TJ 75056, 18 août 2026, RG 26/00865

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [T] [K]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Amélie BOURA

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00865 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCDHF

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 18 août 2026

DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice DELON SYNDIC - [Adresse 2]
représentée par Maître Amélie BOURA de la SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C800

DÉFENDERESSE
Madame [T] [K]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 août 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 18 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/00865 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCDHF

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [K] est propriétaire du lot n°43 au sein de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75019) représenté par son syndic la société DELON SYNDIC a fait assigner Madame [T] [K] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de la condamner avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :
- 7 423,71 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er janvier 2026, appels de fonds du 1er trimestre 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 282 euros au titre des frais de recouvrement,
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l'audience du 17 juin 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa créance principale au titre des appels de charges à la somme de 2 423,71 euros, compte tenu des règlements intervenus depuis l'assignation, et a maintenu ses autres demandes.

Assignée à étude, Madame [T] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 août 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité

Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:
- le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot n°43 établissant la qualité de copropriétaire de Madame [T] [K],
- l'extrait du compte de Madame [T] [K] arrêté au 20 mai 2026 pour la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026 à la somme de 2 705,71 euros, dont 220 euros de frais de recouvrement, après déduction de deux règlements intervenus respectivement les 16 janvier et 20 mai 2026 à hauteur de 2 000 euros et de 3 000 euros,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 27 mai 2021, 27 juin 2022, 12 juin 2023, 4 avril 2024 et 2 avril 2025 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels, vote du fonds ALUR et des travaux suivants : travaux de remplacement de la production d'eau chaude sanitaire (assemblée générale du 12 juin 2023, résolution n° 16), travaux de réfection partielle de la façade sur le balcon de Madame [Q] (même assemblée générale, résolution n°17), travaux de machinerie de l'ascenseur (même assemblée générale, résolution n° 20), projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) (assemblée générale du 2 avril 2025, résolution n°13), audit des canalisations (même assemblée générale, résolution n°15), travaux de remplacement du moteur de la VMC (même assemblée générale, résolution n°16),
- les différents appels de fonds adressés à Madame [T] [K] pour la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026 faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022 à 2024,
- les mises en demeure de payer du syndic du 2 août 2024, 27 novembre 2024, 10 février 2025 et 5 novembre 2025, sans les accusés de réception,
- la mise en demeure par avocat du 6 novembre 2025 avec l'accusé de réception,
- le contrat de syndic.

Il résulte par ailleurs du relevé de compte produit que la somme de 282 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [T] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 423,71 euros (2 705,71 euros - 282 euros) au titre des charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026 selon décompte arrêté au 20 mai 2026, appels du 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

A défaut de justifier de l'envoi à la copropriétaire d'une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception, comme requis par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire, le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter la prise en charge par la défenderesse des frais de mises en demeure et de relances qu'il a exposés. Il sera donc débouté de sa demande de ce chef d'un montant de 168 euros (24 euros x 6).

S'agissant des frais exposés au titre de la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires, ils relèvent des frais irrépétibles au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et il ne peut y avoir une double indemnisation. La demande portant sur ces frais, soit la somme de 114 euros, sera également rejetée.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s'acquitter des charges dues, Madame [T] [K] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les autres demandes

Madame [T] [K], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS