TJ 74281, 14 août 2026, RG 25/00608

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 AOUT 2026

MINUTE N° : 26/00536

DOSSIER : N° RG 25/00608 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FD4X
AFFAIRE : [K] [X] / [I] [Y]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 02 Juin 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDERESSE

Mme [K] [X]
née le 06 Août 1950 à [Localité 1] (SUISSE) ([Localité 1]), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Anne sophie PESCHEUX, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [I] [Y]
née le 07 Septembre 1956 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Paul-marie BERAUDO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat de location pour un appartement meublé en date du 1er février 2015, Madame [K] [X] a donné à bail à Madame [I] [Y], un appartement situé [Adresse 1].

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 21 octobre 2024, Madame [K] [X] a donné congé à Madame [I] [Y] pour reprendre, à la date du 31 janvier 2025, les lieux loués à son profit, en se fondant sur les dispositions de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée.

Madame [I] [Y] ayant refusé de quitter les lieux, par acte de Commissaire de Justice en date du 3 mars 2025, remis à personne, Madame [K] [X] l’a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS lors de son audience du 4 novembre 2025 demandant que la validité du congé soit reconnue.

L’affaire a été appelée le 4 novembre 2025. Les deux parties, représentées par leur Conseil, ont comparu. L’affaire a fait ensuite l’objet de sept renvois pour permettre aux partis d’échanger leurs arguments.

Lors de la dernière audience de renvoi du 2 juin 2026, les parties ont déposé leur dossier de plaidoirie réitérant oralement leurs demandes.

Selon ses conclusions en réponse n°2, Madame [K] [X] demande au Juge, invoquant les articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile, 25-7 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989,
de déclarer l’action de Madame [K] [X] recevable et bien fondée ;de dire et juger que le logement donné en location à Madame [I] [Y] répond aux caractéristiques d’un logement meublé ;de dire et juger que le congé donné par Madame [K] [X] à Madame [I] [Y] régulier et conforme aux dispositions des articles 25-7 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, tant sur la forme que sur le fond pour la date du 31 janvier 2025, et en tant que de besoin, valider ledit congé ;de constater, dire et juger en conséquence que depuis le 31 janvier 2025, Madame [I] [Y] est occupante sans droit ni titre du bien immobilier appartenant à Madame [K] [X], soit la maison d'habitation situé [Adresse 1] ;de condamner Madame [I] [Y] à libérer les locaux qu’elle occupe de sa personne et de ses biens personnels ainsi que de tout occupant de son chef dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;de dire et juger que passé ce délai, Madame [K] [X] pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [Y] et celle de tous occupants de son chef avec au besoin concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;d’autoriser Madame [K] [X] à faire constater l’état des lieux par tel Commissaire de Justice qu'il lui appartiendra de choisir ;dire que, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles appartenant aux locataires qui seront laissés et ne figurant pas sur l’inventaire annexé au bail et se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des locataires en un lieu qu’ils auront choisi, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le Commissaire de Justice chargé de l’exécution, avec sommation aux locataires d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;débouter par conséquent Madame [I] [Y] de l’intégralité de ses demandes à l'encontre de Madame [K] [X] ;condamner Madame [I] [Y] à payer à Madame [K] [X] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;condamner Madame [I] [Y] aux entiers dépens.
Madame [K] [X] conteste les moyens soulevés par Madame [I] [Y] pour critiquer la validité du congé affirmant que l’appartement qu’elle lui a loué disposait du mobilier, et notamment d’une literie, permettant de qualifier la location de bail meublé, qu’en outre, la défenderesse ne démontre pas la réalité du caractère insalubre des lieux, que, de plus, le contrat de location ne pouvant être requalifié en bail d’un logement non meublé, le congé qu’elle a fait délivrer est valide sans que la notice d’information prévue à l’article 15-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne soit à lui joindre et qu’enfin, elle justifie d’un motif légitime pour reprendre l’appartement tenant à l’état de santé de son époux qui a des difficultés pour se déplacer.

Aux termes de ses conclusions n°3, Madame [I] [Y] demande au Juge, sur le fondement des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 notamment en son article 15, de l'arrêté du 13 décembre 2017 publié au journal officiel le 20 décembre 2017,
de juger que Madame [K] [X] a manifestement manqué à son obligation de délivrance en ne fournissant pas un logement meublé tel qu'exigé par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;de juger que Madame [K] [X] n'a pas respecté l'obligation d'assurer la jouissance paisible de sa locataire Madame [I] [Y] ;de juger que le contrat de location conclu le 1er février 2015 doit être requalifié en bail d'habitation non meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 des logements nus ;de juger que le congé délivré à Madame [Y] le 21 octobre 2024 est irrecevable et mal fondé du fait de l'expiration du contrat de location au 31 janvier 2027 et non du 31 janvier 2025 ;de juger que le congé délivré ne comportait pas la notice prévue par l'arrêté du 13 décembre2017 relatif au contenu aux obligations du bailleur et aux voies de recours et à l'indemnisation du locataire joints au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement ;
de juger que les conditions de la reprise personnelle ne sont pas réunies et que le congé délivré est frauduleux et dépourvu de motif légitime de reprise ;de juger que Madame [X] a manifestement porté atteinte aux respects de la locataire et n'a pas respecté son obligation d'assurer la jouissance paisible, ainsi que de délivrer un logement conforme ;de débouter Madame [K] [X] de l'ensemble de ses demandes,A titre infiniment subsidiaire,
de dire n'y avoir lieu à exécution provisoire au regard des circonstances de l'espèce et de la situation de handicap de la défenderesse ;En tout état de cause,
de condamner Madame [K] [X] à payer à Madame [I] [Y] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;de condamner Madame [K] [X] à payer à Madame [I] [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;de condamner Madame [K] [X] aux entiers dépens de l'instance.
Madame [I] [Y] fait état de relations conflictuelles avec Madame [K] [X] ayant donné lieu à deux mises en demeure adressées les 20 décembre 2018 et 21 décembre 2024, aux termes desquelles la locataire conteste l’état de l’appartement, se plaignant notamment qu’il est insuffisamment meublé, et reproche à Madame [I] [Y] de ne pas lui garantir une jouissance paisible des lieux en raison de violences dont elle aurait été victime de sa part, ainsi qu’à une conciliation de justice

Madame [I] [Y] soutient que l’appartement loué n’est pas meublé, ce qui justifierait sa requalification en bail d’habitation non meublé. Elle expose qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé, qu’aucune literie n’a été mise à sa disposition et que l’appartement était affecté de nombreux désordres tenant à la présence de nuisibles, à la non-conformité de l’installation électrique et à l’insuffisance du chauffage, ayant empêché une occupation normale immédiate. Considérant que le bail doit être requalifié, Madame [I] [Y] considère que le congé n’est pas valide puisqu’il ne peut être délivré qu’à l’issue de chaque période triennale de location et qu’en outre, il ne respecte pas les formalités substantielles de l’article 15-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 lequel impose la remise d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Enfin, Madame [I] [Y] affirme que le motif du congé est frauduleux soutenant que Madame [K] [X] n’est pas de bonne foi et que la reprise du logement conduirait à l’isolement de son époux puisque Madame [K] [X] continuerait à vivre dans son logement actuel, Madame [I] [Y] faisant d’ailleurs observer qu’il n’est pas partie à la procédure.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la validité du congé délivré par Madame [K] [X]

Selon l’article 25-8 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »

L’article 25-8 I de ladite loi, pris en ses quatrième à neuvième alinéas, dispose que « le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé. ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un Commissaire de Justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis. le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. »

Madame [I] [Y] opposant quatre arguments pour contester la validité du congé délivré le 21 octobre 2024 par la bailleresse, ils seront examinés en considérant que l’argument tenant au caractère non-meublé du logement induit ceux afférents au régime applicable au congé et à l’absence de notice.

Sur la qualification du bail meubléEn vertu des dispositions de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Le décret du 31 juillet 2015 entré en vigueur le 1er septembre 2015, applicable au contrat de bail meublé, énumère la liste des meubles d'un logement meublé et dispose :
« Chaque pièce d'un logement meublé est équipée d'éléments de mobilier conformes à sa destination. Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ; […].

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit, selon l’article 1353 alinéa 1er du code civil, la prouver.

Conformément à l’article 25-7 de la loi précitée, la durée d’un bail meublé classique est d’un an reconductible tacitement par période annuelle. Bien que le contrat litigieux a été conclu pour une durée « indéterminée » à compter du 1er février 2015 en prévoyant, au titre de sa clause de résiliation, un préavis de « trois mois d’avance pour la fin d’un mois », il s’avère que Madame [K] [X] a donné congé pour reprendre l’appartement le 21 octobre 2024, soit plus de trois mois avant le 30 janvier 2025, respectant ainsi les dispositions contractuelles et la date de l’échéance annuelle du contrat.

Madame [I] [Y] prétend que le contrat n’étant pas un bail meublé, Madame [K] [X] ne pouvait donné congé qu’à l’expiration d’une période triennale. Elle affirme, en effet, que l’appartement n’aurait pas été entièrement meublé puisqu’elle n’aurait pas disposé d’une literie complète, seul un matelas lui ayant été fourni, sans couverture, oreillers, ni draps puisqu’elle aurait rendus à la bailleresse ceux mis à sa disposition en raison de leur saleté, et que si l’état des lieux joint au contrat de bail indique la présence, dans la chambre à coucher, d’un « lit double 140/190 avec literie » avec une photographie de ce meuble, elle soutient que ce document n’a pas été établi contradictoirement.

Cependant, Madame [I] [Y] n’apporte pas d’élément extrinsèque à ses propres déclarations permettant d’en établir la véracité ainsi que le relève justement Madame [K] [X]. Aucune pièce démontrant qu’elle aurait dû s’équiper d’un lit et d’une literie n’est ainsi versée aux débats.

De plus, l’état des lieux joint au contrat de location fait état d’un « lit double 140x190 avec literie ». Le lit, qui a été photographié, est doté d’un couvre-lit et d’au moins un oreiller. Bien que les autres éléments de la literie n’aient pas été précisés dans l’état des lieux, Madame [I] [Y] vient tardivement soutenir qu’il serait incomplet et qu’il n’aurait pas été contradictoirement établi. Or, il sera observé que l’état des lieux comporte la mention manuscrite du retrait de trois meubles, laissant ainsi supposer qu’une modification du mobilier mis à la disposition de Madame [I] [Y] lors de son entrée dans les lieux et nécessairement avec son accord, ce d’autant qu’il est précisé pour l’un d’eux (vélo d’intérieur) qu’il a été retiré « à la demande de la locataire ». Dès lors, même si l’état des lieux n’a pas été signé par les deux parties, il constitue un commencement de preuve par écrit qui est complété par d’autres éléments corroborants, à savoir la photographie du lit et les ajouts apportés manuscritement à une liste qui aurait été préparée avant la conclusion du contrat.

Madame [I] [Y] soutient, par ailleurs, que des désordres affectant l’appartement ne lui auraient pas permis de l’occuper immédiatement. Elle se prévaut notamment de l’intervention tardive de prestataires pour éradiquer une infection de mites et pour traiter une fuite d’eau et changer la barre de la douche. Cependant, si dans sa mise en demeure du 20 décembre 2018, Madame [I] [Y] évoque, entre autres, des installations sanitaires défaillantes et la présence de mites dans l’appartement, ces désordres ne l’ont pas empêchée d’occuper l’appartement dès la signature du contrat de bail, les désagréments dont elle fait état plus de trois ans après attestent plutôt de la relative vétusté des lieux loués qui ne compromettait leur mise à disposition dans le cadre d’un bail meublé même s’ils ont justifié ensuite, à la suite d’une conciliation de justice, des travaux de rénovation.

Ces éléments considérés, Madame [I] [Y] ne peut valablement soutenir que l’appartement n’aurait pas été meublé ou qu’il n’était pas conforme à son utilisation en n’ayant pas permis une occupation normale immédiate et qu’il faudrait, en conséquence, procéder à la requalification du bail. Dès lors, le contrat de bail étant celui d’un logement meublé, il n’y a pas lieu de statuer sur l’invalidité du congé au regard du régime applicable au bail d’un logement nu. Par ailleurs, les dispositions applicables au congé d’un bail meublé étant celles de l’article 25-8 précité, qui n’imposent pas la remise d’une notice d’information aux locataires, il y a lieu de considérer que le congé du 21 octobre 2024 n’avait pas à être accompagner de ce document.

Sur l’absence de motif sérieux et légitimeMadame [K] [X] justifie la reprise de l’appartement loué à Madame [I] [Y] par l’état de santé de Monsieur [B] [Q], son compagnon, âgé de 82 ans pour être né en 1944, dont le handicap est reconnu depuis janvier 2020, antérieurement à la date du congé, et par un certificat médical établi le 31 janvier 2025 par lequel son médecin traitant atteste que Monsieur [B] [Q] présente des « facteurs de risque de chute (vertiges, traitement médical) » » et « un ralentissement moteur important avec des difficultés à la marche et à monter les escaliers ». Madame [K] [X] expose qu’à la différence de l’appartement loué, la maison que le couple occupe actuellement n’est pas compatible avec le handicap de Monsieur [B] [Q], ce que révèle le procès-verbal établi le 26 janvier 2026 à sa demande, puisque les chambres se trouvent à l’étage qui est accessible par un escalier étroit et très incliné où la pose d’un monte-personne électrique paraît peu vraisemblable et que le rez-de-chaussée est une grande pièce ouverte dédiée à la cuisine et au salon où l’installation d’un lit médicalisé paraît également peu adaptée.

Or, l’appartement loué à Madame [I] [Y] comporte, au rez-de-chaussée, une pièce plus sobrement meublée pouvant être transformée en chambre médicalisée.

Madame [I] [Y] considère que le motif du congé est frauduleux. Elle oppose que le compagnon de la bailleresse, principal intéressé à la reprise de l’appartement loué, est absent de la procédure. Cependant, Madame [K] [X] en est la seule propriétaire. De plus, il n’est pas établi qu’il soit en capacité de donner un avis. Par conséquent, l’intervention de Monsieur [B] [Q] dans le cadre de la procédure n’était pas nécessaire et, puisque Madame [I] [Y] était d’une opinion contraire, elle aurait pu le mettre en cause.

Madame [I] [Y] vient ensuite à considérer que Monsieur [B] [Q] serait ainsi amené à vivre séparément de Madame [K] [X]. Son appréciation sur des choix relevant de la vie intime de la bailleresse ne peut cependant constituer un argument pertinent pour contester le congé.

Enfin, Madame [I] [Y] met en exergue les relations conflictuelles anciennes qu’elle entretient avec Madame [K] [X]. Elle fait ainsi état du caractère intransigeant de la bailleresse qui ne supporterait pas que sa locataire lui demande d’appliquer la loi. Cependant, outre que le motif du congé dont se prévaut Madame [K] [X] s’appuie sur des éléments objectifs et sérieux, il sera observé que Madame [I] [Y] occupe l’appartement loué depuis plus de onze ans durant lesquels la bailleresse n’a pas cherché à obtenir son départ.

Les arguments avancés par Madame [I] [Y] seront dons écartés.

---

Dès lors, la locataire ne démontrant pas que le congé soit irrégulier ou abusif, elle sera déboutée de sa demande tendant à voir reconnaître la nullité du congé.

2. Sur la demande d’expulsion
Etant désormais occupante sans droit, ni titre de l’appartement de [Localité 3], conformément à l’article 25-8 précédemment visé, il sera ordonné à Madame [I] [Y] et tout occupant de trouvant dans les lieux de son chef de les libérer dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, compte tenu de son âge, Madame [I] [Y] étant née en 1950, et, à défaut d’exécution volontaire de sa part, d’autoriser son expulsion.

Par ailleurs, si l’absence de Madame [I] [Y] lors de la restitution des lieux ne devait pas permettre l’établissement d’un état des lieux contradictoire, Madame [K] [X] sera autorisée à désigner un Commissaire de Justice pour qu’il soit établi aux frais de Madame [I] [Y].

Pour garantir le départ effectif de Madame [I] [Y] des lieux loués, après la signification du commandement de quitter les lieux, elle sera redevable d’une astreinte provisoire de 10 euros pour chaque jour de retard écoulé à compter du terme du délai de deux mois fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois au plus.
Madame [I] [Y] s’étant maintenue dans les lieux depuis le 31 janvier 2025, elle est redevable, au profit de la bailleresse, d'une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celle-ci subit dont le montant sera fixé à une somme équivalente à l'ancien loyer, jusqu’à la date de restitution des clés à la propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

Conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice financier, le montant de l’indemnité d’occupation qui serait due sera indexé selon les dispositions du contrat de bail et inclura également les charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

3. Sur les demandes accessoires
Madame [I] [Y], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, elle sera condamnée à payer à la demanderesse une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 1 000 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS