TJ 13055, 17 août 2026, RG 25/13282

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 17 Août 2026

Enrôlement : N° RG 25/13282 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7HTT

AFFAIRE : S.D.C. 278 CAPELETTE ( la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)
C/ M. [R] [H], [C] [A] (défaillants)

Grosse délivrée le
17 Août 2026
À
-la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES

A l'audience Publique d’orientation tenue le 27 avril 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 06 juillet 2026, par mise à disposition au greffe, puis prorogée au 17 août 2026

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 05 mai 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 août 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “278 CAPELETTE” situé 288 avenue de la Capelette 13010 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis 7 rue du Dr Jean Fiolle, 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [R] [H], [C] [A]
né le 20 décembre 1989 à MARSEILLE, demeurant et domicilié Rédidence OSMOZ, Appartement 745, 171 boulevard de Pont-de-Vivaux, 13010 MARSEILLE

défaillant

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R], [H], [C] [A] est propriétaire des lots n°188 et 68 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « 278 CAPELETTE » sis 288, Avenue de la Capelette, 13010 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Des mises en demeure par courrier recommandé avec demande d’avis de réception lui ont été expédiées en date des 20 octobre 2023, 14 novembre 2023, 8 décembre 2023, 24 janvier 2024, 22 avril 2024, 16 mai 2024 et 5 juin 2024.

Une sommation de payer lui a été signifiée par Commissaires de justice e 5 décembre 2024.

*

Par acte d’huissier du 18 décembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « 278 CAPELETTE » sis 288, Avenue de la Capelette, 13010 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMOBILIERE PUJOL, a assigné Monsieur [R] [A] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

Vu notamment la loi du 10 juillet 1965 et particulièrement ses articles 10 et 10-1, Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967 et plus particulièrement ses articles 35 et 45-1,

Venir Monsieur [R] [A] :
* Entendre Recevoir le Syndicat des Copropriétaires Requérant en ses demandes et les Entendre Dire et Juger bien fondées,

* Entendre Constater que le Syndicat des Copropriétaires a régulièrement adopté une clause d’aggravation des charges et qu’il a, en outre, notifié aux Requis, avant la saisine de la présente Juridiction, plusieurs mises en demeure de payer les charges de copropriété, auxquelles il n’a pas été déféré,
*s’Entendre Condamner à Payer au Syndicat Requérant :
1°) la somme de 10.434,20 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24/10/2025 sur la somme de 10.434,20 € et à compter des présentes pour le surplus, au titre des provisions pour travaux votés et provisions sur charges impayées comptes arrêtés au 01/10/2025,
2°) la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;
3°) la somme de 1.141,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC
*s’Entendre Condamner à Supporter les entiers dépens (article 696 du CPC) en lesquels seront compris tous les frais d’huissier actuellement exposés (dont le coût de la sommation du 05/12/2024 : 163,31 euros)
* Venir, enfin, Entendre Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à Intervenir, et Juger qu’aucune raison ne justifie qu’elle soit écartée

*

Régulièrement cité à étude, Monsieur [R] [A] n’a pas constitué avocat.
L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/13282.

La clôture de la procédure est intervenue le 27 avril 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 6 juillet 2026 en acceptation de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

La date du délibéré a été prorogée au 17 août 2026 en raison d’un sous-effectif du greffe de la 3ème chambre civile section A.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
Le relevé de propriété des lots 188 et 68La fiche d’immeubleLe règlement de copropriétéLe décompte de charges et frais arrêté au 20 novembre 2025La sommation de payer du 05 décembre 2025La mise en demeure du 24 octobre 2025Les procès-verbaux des assemblées générales tenues en 2023, 2024 et 2025 approuvant les comptes pour les exercices 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024 et votant le budget prévisionnel des exercices 2024-2025 et 2025-2026Le contrat de syndic
Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 1er octobre 2025 et représentant la somme de 8.063,44 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.
Toutefois, certaines des sommes figurant au décompte fourni s’apparentent par ailleurs à des frais de recouvrement.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :
Les frais de « rappel recommandé » du 08.12.2023 (60,20 euros)Les frais de « mise en demeure SRU » du 16.05.2024 (55,20 euros)Les frais de « rappel recommandé » du 05.06.2024 (60,20 euros)Les frais « envoi auxiliaire de justice » des 29.11.2024 (150 euros) et 09.01.2025 (580 euros)Pour un montant total de 905.6 euros.

En outre, le syndicat demandeur réclame au titre des frais de recouvrement des sommes correspondant à des frais d’avocats pour un montant de 1189 euros. Il convient de rappeler que de tels frais, correspondant à des honoraires, ne s’apparentent pas à des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 mais à des frais irrépétibles pouvant être réclamés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Ces derniers seront donc également retranchés du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement.

Par ailleurs, ce dernier réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 220,96 euros incluse dans un tableau intitulé « dépens » et comprenant une sommation de payer (163,31 euros), et des frais d’assignation (57,65 euros). Si les frais de sommation de payer peuvent constituer des frais nécessaires engagés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance, les frais d’assignation, eux, font partie des dépens et seront à ce titre retranchés des frais de recouvrement, pour un montant de 57,65 euros.

Monsieur [R] [A] reste donc redevable au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, de la somme de 218,51 euros.

En conclusion, il y aura donc lieu de condamner Monsieur [R] [A] à verser au syndicat des copropriétaires la somme totale de 8.281,95 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2025, date de la mise en demeure, sur la somme de 10.434,20 euros, et à compter du 18 décembre 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice distinct de celui des charges dues qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [R] [A], succombant, supportera la charge des dépens liés à la présente instance, en ceux non compris le coût de la sommation de payer du 5 décembre 2024 (163,31 euros) dont le montant est déjà compris au sein des frais de recouvrement.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Monsieur [R] [A] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.141 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS