TJ 13055, 18 août 2026, RG 25/00241

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 7 juillet2026 prorogé au 18 Août 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 05 Mai 2026

GROSSE :
Le 18 août 2026
à Me Frédéric RACHLIN
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le18 août 2026
à Me Marie-Hélène OTTO
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/00241 - N° Portalis DBW3-W-B7J-542P

PARTIES :

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU 72 RUE SAINT FERREOL 13006 MARSEILLE, représenté par son syndic la SARL DURAND IMMOBILIER dont le siège social es sis 165 Rue Breteuil 13006 MARSEILLE pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Me Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [P] [D]
née le 27 Février 1992 à AIX EN PROVENCE , demeurant La Loubière Bât A - 42 Traverse de la Baume Loubière - 13013 MARSEILLE

représentée par Me Marie-Hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [L] [V]
née le 20 Janvier 1993 à MARMANDE , demeurant La Loubière Bât A - 42 Traverse de la Baume Loubière - 13013 MARSEILLE

représentée par Me Marie-Hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE

1

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [P] [D] et Mme [L] [V] sont propriétaires indivises des lots n° 14, 19 et 20 au sein de l’immeuble situé au 72 rue Saint Ferréol dans le sixième arrondissement de Marseille.

Par courrier recommandé du 8 février 2024, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’immeuble sis 72 rue Saint Ferréol 13006 Marseille a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Mme [P] [D] et Mme [L] [V] de lui payer la somme de 301,85 euros sous trente jours.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, le SDC de l’immeuble sis 72 rue Saint Ferréol 13006 Marseille, représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée (SARL) Durand Immobilier, a fait assigner Mme [P] [D] et Mme [L] [V] devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de condamnation in solidum, à lui payer les sommes de :

-6.698,99 euros selon décompte arrêté au 16 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
-1.500 euros au titre des dommages et intérêts,
-1.200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 2 septembre 2025.

A l’audience du 5 mai 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions, le SDC de l’immeuble sis 72 rue Saint Ferréol 13006 Marseille :

-conclut au rejet des demandes de Mme [P] [D] et Mme [L] [V],
-réitère ses demandes initiales et actualise le montant de sa créance à la somme de 8.540,04 euros selon décompte arrêté au 20 avril 2026.

Aux termes de leurs conclusions, Mme [P] [D] et Mme [L] [V], au visa des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1343-5 du Code civil :

-à titre principal, concluent au rejet des demandes du SDC de l’immeuble sis 72 rue Saint Ferréol 13006 Marseille formulée au titre des dommages et intérêts et des frais irrépétibles,
-à titre subsidiaire, demandent les plus larges délais de paiement,
-en tout état de cause, demandent de condamner le SDC de l’immeuble sis 72 rue Saint Ferréol 13006 Marseille à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’immeuble sis 72 rue Saint Ferréol 13006 Marseille justifie de la qualité de copropriétaires de Mme [P] [D] et Mme [L] [V] par la production d’un relevé cadastral.

Le SDC de l’immeuble sis 72 rue Saint Ferréol 13006 Marseille produit le contrat de syndic désignant la SARL Durand Immobilier à compter du 15 avril 2024 et jusqu’au 15 avril 2027.

Sur les charges de copropriété

Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l'article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l'article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.
Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l'espèce, le SDC de l’immeuble sis 72 rue Saint Ferréol 13006 Marseille produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales (AG) des 13 décembre 2021, 31 janvier 2023, 14 mai 2024 et 21 juillet 2025 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices sur la période comprise entre les 1er avril 2019 et 31 mars 2025, et votant les budgets prévisionnels des exercices sur la période du 1er avril 2025 au 31 mars 2027.

Le SDC de l’immeuble sis 72 rue Saint Ferréol 13006 Marseille produit un décompte en date du 20 avril 2026 sur la période du 1er janvier 2020 au 1er avril 2026 indiquant un solde débiteur de 8.540,04 euros pour les charges de copropriété impayées et les frais de recouvrement.

Les relevés individuels de charges et les appels de fonds correspondant à ces périodes sont produits ainsi. Les extraits du Grand Livre justifient les relevés du précédent syndic entre les années 2019 et 2021.

Les frais de recouvrement représentent une somme totale de 322,57 euros.

Mme [P] [D] et Mme [L] [V] seront par conséquent condamnées in solidum, à proportion de leurs droits indivis, à payer au SDC de l’immeuble sis 72 rue Saint Ferréol 13006 Marseille les sommes de 8.217,47 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 20 avril 2026 et de 322,57 euros au titre des frais nécessaires à leur recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024, date de délivrance de l’assignation, sur la somme de 6.698,99 euros, et de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il convient de retenir que selon ordonnance de référé rendue le 10 décembre 2021, le Président du tribunal judiciaire saisi par Mme [P] [D] et Mme [L] [V] a condamné le SDC de l’immeuble sis 72 rue Saint Ferréol 13006 Marseille à faire réaliser les travaux de réfection de la toiture votés en assemblée générale des copropriétaires.

Selon jugement rendu le 5 janvier 2026, le tribunal judiciaire, saisi par Mme [P] [D] et Mme [L] [V] aux fins de condamnation du SDC de l’immeuble sis 72 rue Saint Ferréol 13006 Marseille, du syndic du vendeur de leur appartement et du notaire à leur verser plusieurs sommes au titre notamment de la réduction du prix de vente et de leur préjudice de jouissance, a notamment condamné in solidum le SDC de l’immeuble sis 72 rue Saint Ferréol 13006 Marseille, le syndic, avec le vendeur et le notaire, à verser à Mme [P] [D] et Mme [L] [V] une somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de délai de paiement

Selon l'article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
En outre, il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement, par le débiteur, d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux dettes d'aliments. »

Compte tenu du litige ayant opposé les parties, il convient d’accorder à xx un délai de paiement selon les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Mme [P] [D] et Mme [L] [V] succombant, elles seront condamnées in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elles seront condamnées in solidum à payer au SDC de l’immeuble sis 72 rue Saint Ferréol 13006 Marseille la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucune circonstance particulière ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,