TJ 13055, 18 août 2026, RG 24/07638

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 7 juillet 2026 prorogé au 18 Août 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 05 Mai 2026

GROSSE :
Le 18 août 2026
à Me Audrey Pestel
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 18 août 2026
à M. [C] [B]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/07638 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZPT

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [O] [U] [C]
né le 18 Avril 1958 à MARSEILLE (13), demeurant 12 Avenue du Général Brissac - 13014 MARSEILLE

comparant en personne

DEFENDEURS

Monsieur [D] [N]
né le 02 Janvier 1979 à KAYALIK VARTO (TURQUIE), demeurant 55 boulevard Jourdan Bâtiment C3 - Résidence le Mail - 13014 MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055/2025/002177 du 24/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)
représenté par Me Audrey PESTEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [N]
née le 11 Avril 1970 à MUS (TURQUIE), demeurant 55 boulevard Jourdan - Bâtiment C3 résidence le Mail - 13014 MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055/2025/002342 du 27/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)
représentée par Me Audrey PESTEL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 1er février 2014, M. [B] [C] a consenti à M. [D] [N] et Mme [R] [N] un bail d'habitation portant sur un appartement situé au 55 boulevard Jourdan, bâtiment C3, résidence Le Mail, dans le quatorzième arrondissement de Marseille moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 750 euros et une provision sur charges de 50 euros de provisions.

Le 22 mai 2015, M. [B] [C] a fait signifier à M. [D] [N] et Mme [R] [N] un commandement de payer la somme en principal de 2.728,28 euros visant la clause résolutoire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [D] [N] et Mme [R] [N] le 16 mai 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 7.091 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, M. [B] [C] a fait assigner M. [D] [N] et Mme [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi du 6 juillet 1989 afin d'obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,
l’expulsion de M. [D] [N] et Mme [R] [N] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,
la condamnation solidaire de M. [D] [N] et Mme [R] [N] au paiement de la somme de 10.736 euros due au titre de la dette locative,
la condamnation solidaire de M. [D] [N] et Mme [R] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 800 euros, à compter du 17 juillet 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,
leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 4 mars 2025.

Par courrier du 10 juillet 2025, la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône a avisé M. [B] [C] de la suspension du versement de l’aide au logement suite à un constat de non-décence, lui donnant jusqu’au 31 janvier 2027 pour mettre le logement en conformité avec les normes décence.

A l'audience du 5 mai 2026, les parties ont été entendues, M. [B] [C] comparaissant en personne et M. [D] [N] et Mme [R] [N] étant représentés par leur conseil.

M. [B] [C] :

-réitère les termes de son assignation,
-actualise le montant de sa créance à la somme de 19.336,01 euros au 29 avril 2026.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu’une partie de ses pièces est conservée par son ancien conseil. Il fait valoir des impayés locatifs. Il fait état de la reprise du versement du loyer résiduel depuis le mois de janvier 2026.
Sur les moyens invoqués en défense, il conteste le rapport établi par l’association Soliha Provence et les désordres. Il se prévaut de la délivrance d’un logement en parfait état. Il avance un dégât des eaux survenu en 2017. Il estime que les désordres relèvent de la responsabilité des locataires et de la Mairie. Il considère que M. [D] [N] et Mme [R] [N] se victimisent.
Conformément à leurs conclusions responsives, M. [D] [N] et Mme [R] [N] :

-concluent au débouté des demandes de M. [D] [N] et Mme [R] [N],
-reconventionnellement, sollicitent sa condamnation à leur payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-en tout état de cause, demande la condamnation de M. [B] [C] à payer à leur conseil la somme de 2.800 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ils contestent la dette locative. Ils reprochent à M. [B] [C] une tentative d’escroquerie au jugement. Ils indiquent qu’il perçoit dans un premier temps le loyer en espèces, à sa demande. Ils expliquent qu’ils mettent ensuite en place un virement mensuel du fait de l’absence de délivrance de quittances. Ils estiment qu’il tente de dissimuler la perception de loyers, avec la production d’un faux décompte, et d’aides au logement, profitant de la précarité de ses locataires, notamment de leur absence de maîtrise de la langue française.
Ils font valoir le stress occasionné par la présente procédure.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 27 novembre 2024 a été dénoncée le 28 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 4 mars 2025.

Par conséquent, M. [B] [C] est recevable en ses demandes.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 1er février 2014 contient une clause résolutoire (article XII), et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mai 2022, pour la somme en principal de 7.091 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s'exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le décompte visé au commandement de payer n’est pas versé au débat. M. [B] [C] communique les décomptes manuscrits suivants, sans mention des sommes totales versées et dues ni solde progressif :

-sur l’année 2019, les sommes versées sont de 7.794 euros, soit un solde débiteur de 1.806 euros,
-sur l’année 2020, les sommes versées sont de 9.782 euros, soit un solde créditeur de 182 euros,
-sur l’année 2021, les sommes versées sur l’année sont de 9.771 euros pour des sommes dues de 9.600 euros, soit un solde créditeur de 171 euros,
-sur l’année 2022, indiquant un solde débiteur de 498 euros alors que les sommes versées sont de 10.403 euros, soit un solde créditeur de 803 euros (9.600 – 10.403),
-sur l’année 2023, indiquant un solde débiteur de 416 euros alors que les sommes dues sont de 9.600 euros et les sommes versées de 9.234 euros, soit un solde débiteur de 366 euros,
-sur l’année 2024, indiquant un solde débiteur de 656 euros,
-sur l’année 2025, indiquant un solde débiteur de 2.068 euros alors que les sommes dues sont de 9.600 euros (800 X 12) et les sommes versées de 8.083 euros, soit un solde débiteur de 1.517 euros

M. [B] [C] joint des relevés individuels de charges de copropriété sans les reporter aux décomptes ni déduire les provisions déjà versées.

Il indique l’absence d’impayés sur l’année en cours de sorte qu’en l’état de ses décomptes le montant de la dette locative est de 3.189 euros.

M. [D] [N] et Mme [R] [N] contestent toute dette locative. Ils justifient effectivement de virements du loyer sur des échéances mentionnées comme impayées sur les décomptes manuscrits de M. [B] [C], s’agissant des mois de février, et juillet 2021, avril, septembre et décembre 2022, janvier 2023, mars et avril 2024.

Il en résulte qu’en l’état des décomptes versés au débat, la somme de 7.091 euros visée au commandement de payer n’est pas justifiée, de même que l’existence d’une dette locative au 17 juillet 2022 de sorte que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire ne peuvent être vérifiées.

Défaillant dans la charge de la preuve, M. [B] [C] sera par conséquent débouté de sa demande de résiliation du bail et des demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

En l’état des décomptes manuscrits de M. [B] [C] et des relevés de comptes bancaires produits en défense, les sommes dues entre les parties ne peuvent être déterminées

Défaillant dans la charge de la preuve, M. [B] [C] sera débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Au regard du stress occasionné par la présente procédure, aggravé par le constat de non-décence en cours, il convient d’allouer à M. [D] [N] et Mme [R] [N] une somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [D] [N] et Mme [R] [N], M. [B] [C] sera condamné à payer à Maître Audrey PESTEL la somme de 1.000 euros au titre des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle et 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,