TJ 13055, 17 août 2026, RG 26/01191

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 17 Août 2026

Enrôlement : N° RG 26/01191 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7I7E

AFFAIRE : S.D.C. BEAUSOLEIL BATIMENT C SIS BOULEVARD DE ROUX PROLONGE 13004 MARSEILLE ( la SELARL TATARIAN JOUREAU)
C/ M. [U] [M] (défaillant)

Grosse délivrée le
17 Août 2026
À
-la SELARL TATARIAN JOUREAU
A l'audience Publique d’orientation tenue le 27 avril 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 06 juillet 2026, par mise à disposition au greffe, puis prorogée au 17 août 2026

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 05 mai 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 août 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BEAUSOLEIL Bât. C situé Boulevard de Roux prolongé 13004 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, immatriculée au RCS de toulon sous le n° 839 431 996, dont le siège social est sis 37 quai Gabriel Peri 83500 LA SEYNE-SUR-MER, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Hélène JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [U] [M]
né le 13 janvier 1982 à MARSEILLE, demeurant et domicilié Résidence Beausoleil, Bât C3 - 150 boulevard roux - 13004 MARSEILLE

défaillant

Madame [A] [M]
née le 19 juin 1983 à OUZOU (ALGERIE), demeurant et domiciliée Résidence Beausoleil, Bât C3 - 150 boulevard roux - 13004 MARSEILLE

défaillante

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [M] et Madame [A] [M] sont propriétaires des lots n°587 et 596 au sein de l’ensemble immobilier dénommé BEAUSOLEIL, Bâtiment C, sis Boulevard de Roux Prolongé, 13004 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte des copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à leurs lots.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception leur a été expédiée en date 15 janvier 2024.

*

Par actes d’huissier en date du 30 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BEAUSOLEIL, Bâtiment C, sis Boulevard de Roux Prolongé, 13004 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SARL ELYOTT IMMOBILIER, a assigné Monsieur [U] [M] et Madame [A] [M] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment de l’article 10-1,
Vu les dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil,
Vu les pièces versées aux débats

CONSTATER la défaillance de Monsieur [U] [M] et Madame [A] [M] dans le paiement des charges de copropriété

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [M] et Madame [A] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé BEAUSOLEIL Bâtiment C sis Boulevard de Roux Prolongé - 13004 MARSEILLE la somme de 16.529,88 € selon le décompte arrêté au 17 décembre 2025, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 15 janvier 2024 sur la somme de 8.116,18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [M] et Madame [A] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé BEAUSOLEIL Bâtiment C sis Boulevard de Roux Prolongé - 13004 MARSEILLE la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de sa résistance abusive,

CONDAMNER Monsieur [U] [M] et Madame [A] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé BEAUSOLEIL Bâtiment C sis Boulevard de Roux Prolongé - 13004 MARSEILLE la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [M] et Madame [A] [M] aux entiers dépens.

*

Régulièrement cités à étude, Monsieur [U] [M] et Madame [A] [M] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/01191.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 avril 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 06 juillet 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

La date du délibéré a été prorogée au 17 août 2026 en raison d’un sous-effectif du greffe de la 3ème chambre civile section A.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
Le règlement de copropriété Le relevé de propriété des lots 587 et 596Le décompte de charges et de frais arrêté au 17 décembre 2025La mise en demeure de payer la somme de 8.116,18 euros du 15 janvier 2024Les procès-verbaux des assemblées générales tenues en 2024 et en 2025, approuvant les comptes des exercices 2021, 2022, 2023, 2024, et fixant un budget prévisionnel pour les exercices 2025 et 2026Le contrat de syndic
En l’espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [U] [M] et Madame [A] [M] le 30 janvier 2026, de sorte qu’il est recevable à réclamer les sommes sur les 5 années qui précèdent soit à partir du 30 janvier 2021, sauf si un autre acte interruptif de prescription est intervenu avant l’assignation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il conviendra donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement au titre d’un solde de charges du 01/01/2020 au 31/12/2020, d’un montant de 214,9 euros, celle-ci étant prescrite.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites restantes, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

Toutefois, certaines des sommes figurant au décompte fourni s’apparentent par ailleurs à des frais de recouvrement.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :
Les frais « HONO No 526886 ME [F] CMDT » du 05.01.2021 (292,26 euros) et « FACTURE n°576464 COMMANDEMENT DE PAYER » du 14.02.2022 (152,83 euros) ;Les frais « Pre Etat Date » du 06.01.2021 (240 euros) ; et « ETAT DATE NOTAIRE » du 01.04.2022 (380 euros) ;Les frais de relance du 30.08.2021 (18 euros) et du 21.12.2022 (348 euros) ;Les frais de « constitution dossier huissier » du 19.01.2022 (300 euros) ;Les frais de mise en demeure du 04.10.2023 (40 euros) et du 13.05.2024 (40 euros) ;Les frais de « transmission dossier avocat » du 10.01.2024 (300 euros) et « remise dossier avocat » du 29.08.2025 (300 euros) ;Les frais « honoraires avocats » du 15.01.2024 (169,42 euros) et du 10.12.2024 (169,42 euros) ;Les frais de « suivi contentieux » pour un montant total de 1.400 euros ; Les frais de « dernier avis avant huissier » des 26.03.2025 (70 euros) ; 27.06.2025 (70 euros) et 26.09.2025 (70 euros) ;Pour un montant total de 3.993,93 euros.

En l’absence de solidarité légale ou conventionnelle entre les parties défenderesses, aucune clause de solidarité n’étant inscrite dans le règlement de copropriété, il conviendra de condamner à proportion de sa quote-part dans l’indivision Monsieur [U] [M] et Madame [A] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme totale de 12.321,05 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 17 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 8.116,18 euros, et à compter de l’assignation du 30 janvier 2026 pour le surplus.

La capitalisation des intérêts devra s’accomplir conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice distinct de celui des charges dues qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [U] [M] et Madame [A] [M], succombants, supporteront à proportion de leur quote part dans l’indivision la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Monsieur [U] [M] et Madame [A] [M] seront donc condamnés à proportion de leur quote part dans l’indivision au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS