TJ 75056, 18 août 2026, RG 26/00893

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [N] [T]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître [B] [G]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00893 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCDOM

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 18 août 2026

DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet BAP sis [Adresse 2]
représentée par Maître Yohanna WEIZMANN de la SELARL WEIZMANN BORZAKIAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0242

DÉFENDERESSE
Madame [N] [T]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 août 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 18 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/00893 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCDOM

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [N] [T] est propriétaire du lot n°19 au sein de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris du 23 février 2024 Madame [N] [T] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 799,08 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtés au 1er juillet 2023 ainsi qu'à celle de 6,50 euros de frais nécessaire de recouvrement outre 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75002) représenté par son syndic, le cabinet BAP, a par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2026, fait assigner Madame [N] [T] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de la condamner à payer les sommes suivantes :
- 3 467,47 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés arrêtés au 21 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er août 2025 et sur le surplus à compter de l'assignation,
- 3 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l'audience du 17 juin 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Assignée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile faute pour le commissaire de justice d'avoir pu déterminer son domicile actuel, Madame [N] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La lettre recommandée adressée par le commissaire de justice lui a été retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 août 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions de l'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité

Enfin, conformément à l'article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l'origine de propriété et la qualité de copropriétaire de Madame [N] [T],
- le précédent jugement du 23 février 2024 avec le décompte d'exécution y afférent,
- l'extrait du compte copropriétaire de Madame [N] [T] pour la période du 1er octobre 2023 au 22 octobre 2025 arrêté à la somme de 3 467,47 euros dont 420 euros de frais de recouvrement,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 novembre 2023 et 24 janvier 2024 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels en cours, vote du fonds ALUR et des opérations suivantes : travaux de remplacement de la descente de l'immeuble située en cave : assemblée générale du 30 novembre 2023 (résolution n°12),
- les différents appels de fonds faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- les mises en demeure de payer du syndicat des copropriétaires des 1er août et 16 septembre 2025, avec les preuves de dépôt mais sans les accusés de réception,
- la mise en demeure de payer par avocat du 22 octobre 2025, sans l'accusé de réception,
- le règlement de copropriété,
- le contrat de syndic.

Il résulte du relevé de compte produit que la somme de 420 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Le 30 novembre 2023, l'assemblée des copropriétaires a voté les travaux de remplacement de la descente de l'immeuble située en cave. Il ressort par ailleurs du jugement du 23 février 2024 que l'assemblée générale a le 3 décembre 2020 voté les travaux de réfection de la cage d'escalier. Il n'est en revanche pas justifié du vote des travaux concernant le renfort de la charpente de l'appartement du 6ème étage (289,91 euros), de la suppression du châssis de toit (58,33 euros), du remplacement partiel de la descente des eaux vannes et eaux usés (116,12 euros) ainsi que des travaux sous l'intitulé « SGX – LOTS 1-5-28-29 » (69,15 euros x 4 + 53,78 euros), soit un total non justifié de 794,74 euros.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 252,73 euros (3 467,47 euros - 420 euros de frais de recouvrement – 794,74 euros de travaux) selon décompte arrêté au 21 novembre 2025, appels provisionnels du dernier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, en l'absence de preuve de la date de première présentation de la mise en demeure de payer du 1er août 2025, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie de l'envoi d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 420 euros (48 euros + 96 euros + 96 euros +180 euros).

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce en omettant de s'acquitter des charges dues, Madame [N] [T] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que la défenderesse a déjà fait l'objet d'une précédente condamnation au paiement d'un arriéré de charges, prononcée par le jugement précité.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par ailleurs, selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, en fixant sa demande de dommages et intérêts à un montant extrêmement important (3 000 euros), sans rapport avec la réalité du préjudice subi puisque quasi équivalente à la créance principale, frais de recouvrement inclus, le syndicat des copropriétaires a pu contourner l'obligation de saisir un conciliateur de justice telle qu'imposée par l'article 750-1 du code de procédure civile, alors que cette conciliation aurait pu permettre de parvenir à un règlement amiable et éviter ainsi un procès et donc des frais de commissaire de justice et d'avocat.

Aussi, à titre dérogatoire, le syndicat des copropriétaires conservera à sa charge les frais d'assignation qu'il a exposés, seul étant mis à charge de Madame [N] [T] les frais de la signification de la présente décision et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS