TJ 13055, 17 août 2026, RG 26/00194

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 17 Août 2026

Enrôlement : N° RG 26/00194 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7JFB

AFFAIRE : S.D.C. 25 Rue du Coq 13001 MARSEILLE ( Me Frédéric RACHLIN)
C/ S.C.I. VALERE (défaillante)

Grosse délivrée le
17 Août 2026
À
-Me Frédéric RACHLIN

A l'audience Publique d’orientation tenue le 27 avril 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 06 juillet 2026, par mise à disposition au greffe, puis prorogée au 17 août 2026

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 05 mai 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 août 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 25 rue du Coq 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 067 803 916, dont le siège social est sis Rue Edouard Alexander 13010 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La SCI VALERE, immatriculée au RCS de TARASCON sous le n° 902 513 126, dont le siège social est sis CARRAIRE DU CONGRES 13430 EYGUIERES, prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI VALERE est propriétaire du lot 3 au sein de l’immeuble sis 25 Rue du Coq 13001 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes aux à son lot.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée en date du 16 juin 2025.

Un commandement de payer la somme en principal de 1266,04 euros lui a été signifié par Commissaires de justice le 12 mai 2022.

*

Par acte d’huissier en date du 6 janvier 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 25 Rue du Coq 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, a assigné la SCI VALERE devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

- CONDAMNER la SCI VALERE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 25, rue du Coq 13001 MARSEILLE les sommes suivantes :

• 10 973,02 € suivant décompte de charges au 8 décembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
• 3 000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant de la résistance abusive de la défenderesse.
• 1 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

- CONDAMNER la SCI VALERE aux entiers dépens en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

- DIRE n’y avoir lieu d’écarter l'exécution provisoire de droit.

*

L’assignation destinée à la SCI VALERE a abouti à un procès-verbal de recherches infructueuses.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG n°26/00194.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 avril 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 06 juillet 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

La date du délibéré a été prorogée au 17 août 2026 en raison d’un sous-effectif du greffe de la 3ème chambre civile section A.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
Le relevé de propriété du lot 3Le décompte de charges et de frais arrêté au 8 décembre 2025Les procès-verbaux des assemblées générales tenues en 2021, 2022, et 2025 approuvant les comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, et 2024, fixant un budget prévisionnel pour les exercices 2025 et 2026, et votant divers travauxLe contrat de syndic
Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 8 décembre 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposée par aucun texte.

Toutefois, certaines des sommes figurant au décompte fourni s’apparentent par ailleurs à des frais de recouvrement.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :
Les frais « intérêts de retard au 21/02/2022 » (1,04 euros)Les frais de « relance » du 21.02.2022 (35 euros)Les frais « constitution dr huis » du 22.04.2022 (336 euros)Les frais « constitution dr avoc » du 16.02.2023 (446,40 euros)Pour un montant total de 818,44 euros.

La SCI VALERE reste donc redevable au titre des frais nécessaires engagés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance, de la somme de 470,59 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner la SCI VALERE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10.154,58 euros au titre des charges de copropriété et frais nécessaires arrêtées au 8 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2026, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la SCI VALERE, succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS