoute que Madame [D] [H] dispose des moyens financiers pour s'acquitter de sa dette.

S'agissant des demandes de Madame [D] [H], la SCI GENSOUL 3 s'interroge quant au maintien de la défenderesse dans les lieux malgré l'insalubrité de l'appartement décrite par cette dernière. La SCI GENSOUL 3 explique que Madame [H] n'a fait état de ces désordres que postérieurement à la signification du commandement de payer et conteste la réalité et l'objectivité de ces désordres.

La SCI GENSOUL 3 revient sur l'ensemble des désordres alléguées par Madame [H]. Concernant, l'état du logement la demanderesse indique que suite à la visite des lieux qu'elle a effectuée, aucun désordre structurel ou affectant la décence de l'appartement n'a été constaté, à l'exception de légères dégradations relevant de la vétusté normale des menuiseries situées aux abords des fenêtres, dont les travaux de remplacement sont déjà programmés.

Elle souligne que certains désordres allégués relèvent de l'entretien courant du logement dont la charge incombe au locataire et rappelle qu'il appartient au locataire d'informer sans délai le bailleur de toute dégradation affectant le logement, ce qui n'a jamais été fait.

La SCI GENSOUL 3 soutient qu'il n'y a aucun risque sanitaire lié au logement, elle explique que la présence résiduelle de plomb dans certains revêtements est courante dans les immeubles antérieurs à 1949 et qu'il n'existe aucune obligation de retrait en l'absence de risque avéré.

Elle ajoute qu'en raison de l'emplacement de l'appartement, les nuisances sonores et de pollution ne peuvent lui être imputées puis indique que le DPE est vierge car il n'est pas possible pour le diagnostiqueur de fonder son analyse sur les consommations énergétiques passées conformément à la réglementation applicable aux immeubles antérieurs à 1948.

Enfin, la SCI GENSOUL 3 revient sur les autres désordres allégués par Madame [H], elle indique qu'en raison de l'emplacement du logement, la présence de rongeurs relève d'un défaut d'entretien courant du logement, dont la responsabilité incombe au locataire. Elle signale que Madame [H] ne démontre pas que la chaudière est dysfonctionnelle et non-conforme aux normes en vigueur.

Concernant la difficulté rencontrée liée à la plaque nominative de la boîte aux lettres de Madame [H], la SCI GENSOUL 3 soutient que ce grief relève de la régie et n'a aucune incidence sur la validité des significations réalisées dans le cadre de la procédure.

Enfin, la demanderesse indique que la locataire doit justifier l'inhabilité de son logement afin de bénéficier d'une suspension des loyers.

La SCI GENSOUL 3 s'oppose à la demande de remboursement des travaux effectués par la locataire. Elle indique que les régies se sont succédées correctement et ajoute que Madame [H] a décidé unilatéralement de faire intervenir des prestataires à ses frais, sans concertation ou autorisation. Elle souligne que Madame [H] sollicite la prise en charge de frais de travaux de peinture alors même qu'elle se plaint du mauvais état des peintures, ce qui suppose que l'intervention n'a pas ou mal été réalisée.
S'agissant de la consignation des loyers et des charges, la SCI GENSOUL 3 rappelle que l'obligation de paiement des loyers ne peut être suspendue qu'en cas de manquement grave du bailleur. La SCI GENSOUL 3 indique que la locataire n'a fait aucune réclamation et n'a pas délivré de mise en demeure concernant les éventuels désordres. La SCI GENSOUL 3 considère que Madame [H] n'a jamais consigné le montant des loyers et des charges. Elle souligne que la somme n'a pas été déposée auprès d'un commissaire de justice, de la CARPA ou de la caisse des dépôts et consignations ou autre organisme juridique, et qu'ainsi la consignation n'est pas régulière au sens juridique du terme.

Enfin, la SCI GENSOUL 3 s'oppose à la demande d'expertise et sollicite la condamnation de Madame [H] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Madame [D] [H] a comparu en personne à l'audience du 18 avril 2025, aux termes de ses diverses écritures, Madame [D] [H] formule les prétentions suivantes :
- Déclarer irrecevables les demandes formées par le bailleur,
-Rejeter la demande d'expulsion formée à son encontre, cette demande étant infondée en droit et en fait et contraire aux principes de bonne foi contractuelle,
-Rejeter l'intégralité des demandes formées par le bailleur,
- Constater la non-décence manifeste du logement au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, et les manquements structurels du bailleur à son obligation légale de délivrance,
-Dire et juger que le bailleur a gravement manqué à ses obligations légales et contractuelles d'entretien, de sécurité et de salubrité, en laissant le logement et l'immeuble dans un état incompatible avec un usage normal d'habitation,
- Ordonner sous astreinte la réalisation des travaux de mise en conformité du logement, à savoir le remplacement des fenêtres vétustes et non étanches, la remise en état des menuiseries et boiseries dégradées, la réparation ou le remplacement du système de chauffage, la réfection des sols et murs touchés par l'humidité, la remise en état de la porte d'entrée de l'appartement, dans un délai de 15 jours à compter du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- Ordonner rétroactivement le gel du paiement du loyer, jusqu'à parfaite exécution des travaux de mise en conformité,
- Fixer le montant réel du solde locatif dû à la somme recalculée de 3427,19 euros TTC, conformément au décompte produit par le locataire, après déduction des 15 042,02 euros de frais avancés par le locataire pour des interventions nécessaires à la salubrité et à la sécurité ainsi que des 3450,74 euros de frais contestées,
- Dire que les loyers ont été valablement consignés à hauteur de 13000 euros, conformément à l'article 1219 du Code civil, et que cette consignation ne saurait constituer un impayé au sens juridique,
- Condamner le bailleur au remboursement intégral des sommes avancées par le locataire, tant au titre des travaux rendus indispensables en période de vacance de gestion (août 2023-janvier 2024), que des frais directement liés à la surconsommation énergétique induite par les manquements du logement aux critères de décence (passoire thermique), de l'acquisition de matériel compensatoire de chauffage et ventilation, soit la somme totale de 15024,02 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, en application des article 1231-6 et suivants du Code civil,
- Condamner le bailleur à régler au défendeur ses frais de relongement d’urgence et la somme de 3500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et psychologique subi, du préjudice matériel, du préjudice sanitaire, en lien direct avec les conditions de vie dégradées et leurs conséquences sur les enfants mineurs, du préjudice procédural,
- Dire et juger que la procédure d'expulsion engagée est abusive, déloyale et disproportionnée et qu'elle porte atteinte manifeste aux droits fondamentaux du locataire,
-Dire et juger que le signalement officiel transmis à la direction de la Santé de la Ville de Lyon, validé et pris en charge par les autorités administratives compétentes constitue un élément sérieux de preuve des désordres et de la carence du bailleur,

-Constater la résiliation aux torts du bailleur avec fixation rétroactive de ladite résiliation au 1er juillet 2025 et écarter par conséquent toute demande de loyer postérieurre à cette date,
- Condamner le bailleur aux dépens,
- Condamner le bailleur au paiement de la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Madame [D] [H] considère que la SCI GENSOUL 3 n'a pas exécuté ses obligations légales et contractuelles en matière de gestion, d'entretien et de respect de la décence du logement. Elle explique que suite à la réalisation de travaux extérieurs dans le quartier fin 2022 et début 2023, des désordres sont apparus dans son logement. Elle ajoute ne pas jouir paisiblement de son logement en raison de la situation environnementale dégradée ayant aggravé les désordres déjà constatés à l'intérieur du logement, mais aussi en raison de l'environnement bruyant, pollué et anxiogène autour du logement. Elle indique qu'entre le mois d'août 2023 et février 2024 aucune régie ou mandataire désigné n'a assuré la gestion de l'immeuble et considère que ce défaut de gestion constitue un manquement à l'obligation de délivrance et d'entretien du logement. Elle explique qu'en l'absence de gestion par un professionnel et faute de pouvoir joindre un interlocuteur pour faire remonter les dysfonctionnements, elle a été contrainte de prendre en charge, seule et à ses frais, des travaux urgents. Elle indique que face à l'inaction de son bailleur, constituant une inexécution suffisamment grave de ses obligations, elle a suspendu le paiement des loyers et charges et soutient avoir versé la somme de 9727,55 euros couvrant les loyers et les charges, le 30 janvier 2024 à la régie Janin dès lors que les représentants se sont manifestés.

Madame [D] [H] estime que le logement présente de nombreux désordres constitutifs d'une violation de l'obligation de délivrance d'un bien conforme aux critères de décence. Elle indique que ces désordres affectent la pièce de vie et les chambres des enfants et précise que la peinture contenant du plomb est dégradée et écaillée et qu'ainsi le bailleur ne respecte pas ses obligations en matière de sécurité sanitaire. Elle ajoute que le bailleur n'a procédé à aucune expertise et n'a pris aucune mesure de précaution. Elle explique que la mauvaise isolation des fenêtres génère une surconsommation énergétique ainsi qu'une inégalité de température dans le logement aggravant les effets de l'humidité. Elle estime que le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement pourvu d'un chauffage effectif et suffisant puis ajoute qu'une infestation de souris a été constatée entre août 2023 et janvier 2024 et qu'elle a été dans l'obligation de faire appel à un professionnel à ses frais. Enfin, elle indique que le bail ne comporte aucun diagnostic de performance énergétique exploitable.

Madame [D] [H] soutient que les conditions d'occupation du logement ont des conséquences directes sur la santé physique et mentale des occupants. Elle liste l'ensemble des symptômes liés aux désordres matériels affectant le logement. Elle indique que malgré les alertes formulées auprès de la régie, aucune mesure concrète n'a été proposée pour remédier à ces désordres et que dans ces conditions, le maintien dans les lieux constitue une atteinte aux droits fondamentaux des locataires. Elle considère que cette atteinte justifie la consignation volontaire des loyers.

Madame [H] souligne que l'immeuble dans son ensemble présente des carences structurelles récurrentes de gestion, de sécurité et d'entretien, de nature à aggraver les atteintes portées à la décence et à la jouissance paisible du bien. Afin d'illustrer son propos, elle indique que la porte d'entrée de l'immeuble est défectueuse, qu'il y a une odeur d'urine dans le hall d'entrée, que l'ascenseur est fréquemment en panne, qu'il n'y a aucun entretien courant dans les parties communes, qu'il n'y aucune borne ou équipement de sécurité incendie dans les espaces communs et qu'en raison de l'état des installations collectives il est impossible pour la société ENGIE d'assurer certaines opérations.

Madame [D] [H] indique que la plaque d'identification sur sa boîte aux lettres et sa porte de logement avait été modifiée en octobre 2024, et que l'interphone a été reconfiguré sans que son nom soit correctement associé. Elle estime que cette erreur, reconnue par la régie elle-même, a eu pour conséquence directe de la priver de toute réception normale de courrier et que cette erreur a fait obstacle au droit d'information et au respect du contradictoire. Elle ajoute avoir pris à sa charge les frais de remplacement des plaques.

La défenderesse justifie la suspension du paiement des loyers et la consignation des sommes dues en expliquant que le bailleur n'a pas respecté ses obligations contractuelles. Elle indique que face aux désordres et en l'absence d'interlocuteur, elle a été contrainte d'engager des dépenses pour des travaux urgents et nécessaires à l'usage paisible du bien. Elle explique que les loyers, charges et frais de relance ont été consignés sur un compte bancaire dédié.

Madame [D] [H] indique qu'un rendez-vous a été organisé le 12 décembre 2024 en présence de Monsieur [C] [P], représentant de la Régie Janin et que lors de cette rencontre, Monsieur [P] aurait reconnu l'existence manifeste des désordres mais a refusé de suspendre la procédure d'expulsion en cours et de rembourser les frais exposés. Elle ajoute que suite à cette visite, plusieurs sociétés mandatées par la régie sont intervenues, que les constats techniques établis suite à ces interventions confirment les désordres qu'elle a observé mais malgré ces constatations aucun début de travaux n'a été engagé pour le moment. Elle considère donc que malgré l'évidence des désordres et la reconnaissance des faits, le refus de suspendre la procédure d'expulsion constitue un abus de droit.

Madame [D] [H] indique que malgré les désordres et dysfonctionnements elle a versé les loyers à hauteur de 18564,08 euros depuis février 2024 tout en prenant en charge les travaux urgents de salubrité. Elle estime que les dépenses engagées par elle-même pour pallier les manquements du bailleur sont compensables, ainsi elle évalue le solde locatif au 3 avril 2025 à 22 001,95 euros, les dépenses compensables à -15 024,02 euros et les frais accessoires à 3 450,74 euros.

S'agissant du caractère abusif et déloyal de la procédure d'expulsion, Madame [H] explique que malgré les manquements aux exigences de décence le bailleur n'a entrepris aucune démarche préalable de médiation ou de mise en demeure effective permettant un règlement amiable du différend. Elle précise que le rendez-vous du 12 décembre 2024, organisé à son initiative, avait pour but d'établir les désordres et de rechercher un cadre de conciliation. Madame [H] indique avoir échangé à de nombreuses reprises avec le commissaire de justice chargé de la signification de l'assignation, qu'elle lui a transmis les éléments relatifs aux désordres affectants le logement et qu'il avait connaissance des difficultés d'identification de son adresse, qu'il détenait ses coordonnées téléphoniques et mails et qu'il détenait donc la possibilité de lui remettre l'acte en main propre et de ce fait elle estime que le contradictoire n'a pas été respecté. Elle ajoute s'être trouvée dans l'obligation de mobiliser seule l'ensembles des moyens procéduraux pour assurer sa défense. Elle considère que la procédure d'expulsion est abusive, disproportionnée et juridiquement infondée.

Enfin, Madame [D] [H] indique avoir procédé à un signalement auprès de la plateforme nationale HISTOLOGE, afin de faire reconnaître la non-décence du logement et l'urgence des interventions correctives. Elle précise que son signalement a été validé et pris en charge par la Direction de la Santé de la Ville de Lyon, et qu'une visite prochaine du logement sera effectuée. Elle considère que son signalement constitue une preuve de sa bonne foi, une démarche conforme à l'article 1219 du Code civil, et un acte conservatoire destiné à faire constater la situation de non-conformité du logement.

L'affaire a fait l'objet d'une réouverture des débats avec renvoi à l'audience du circuit long en date du 24 février 2026, avec mise en délibéré au 9 juin 2026, délibéré prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à voir " constater " ou " rappeler " ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal. Il en est de même des demandes tendant à voir " dire et juger " lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. Dès lors, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur le fond, il résulte des pièces du dossier que la présente assignation en résiliation de bail a été notifiée au préfet du Rhône le 24 octobre 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1101 du Code civil, " le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. "
En application de l'article 1103 du Code civil, " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail d'habitation est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable aux baux conclus ou renouvelés antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit en outre que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En application de l'article 1353 du Code civil, " celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. "

Le bail à usage d'habitation prévoit une clause résolutoire (paragraphe VII "Clause résolutoire") aux termes de laquelle en cas de non-paiement d'un seul terme de loyer, des charges le bail sera résilié deux mois après un commandement de payer resté sans effet.). Un commandement de payer visant expressément cette clause a été signifié le 26 juillet 2024 pour la somme en principal 5450,55 euros correspondant aux loyers impayés selon décompte arrêté au 8 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse.

La charge de la preuve de paiement dans les deux mois de la délivrance de ce commandement, pèse sur les locataires.

En l'espèce, Madame [D] [H] ne conteste pas le non-paiement des loyers mais indique avoir procédé à la consignation des loyers en raison des manquements graves de la SCI GENSOUL 3 à ses obligations d'entretien et d'assurer la jouissance paisible et de sécurité.

Il convient de rappeler que le locataire qui suspend le paiement de ses loyers sans, préalablement, demander en justice l'autorisation de les consigner ne peut opposer au bailleur l'exception d'inexécution, même si celui-ci ne remplit pas ses obligations. De plus, une exception d'inexécution justifiant le non-paiement intégral du loyer ne peut prospérer que si le caractère inhabitable du logement est démontré, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, Madame [H] se contentant de produire une planche photographique faisant apparaître des désordres localisés sur des peintures ou des menuiseries sans que cela n'apparaisse rendre le logement inhabitable.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 27 septembre 2024 et d'ordonner l'expulsion de Madame [H] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur la dette locative

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 27 août 2018, le commandement de payer du 26 juillet 2024, un relevé de compte du fixant la dette à la somme de 50135.26 euros à la date du 1er février 2026, échéance de février comprise.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

La résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire a été constaté le 27 septembre 2024. En cas de maintien de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la réalisation des travaux de mise en conformité
En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l'espèce, Madame [D] [H] sollicite la réalisation des travaux de mise en conformité du logement, à savoir le remplacement des fenêtres vétustes et non étanches, la remise en état des menuiseries et boiseries dégradées, la réparation ou le remplacement du système de chauffage, la réfection des sols et murs touchés par l'humidité, la remise en état de la porte d'entrée de l'appartement.

Madame [D] [H] verse au dossier une annexe comportant des photographies. Cependant, ces photographies en noir et blanc, non datées, ne permettent pas d'établir avec précision la réalité et l'étendue des désordres. Aucun constat de commissaire de justice n'a été produit.

A l'appui de ses prétentions, Madame [D] [H] verse au dossier un courriel du 16 décembre 2024 dans lequel la Régie Janin confirme avoir mandaté une société pour reprendre l'étanchéité des fenêtres des chambres, effectuer une recherche de fuite afin de rénover la fenêtre du salon, et l'informe que les sociétés mandatées, la contacteront pour planifier les rendez-vous. Elle verse la confirmation du 24 janvier 2025 de la prise en charge de sa demande relative à la reprise des fenêtres, ainsi que la confirmation du 25 octobre 2024 relative à la vérification de l'installation du chauffage. Il ne peut être ignoré que la régie a estimé certaines réparations nécessaires, toutefois, leur prise en charge et leur planification ne permettent pas d'établir l'étendue exacte des travaux prévus. Dès lors, la non-conformité du logement n'est pas démontrée.

Il n'apparaît pas nécessaire de prononcer une condamnation du bailleur à faire réaliser ces travaux, étant précisé que la locataire ne justifie pas avoir sollicité en amont le bailleur, de sorte que sa carence n'est pas démontrée.

La locataire communique, également, la confirmation de l'enregistrement du signalement qu'elle a effectué pour indécence de son logement auprès du site HISTOLOGE, le 27 mars 2025, (soit au cours de la présente instance introduite fin 2024) dont le contenu n'est pas produit et dont les suites, à l'exception de la transmission du signalement le 28 mars 2025 à la Direction de la Santé de la Ville de Lyon, restent inconnues du tribunal. Les documents produits s'agissant de la présence de plomb ne permettent pas davantage de relever une cause d'indécence.

En conséquence, la réalité et l'étendue des désordres n'étant pas démontrés par Madame [D] [H] il n'y a pas lieu de condamner la SCI GENSOUL 3 à la réalisation des travaux de mise en conformité sous astreinte.

Sur le gel rétroactif du paiement des loyers

En l'espèce, Madame [H] verse les courriels échangés avec la régie Janin, il ressort de ces courriels que le 30 janvier 2024, la régie l'a informé être en mandat de gestion depuis le 1er octobre 2023 et avoir envoyé plusieurs avis d'échéance et relances, ce courriel est suivi d'une réponse de Madame [H] dans lequel elle indique ne pas avoir procédé au versement des loyers en raison de la non réception des avis d'échéance, s'ensuit plusieurs échanges jusqu'au 27 mars 2024 dans lesquels il apparaît que la Régie Janin a relancé Madame [H] afin que cette dernière procède au paiement des arriérés de loyers. Lors de ces échanges, Madame [H] s'interroge sur le montant de la dette locative mais n'informe pas la régie de quelconques désordres apparus dans son appartement suite aux travaux de voierie effectué place Gensoul.

Il ressort des courriels produits par Madame [H] que ce n'est qu'à l'issue du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, le 26 août 2024 que cette dernière a fait état des désordres rencontrés au niveau de la sécurité de l'immeuble, des problèmes d'isolation et de fuite énergétique dans l'appartement. Aucune preuve n'est apportée par Madame [H] quant à la connaissance avant cette, par la régie, des désordres allégués, ainsi elle ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour justifier le non-paiement des loyers.

Il convient d'ajouter que les factures et courriels produits par Madame [H] ne permettent d'attester de la réalité limitée des désordres observés par cette dernière.

Il convient d'écarter le courriel provenant de Monsieur [X] [T], l'identité de ce dernier n'étant pas établi ainsi que la photographie d'une affiche du 19 septembre 2024 indiquant qu'une coupure d'électricité serait opérée dans l'immeuble suite à des impayés, n'étant pas indiqué sur cette affiche l'adresse de l'immeuble.
En conséquence, Madame [H] échouant à démontrer que la SCI GENSOUL 3 n'a pas respecté ses obligations, il n'y a pas lieu de prononcer le gel des loyers.

Remboursement des sommes avancées

Madame [H] sollicite le remboursement de la somme de 15024,02 euros TTC composé comme suit :
Travaux d'isolation et peinture : 4472,60 euros,
Nuisibles : 504,90 euros,
Caution versée à l'ancienne régie : 1945 euros,
L'achat de matériel compensatoire, chauffage réversible d'appoint et le remplacement du matelas : 2420,90 euros,
La régularisation du chauffage gaz de mars 2023 à avril 2025 : 5557 euros,
L'intervention pour la chaudière : 123,62 euros.

Malgré la production des factures relatives aux travaux réalisés, Madame [H] n'ayant pas démontré l'étendu des désordres et l'indécence de l'appartement, ne peut prétendre au remboursement des travaux qu'elle a réalisé sans, au préalable, informer son bailleur. Ainsi sa demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l'article 1231-1 du Code civil, " le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. "

En l'espèce, Madame [H] n'apporte pas la preuve d'un manquement contractuel du bailleur à ses obligations.

Pour autant, il n'est pas contesté ni contestable que le logement, sans être indécent, a été de désordres et notamment d'infiltrations limitées et consécutives au défaut d'isolation des fenêtre, permettant ainsi de limiter à 3000 euros la somme due au titre du préjudice de jouissance et qui devra par compensation être déduite de la somme due précitée.

En conséquence, Madame [H] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

La demande d'expertise apparaît quant à elle sans objet au regard du départ prochain de la locataire et de la teneur de la présente décision.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Madame [D] [H] qui succombe est condamnée aux entiers dépens de l'instance.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la totalité des frais non compris dans les dépens qu'il a été contraint d'exposer et il lui sera ainsi alloué une indemnité de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucun élément ne justifie que l'exécution provisoire de plein droit dont bénéficie la présente décision soit écartée.

PAR CES MOTIFS :