TJ 13055, 18 août 2026, RG 25/02137

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 7 juillet 2026 prorogé au 18 Août 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 05 Mai 2026

GROSSE :
Le 18 août 2026
à Me Corinne de Romilly
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 18 août 2026
à Me Aurélien LEROUX
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/02137 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6JLI

PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIETE UNICIL venant aux droits de la Société PROMOLOGIS société d’HLM immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro B 573 620 754, dont le siège social est sis 11 Rue Armeny - 13291 MARSEILLE agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [A] [O] épouse [H], née le 30 mars 1947 à Philippeville, demeurant 45 avenue Pasteur entrée 45D - 13007 MARSEILLE

représentée par Me Aurélien LE ROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [J] [H] intervenant volontairement à la procédure
né le 05 Septembre 1978 à SKIKDA (ALGERIE), demeurant 19 rue du Chevalier Roze - 13002 MARSEILLE

représenté par Me Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [I] épouse [H] intervenant volontairement à la procédure
née le 01 Septembre 1977 à DELLYS BOUMERDES (ALGERIE), demeurant 19 rue du Chevalier Roze - 13002 MARSEILLE

représentée par Me Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 16 mars 2016, la SA d’Hlm PROMOLOGIS a donné à bail à M. [J] [H] un appartement situé au 19 rue Chevalier Roze dans le deuxième arrondissement de Marseille

Selon acte sous seing privé du 23 octobre 2017, la société anonyme (SA) d’Habitation à loyer modéré (Hlm) Promologis a donné à bail à Mme [A] [H] née [O] et M. [B] [V] un appartement conventionné situé au 13 rue Chevalier Roze, 3ème étage, logement n° 3, dans le deuxième arrondissement de Marseille pour un loyer de 423,77 euros.

Selon avenant du 28 mars 2019, le bail a été mis au nom de Mme [A] [H] née [O] uniquement.

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, la SA Unicil, agissant poursuites et diligences de son Directeur, a fait assigner Mme [A] [H] née [O] devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

-validation du congé donné par Mme [A] [H] née [O] le 6 novembre 2024 et expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique,
-condamnation au paiement de la somme de 461,16 euros arrêtée au 14 février 2025,
-condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges jusqu’au départ effectif des lieux,
-condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-condamnation au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 2 décembre 2025.

Elle a été plaidée par les conseils des parties, représentées, à l’audience du 5 mai 2026, M. [J] [H] et Mme [T] [I] née [H] intervenant volontairement à la procédure.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SA Unicil :

-réitère les termes de l’assignation,
-actualise le montant de sa créance à la somme de 9.749,40 euros.

Elle répond oralement aux conclusions des défendeurs, reçues la veille de l’audience. Elle expose que Mme [A] [H] née [O] ne lui restitue pas les clés du logement litigieux suite à une mutation sur son parc social car elle installe son fils dans les lieux. Elle se prévaut du congé délivré par Mme [A] [H] née [O]. Elle soutient que Mme [A] [H] née [O] est tenue au paiement des loyers.
Sur les motifs invoqués par M. [J] [H] et Mme [T] [I] née [H] en défense, elle oppose l’absence de preuve du caractère inhabitable de leur logement suite à un incendie. Elle estime qu’ils déplacent à tort le débat. Elle s’oppose à leurs demandes reconventionnelles.

Conformément à leurs conclusions en défense, Mme [A] [H] née [O], M. [J] [H] et Mme [T] [I] née [H] :

-demandent de recevoir l’intervention volontaire de M. [J] [H] et Mme [T] [I] née [H] et de mettre hors de cause Mme [A] [H] née [O],
-avant dire droit, demandent d’enjoindre à la SA Unicil de communiquer tout élément relatif à l’incendie survenu le 12 décembre 2024 au 19 rue Chevalier Roze 13002 Marseille et d’ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer une éventuelle responsabilité de la bailleresse,
-concluent au débouté des demandes de la SA Unicil,
-sollicitent à titre subsidiaire un délai de paiement de douze mois et un délai de douze mois pour quitter les lieux.

Ils font valoir le manquement de la SA Unicil à son obligation de les reloger suite à l’incendie de leur appartement survenu le 12 décembre 2024. Ils indiquent qu’ils continuent de régler le loyer et les charges en dépit de la destruction partielle de leur appartement. Ils précisent qu’ils sont avisés de la rénovation de leur appartement, pouvant être réintégré à bref délai. Ils se prévalent de leur bonne foi et de leur situation familiale, ayant la charge de trois enfants mineurs.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de M. [J] [H] et Mme [T] [I] née [H]

Il convient de recevoir l’intervention volontaire de M. [J] [H] et Mme [T] [I] née [H] en ce que leur occupation des lieux litigieux est acquise au débat, en application de l’article 329 du Code de procédure civile.

Sur la résiliation par l’effet du congé délivré par Mme [A] [H] née [O]

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur peut délivrer un congé à tout moment et sans besoin de justifier d'un motif. Le délai de préavis est en principe de trois mois, ce délai étant toutefois réduit à un mois pour les zones de tension locative (article 17). A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son article 3-2 relatif au congé, l’application du délai de préavis réduit d’un mois notamment en cas d’attribution d’un logement dans le parc de la bailleresse. Il stipule que les clés doivent être restituées par le locataire à la bailleresse

Mme [A] [H] née [O] ayant obtenu un logement dans le parc social de la SA Unicil, à sa demande, le délai de préavis est en l’espèce d’un mois

La SA Unicil produit une lettre de congé en date du 6 novembre 2024 dont la SA Unicil accuse réception selon courrier en date du 3 décembre 2024. Elle joint un exemplaire du bail conclu avec Mme [A] [H] née [O] et M. [P] [H] le 10 décembre 2024 ayant pour objet un appartement situé au 45 avenue Pasteur, résidence Pasteur, entrée 45 D, dans le septième arrondissement de Marseille.

Le bail s'est ainsi trouvé résilié par l'effet du congé le 3 janvier 2025 à minuit.

Mme [A] [H] née [O] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’occupation des lieux par M. [J] [H] et Mme [T] [I] née [H]

L'article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

M. [J] [H] et Mme [T] [I] née [H] confirment leur occupation des lieux, vérifiée selon procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 23 janvier 2025.

M. [J] [H] et Mme [T] [I] née [H] ne justifient ni titre ni d’une réclamation faite à la SA Unicil. Ils avancent l’incendie de l’appartement loué auprès de la SA Unicil mais ne justifient d’aucune déclaration de sinistre faite à leur assureur de ce chef, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1733 du Code civil, le locataire répond en principe de l’incendie de son appartement.

Ils sont par ailleurs mal fondés, en tant que tiers, à solliciter l’exécution du contrat.

Ils seront par conséquent déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur l’arriéré locatif

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s'il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l'occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [A] [H] née [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 619,32 euros actuellement et de condamner Mme [A] [H] née [O] à son paiement.

Il ressort du décompte locatif produit par la SA Unicil qu'au 31 mars 2026, la locataire était débitrice d'un arriéré de loyer de 9.749,40 euros, terme de mars 2026 inclus. Mme [A] [H] née [O], qui ne justifie pas du paiement de cette somme, y sera donc condamnée.

Il est constant que le maintien dans les lieux de M. [J] [H] et Mme [T] [I] née [H] résulte d'un accord avec Mme [A] [H] née [O], n'ayant effectué aucune diligence pour restituer les lieux à la bailleresse libres de toute occupation.

En ces conditions, Mme [A] [H] née [O] sera tenue seule au paiement de l’arriéré locatif, au titre de sa responsabilité délictuelle à compter du 5 janvier 2025. Elle y aurait été tenue in solidum avec son fils et sa belle-fille si une telle demande avait été faite. En ce que la demande de paiement n'a été portée à qu'à son encontre, elle y sera tenue seule.

Sur la demande de délais de paiement

Les défendeurs étant occupants des lieux sans droit ni titre, les conditions de mise en œuvre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies.

La demande sera rejetée, l’application de l’article 1343-5 du Code civil n’étant par ailleurs pas indiquée tenant le montant de la dette et l’absence de tout versement depuis le 12 mai 2025.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis plus d’un an, au regard du montant de la dette locative et de l’absence de toute démarche de M. [J] [H] et Mme [T] [I] née [H] aux fins de règlement de leur litige avec la SA Unicil avant leur intervention volontaire, leur demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Mme [A] [H] née [O], M. [J] [H] et Mme [T] [I] née [H], succombant, ils seront condamnés in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS