TJ 54099, 11 août 2026, RG 25/00366

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
[Adresse 1]
[Localité 1]

CIVIL - JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00366 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CPP7

[J]

C/

[O]

JUGEMENT DU 11 Août 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [F] [J] épouse [X]
venant aux droits de Mme [A] [S] selon acte de vente du 13/12/2010
née le 30 Octobre 1985 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

Monsieur [Y] [X]
venant aux droits de Mme [A] [S] selon acte de vente du 13/12/2010
né le 13 Septembre 1982 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d'une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [O]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY,

Madame [K] [O] épouse [B]
née le 05 Avril 1955 à [Localité 6] - ALGÉRIE
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY,

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,
Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 12 mai 2026

Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Thomas KREMSER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 mars 1993, Mme [A] a donné à bail à M. [V] [O] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7].

M. [Y] [X] et Mme [F] [X] ont acquis le bien immobilier.

Les 7 juillet 2022 et 4 août 2022, les bailleurs ont fait délivrer à leurs locataires un congé en date du 23 juin 2022, à effet au 28 février 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 février 2025, M. et Mme [X] ont fait assigner M. et Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], aux fins de voir :
Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré,Déclarer les défendeurs occupants sans droit ni titre,Ordonner en conséquence l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Condamner les défendeurs à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer et des charges, à compter du jugement et jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexation comme le loyer,Condamner les défendeurs à leur payer une somme de 1000€ euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.
Appelée une première fois à l’audience du 10 juin 2025, l’affaire a ensuite fait l’objet de plusieurs renvois pour la mise en état du dossier.

Par conclusions prises pour l’audience du 10 février 2026, les défendeurs ont demandé au tribunal de :
Déclarer irrecevables et mal fondées les prétentions des demandeurs,Les en débouter,Condamner les demandeurs à leur payer la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts,Condamner les demandeurs à leur payer la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
À l'audience du 12 mai 2026, les parties, représentées par leur avocat respectif, ont maintenu l'intégralité de leurs demandes.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 août 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, si les défendeurs n’expliquent pas le fondement de leur demande d’irrecevabilité, ils apparaissent contester le droit d’agir des demandeurs au regard d’une éventuelle renonciation de ces derniers à leur droit.

Toutefois, il convient de constater que les correspondances adressées aux consorts [O] postérieurement à la délivrance du congé et mentionnant que le bail a été résilié à sa date d’anniversaire, bien que cela ne soit pas explicite, se réfèrent à la date pour laquelle le congé a été donné, soit le 28 février 2023, la date alléguée par M. et Mme [X] pour la résiliation du bail étant fixée au lendemain.

Ces lettres démontrent que les bailleurs ont proposé qu’un nouveau bail soit conclu, ce qui impliquent qu’ils ne souhaitaient pas renoncer à l’effet du congé qu’ils avaient fait délivrer.

Aucun élément ne permet de considérer qu’un nouveau bail aurait été conclu, ni dans quelles conditions contractuelles.

Les bailleurs n’ayant pas renoncé au bénéfice du congé qu’ils ont fait délivrer, leur demande sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la forme et les délais du congé

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […] Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. […] »

Il résulte de l’application de l’article 10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 24 juillet 1994 que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques.

L’article 1751 du Code Civil dispose que « le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. […] »

En l’espèce, le bail a commencé à courir le 1er mars 1993. Il est stipulé au dernier alinéa de la première page du bail que celui-ci « est consenti et accepté pour une durée d’une année renouvelable […] ». Toutefois, en l’absence de démonstration de l’existence d’un motif de dérogation au régime d’ordre public des baux d’habitation, cette stipulation est réputée non écrite, la durée du bail étant dès lors de trois ans.

A défaut de congé donné dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15 de la loi précitée, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement. Par conséquent, le bail a été tacitement reconduit le 1er mars 1996, et à nouveau par périodes de 3 ans jusqu’en 2020, ce dernier bail devant expirer le 28 février 2023 à minuit.

Il est constant que les défendeurs sont mariés et occupent le logement ensemble. Mme [O], bien que n’étant pas signataire du bail, en est donc également cotitulaire.

Il est constaté qu’un congé a bien été délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 07 juillet 2022 à M. [O] et par acte de signification le 04 août 2022 à Mme [O], respectant ainsi le délai de préavis de six mois.

Par conséquent le congé est valable quant à sa forme et au respect des délais légaux pour sa mise en œuvre.

Sur le bien-fondé du congé

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus […] 
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location […]
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique […]
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. […] »

En vertu de l’article 1104 du Code Civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le congé est motivé par l’existence de retards et impayés de loyers à répétition, l’obstruction à la réalisation de devis et de travaux, l’absence de contact depuis 2021, l’absence de justificatif d’assurance, l’absence de déclaration à l’assurance suite à un sinistre et le non-respect des consignes affichées dans les communs.

Il convient de rappeler que le bien-fondé du motif sérieux et légitime du congé s’apprécie au jour de sa délivrance, et compte tenu des seuls motifs mentionnés dans celui-ci.

S’agissant des retards de paiement de loyers, si les locataires ont régularisé leur arriéré, il ressort du décompte du 3 février 2023 versé aux débats, qu’au jour de la notification du congé, il existait une créance locative d’un montant de 1 944,55€, représentant environ 4 échéances mensuelles.

Cette situation constitue donc un manquement à l’obligation de payer les loyers et charges du logement.

Le fait que Mme [O] ait séjourné pendant un an en Algérie ne constitue nullement un cas de force majeure exonérant les locataires de cette obligation.

Par ailleurs, il ressort des courriels des 16 janvier, 5 mars et 20 juin 2022 ainsi que des courriers des 17 septembre 2021 et 17 janvier 2022 que les bailleurs, par l’intermédiaire de leur mandataire, ont tenté à plusieurs reprises d’obtenir en vain un accès au logement afin de faire procéder soit à l’établissement de devis, soit à la réalisation de travaux.

Le refus d’accès pendant une longue période est démontré et constitue un manquement des locataires à leurs obligations.

Enfin, la correspondance du 19 avril 2022 révèle que les bailleurs ont tenté d’obtenir de la part des locataires la communication d’une attestation de police d’assurance au titre de l’année 2022. Or M. et Mme [O] n’ont en définitive justifié de l’assurance des lieux qu’au titre de l’année 2025.

La correspondance de la MAPA du 19 septembre 2025 versée aux débats tend à prouver l’existence d’une police d’assurance souscrite depuis le 18 octobre 2001, toutefois il ne ressort pas des pièces du dossier que la justification de l’assurance ait porté sur l’année 2022 d’une part, et qu’il en ait été justifié en temps utile au bailleur d’autre part.

Il s’agit là encore d’un manquement des locataires à leurs obligations.

Dans ces conditions, il convient de constater que plusieurs des motifs invoqués dans le congé étaient sérieux et légitimes, de sorte que ce congé a valablement produit effet.

Il sera dès lors constaté que le bail a été résilié le 28 février 2023 à minuit.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. et Mme [O] se trouvant occupants sans droit ni titre, il convient d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant les défendeurs à payer à M. et Mme [X] une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce à compter de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés.

En vertu de l’article 1231-6 du Code Civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Il y a dès lors lieu d’assortir la condamnation au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle

La demande des époux [X] ayant prospéré, il ne saurait être considéré que les défendeurs ont été indûment inquiétés.

Les époux [O] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. et Mme [O], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du congé et de l'assignation.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, M. et Mme [O] devront verser in solidum à M. et Mme [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l'exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS