TJ 57463, 18 août 2026, RG 25/00595

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 AOUT 2026

N° RG 25/00595 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LTYW

Minute JCP n° 26/508

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. LAKINA,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Stanislas LOUVEL, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C205

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [N],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]
Comparante en cours de procédure

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l'audience publique de référé du 18 juin 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me LOUVEL par voie de case (+ Pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à Mme [Y] [N] par LS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2023, la société civile immobilière Lakina a consenti un bail d'habitation à Mme [Y] [N] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 900 euros, sans charge.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 7248 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [N] le 10 mars 2025.

Par assignation du 29 septembre 2025, la société civile immobilière Lakina a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [Y] [N] et obtenir sa condamnation, sous bénéfice de l'exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 10582,08 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 30 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 19 mars 2026, à laquelle les deux parties étaient présentes. Un renvoi a été ordonné à la demande de Mme [Y] [N].

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 18 juin 2026, la société civile immobilière Lakina sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Mme [Y] [N], bien que régulièrement informée de la date de renvoi est absente.

La société civile immobilière Lakina ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que la locataire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière Lakina justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 06 mars 2025. Or, la somme de 7248 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société civile immobilière Lakina à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la société civile immobilière Lakina soutient que la dette locative s'élève au 5 septembre 2025 à la somme de 10582,08 euros, suivant le décompte suivant :
- 7248 euros correspondant à la dette au jour du commandement de payer,
- 3115 euros correspondant aux reliquats des mois de mars à septembre 2025, soit 7 mois x 445 euros,
- 219,08 euros correspondant au cout du commandement de payer.

Force est cependant de constater qu'aucun décompte n'est produit, à l'exception de celui figurant dans le commandement de payer.

A défaut d'autre pièce justificative, la preuve n'est pas rapportée que les loyers correspondant aux mois de mars à septembre 2025 n'ont été payés que partiellement.

S'agissant des frais du commandement de payer, ceux-ci sont inclus dans les dépens, et non dans la dette locative de Mme [Y] [N].

Mme [Y] [N] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant figurant au commandement de payer, elle sera dès lors condamnée à payer la somme de 7248 euros à la bailleresse, arrêtée au 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 900 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 7 mai 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière Lakina ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société civile immobilière Lakina concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,