TJ 13055, 17 août 2026, RG 26/00342

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 17 Août 2026

Enrôlement : N° RG 26/00342 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7H7F

AFFAIRE : S.D.C. 8 BOULEVARD DU DR DAVID OLMER 13005 MARSEILLE ( Me Béatrice TIXIER-FAVRE)
C/ DRFP PACA-DDBDR-FRANCE DOMAINE CURATEUR DE DINAHET (défaillante)

Grosse délivrée le
17 Août 2026
À
-Me Béatrice TIXIER-FAVRE

A l'audience Publique d’orientation tenue le 27 avril 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 06 juillet 2026, par mise à disposition au greffe, puis prorogée au 17 août 2026

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 05 mai 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 août 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 8 boulevard du Dr David Olmer 13005 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société CAMELLO, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 922 266 267, dont le siège social est sis 18 Place Castellane 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Béatrice TIXIER-FAVRE, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

La Direction Régionale des Finances Publiques de la région PACA - Direction départementale des BDR, autorité administrative de la division FRANCE DOMAINE, pôle Gestion des Patrimoines Privés, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [G] [K], désignée selon ordonnance du Tribunal judiciaire de MARSEILLE du 15 mars 2022, domiciliée 16 rue Borde 13008 MARSEILLE

défaillante

Madame [E] [A]
née le 03 mai 1957 à MARSEILLE, demeurant et domiciliée 8 boulevard du Dr David OLMER 13005 MARSEILLE

défaillante

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 8 Bd du Dr David OLMER 13005 MARSEILLE est soumis au statut de la copropriété.

Madame [E] [A] et Monsieur [G] [K] sont propriétaires indivis dans cette copropriété des lots n°1 et 2.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte des copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à leurs lots.

Monsieur [G] [K] est décédé le 24 octobre 2018 à Marseille.

La Direction Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur -Direction départementale des BDR, autorité administrative de la division FRANCE DOMAINE, a été désignée en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [G] [K], par ordonnance sur requête rendue par le Tribunal Judiciaire de Marseille du 15 mars 2022.

Une mise en demeure par lettre recommandé avec demande d’avis de réception a été expédiée à la Direction Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, ainsi qu’à Madame [E] [A] en date du 1er aout 2025.

*

Par acte d’huissier en date du 30 décembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 8 Bd du Dr David OLMER 13005 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SAS CAMELLO, a assigné la Direction Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [G] [K], et Madame [E] [A] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 Juillet 1965,
Vu le Décret du 17 mars 1967

Condamner conjointement Madame [E] [A] et la DRFP de la région PACA - Direction départementale des BDR, autorité administrative de la division FRANCE DOMAINE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 8 Boulevard du docteur David OLMER la somme de 36.717,02 euros, au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 14 novembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 1 er août 2025,

ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts, conformément à l'article 1154 du Code Civil

CONDAMNER conjointement Madame [E] [A] et la DRFP de la région PACA -Direction départementale des BDR, autorité administrative de la division FRANCE DOMAINE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 8 Boulevard du docteur David OLMER la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive

CONDAMNER conjointement Madame [E] [A] et la DRFP de la région PACA -Direction départementale des BDR, autorité administrative de la division FRANCE DOMAINE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 8 Boulevard du docteur David OLMER les entiers frais et honoraires nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui s'élèvent à ce jour à la somme de 2.915,62 euros

DIRE que dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 Mars 2001, portant modification du décret du 12 Décembre 1996 n° 96/1080 (tarif des huissiers) devra être supporté par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du NCPC

CONDAMNER conjointement Madame [E] [A] et la DRFP de la région PACA -Direction départementale des BDR, autorité administrative de la division FRANCE DOMAINE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 8 Boulevard du docteur David OLMER la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER conjointement Madame [E] [A] et la DRFP de la région PACA -Direction départementale des BDR, autorité administrative de la division FRANCE DOMAINE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 8 Boulevard du docteur David OLMER les entiers dépens de l'instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

*

Régulièrement citée à personne morale, la Direction Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d'Azur n’a pas constitué avocat.

Régulièrement citée à étude, Madame [E] [A] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/00342.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 avril 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 06 juillet 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

La date du délibéré a été prorogée au 17 août 2026 en raison d’un sous-effectif du greffe de la 3ème chambre civile section A.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire à l'égard de tous.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :
La fiche d’immeubleL’acte de décès de Monsieur [G] [K]La mise en demeure du 1er aout 2025Le décompte de charges arrêté au 14 novembre 2025L’ordonnance rendue par le Tribunal judiciaire de Marseille le 15 mars 2022 désignant la Direction Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur comme curateur de la succession vacante de Monsieur [G] [K]Les procès-verbaux des assemblées générales tenues en 2020, 2021, 2023, 2024 et 2025 approuvant les comptes pour les exercices 2018, 2019, 2020, 2022, 2023, le budget prévisionnel des exercices 2021 et 2024, ainsi qu’un projet de plan pluriannuel de travaux Le contrat de syndic
Il ressort du décompte fourni que le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de charges à partir du 31 décembre 2019.

En l’espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires a assigné la Direction Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur et Madame [E] [A] le 30 décembre 2025, de sorte qu’il est recevable à réclamer les sommes sur les 5 années qui précèdent soit à partir du 30 décembre 2020, sauf si un autre acte interruptif de prescription est intervenu avant l’assignation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il conviendra donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement au titre des charges de copropriété couvrant la période du 31/12/2019 au 23/10/2020 pour un montant total de 16.590,78 euros.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées restantes, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 2.915,62 euros au titre des frais de recouvrement, composée de 542 euros de frais d’inscription hypothèque et de 2.391,62 euros au titre d’honoraires d’avocat. Toutefois, certaines des sommes figurant au décompte fourni s’apparentent par ailleurs à des frais de recouvrement.

Ainsi, seront retranchés en l’espèce :
Les frais constituant des « honoraires d’avocat » qui ne s’apparentent pas à des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 mais à des frais irrépétibles pouvant être réclamés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La somme de 2.915,62 euros sera donc retranchée du montant réclamé au titre des frais de recouvrement.Les frais de « transmission dossier contentieux à l’avocat » du 24.07.2025 (486 euros)Les frais de « 2ème relance AR » du 09.05.2025 (90 euros)Les frais de « relance » du 19.04.2023 (72 euros)En outre, si les frais d’hypothèque constituent bien des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le montant réclamé apparait sans rapport les montants prévus au contrat de syndic, lequel se limite à la somme de 160 euros TTC. Il conviendra dès lors de réduire ces frais à cette somme.

En conséquence, la Direction Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d'Azur et Madame [E] [A] restent redevables au titre des frais de recouvrement, de la somme de 160 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner, chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, la Direction Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d'Azur, en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [G] [K], et Madame [E] [A] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 20.478,24 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 14 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2025, date de la mise en demeure, et celle de 160 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme.

La capitalisation des intérêts devra s’accomplir conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
La Direction Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d'Azur, en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [G] [K], et Madame [E] [A] seront donc condamnées à proportion de leur quote part effective dans l’indivision au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la Direction Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d'Azur, en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [G] [K], et Madame [E] [A] succombantes, supporteront la charge des dépens liés à la présente instance.
S’agissant des frais d’exécution forcée, le droit proportionnel dégressif dû à l'huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement en vertu de l'article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, modifié, est, selon ce texte, à la charge du créancier, sans qu'il puisse y être dérogé. La demande en ce sens sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS