TJ 83137, 11 mai 2026, RG 25/01801

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01801 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NHG5

AFFAIRE :

[Z]

C/

S.C.I. KIKO

JUGEMENT contradictoire du 11 MAI 2026

Grosse exécutoire : Me PEYSSON

Copie : Me GOIRAND

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 11 MAI 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [Z]
né le 08 Novembre 1962 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me GOIRAND, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

S.C.I. KIKO
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me PEYSSON, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 16 Mars 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 MAI 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous signature privée du 1er décembre 2019, la S.C.I KIKO (ci-après « le bailleur ») a donné à bail à Monsieur [K] [Z] (ci-après « le locataire »), un parking, une cave et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 840 euros provision sur charges comprise.
Un dépôt de garantie de 800 euros a été versé.
Un état des lieux d’entrée a été réalisé par les parties le 1er décembre 2019.
Un état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice en présence des parties le 27 septembre 2022.
Saisie par Monsieur [Z] d’un litige portant sur le dépôt de garantie, la commission départementale de conciliation a rendu un avis de non conciliation en l’absence du bailleur régulièrement convoqué.
Suivant assignation du 2 décembre 2024, Monsieur [K] [Z] a attrait la SCI KIKO devant le juge des contentieux de la protection de TOULON afin de demander à titre principal la restitution de son dépôt de garantie avec majoration légale de 10 % et intérêts au taux légal.
L’affaire a été appelée le 5 mai 2025 et renvoyée à 3 reprises à la demande des parties pour se mettre en état. Elle a été plaidée le 16 mars 2026.
Représentées par leur conseil respectif, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées.
Monsieur [K] [Z] a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
la condamnation de la SCI KIKO à lui payer la somme de 800 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie, outre 80 euros par mois à compter du 28 octobre 2022 au titre de la majoration prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ; la fixation du solde des charges locatives à la somme de 64,17 euros ; la compensation des créances ; d’assortir les condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et la capitalisation ; la condamnation de la SCI KIKO à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de Maître Eric GOIRAND, avocat.Monsieur [Z] a exposé n’avoir jamais reçu l’état des lieux effectué par le commissaire de justice, ce malgré sa demande formulée au bailleur par courrier recommandé du 20 avril 2023. La SCI KIKO n’a jamais soulevé la non-conformité des états des lieux d’entrée et de sortie. Ce n’est que dans le cadre de cette procédure et après assignation qu’elle a produit une facture afférente à de prétendues dégradations. Or il n’a été relevé que des traces d’usure alors que le bon état global de l’appartement a été souligné. Eu égard à l’état dans lequel il a été pris, de la durée de l’occupation, de l’imprécision du devis versé et des remplacements injustifiés de certains éléments, Monsieur [Z] se dit fondé à obtenir la restitution de son
dépôt de garantie, avec la majoration légale de 10 %. Il sollicite la compensation de cette somme avec le résiduel des charges locatives dont il n’avait pas été informé, d’un montant de 64,17 euros.
La SCI KIKO a demandé :
de débouter Monsieur [Z] de ses demandes reconventionnellement de condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 95 euros au titre des réparations locatives, outre 64,17 euros pour les charges locatives impayées, 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. La SCI KIKO a soutenu que l’état des lieux d’entrée décrit des locaux quasiment neufs. Elle a communiqué au locataire les relevés de charges de copropriété dès août 2022. L’état des lieux de sortie a été dressé en présence du locataire. Il a mis en évidence des dégradations du plan de travail de la cuisine, des tâches sur les murs, la nécessité de changer les plinthes, la salle de bain, la peinture craquelée dans la salle de bain et le dressing… Monsieur [Z] n’a pas contesté ces constatations. Les réparations ont été effectuées dès octobre 2022, pour un montant de 895 euros. Elle a informé Monsieur [Z] de la retenue du dépôt de garantie, sans solliciter le résiduel de la facture, d’abord par courrier simple. Par courrier recommandé du 8 juin 2023 que Monsieur [Z] n’a pas réclamé, elle lui a transmis le constat d’huissier, les factures de remise en état et la copie de la taxe foncière. Elle a précisé n’avoir pu se présenter à la convocation de la commission de conciliation qui lui a été adressée à l’ancien domicile de Monsieur [Z] et non à celle de son gérant.
Sur le surplus des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Le délibéré a été fixé au 11 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS,

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ; il doit être restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile".

En l’espèce il n’est pas contesté que les parties ont été liées par un contrat de bail signé le 1er décembre 2019, qu’un dépôt de garantie de 800 euros a été versé par Monsieur [Z] à la SCI KIKO, et que les locaux ont été libérés le 27 septembre 2022.

Pour justifier de la non restitution du dépôt de garantie, la SCI KIKO fait état de dégradations.

Conformément aux articles 1732 du code civil et 7c) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers.

L’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires.

Le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l'annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives, soit notamment :
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
e) Eviers et appareils sanitaires :Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l'existence des dégradations locatives.

L’existence de dégradations locatives doit s’apprécier par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Un état des lieux d’entrée a été établi entre les parties le 1er décembre 2019, et un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 27 septembre 2022 en présence de la SCI bailleresse et de Monsieur [Z]. La SCI KIKO justifie avoir communiqué l’état des lieux de sortie ainsi que la facture des travaux à Monsieur [Z] par courrier recommandé déposé le 8 juin 2023, revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

L’état des lieux d’entrée décrit des locaux propres, en bon état général, hormis certains éléments précisément mentionnés :
un carreau cassé dans le couloir, un ampoule grillée dans la chambre, 2 ampoules manquantes dans la salle de bain, la peinture écaillée du placard du couloir, des carreaux « craquant » sous les pas dans le couloir, un bouchon de syphon manquant dans la cuisine, la moisissure des joints dans la douche, un cache et un interrupteur abîmés sur la terrasse.
L’état des lieux de sortie relève en revanche :
joint de la porte d’entrée qui se décolle en partie supérieure dans le séjour : légères traces noircies sur les murs et toiles d’araignée dans la 1ère chambre : murs et plafonds tâchés par endroits, peinture qui s’effrite sur le mur au-dessus du chauffage, plinthes abîmées par endroit, porte d’entrée de la chambre tâchée par endroit dans la 2ème chambre : peinture du mur de l’extérieur cloque par endroitdans les dressings : tâches de moisissure, peinture du plafond et des murs qui se craquèle, prise électrique avec des fils dénudés, néon non fonctionneldans la salle de bain : peinture qui se craquèle sur une grande partie de la pièce, poignées du meuble et miroir abîmés, calcaire sur le receveur et les parois, dans la cuisine : murs tâchés, tâches de gras sur les étagères et murs, plan de travail en mauvais état, four non nettoyé, peinture qui craquèle par endroit.
Ces détériorations ne figuraient pas à l’entrée.

Il est constant que les réparations locatives n'impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d'un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté. Or en l’espèce, il ressort du constat une peinture qui se craquèle ou tâchée, dans différentes pièces et non seulement dans la salle de bain qui serait sujette à l’humidité comme l’affirme Monsieur [Z], tant sur les plafonds que sur les murs. Il ne s’agit pas d’une peinture légèrement défraîchie après plusieurs années mais de traces importantes non liées à l'usage normal.

L’usage normal de la chose ni la vétusté ne justifient une décoloration du plan de travail de la cuisine, fusse-t-il en bois.
L’humidité de la salle de bain - qui n’est d’ailleurs pas avérée en l’état de seuls joints moisis dans la douche -, ne peut expliquer la dégradation des seules poignées d’un meuble, ni le calcaire sur la colonne de douche.

Compte tenu de leur nature, de leur localisation et d’une durée d’occupation de trois ans seulement, les dégradations, liées à un défaut d’entretien courant, sont imputables au locataire.

Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses, ni à la justification d'une perte de valeur locative.

Au regard des dégradations locatives retenues et de la durée de l’occupation, il convient de dire que la SCI KIKO est fondée à réclamer un montant de 895 euros en paiement de sa facture du 20 octobre 2022.

Dès lors Monsieur [Z] sera débouté de sa demande en restitution du dépôt de garantie, et condamné à payer une somme de 95 euros en reliquat des réparations locatives.

Sur l’arriéré de charges locatives
En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.
L'article 23 de la loi du 06 juillet 1898 dispose :
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
La remise des pièces justificatives est une obligation pour le bailleur, qui peut jusqu'aux débats en apporter la preuve.
En l’occurrence Monsieur [Z] ne conteste plus que l’ensemble des relevés de charges locatives, lui a été remis, ni devoir un arriéré de 64,17 euros à ce titre.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [Z] qui succombe supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il sera condamné à payer à la SCI KIKO un montant de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Compte-tenu de la nature de l'affaire, l'exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit, n’a pas lieu être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,
DEBOUTE Monsieur [K] [Z] de l’intégralité de ses demandes ;
CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer à la SCI KIKO la somme de 95 euros au titre des réparations locatives ;
CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer à la SCI KIKO la somme de 64,17 euros au titre des charges locatives impayées ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer à la SCI KIKO la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [K] [Z] aux dépens de l'instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;
Ainsi jugé et prononcé.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection