TJ 73011, 18 août 2026, RG 26/00012

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 18/08/2026

N° RG 26/00012 - N° Portalis DB2O-W-B7K-C5B4

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS FONCIA CIMES DE SAVOIE
[Adresse 2]
représenté par Me Laura GROS substituant Me Nathalie VIARD, de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et Maître David ROGUET de la SELARL BASTILLE AVOCATS - GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [X]
[Adresse 3] (PAYS BAS)
représenté par Me Pascale MASOERO substituant Me Paul SALVISBERG, de la SELARL PADZUNASS-SALVISBERG et associés, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : [...] [...]
assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...] [...], greffier

Débats : en audience publique le : 16 Juin 2026

Décision Contradictoire, rendue, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 18 Août 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de transmission à l’étranger en date du 30 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]”, sis [Adresse 1] représenté par son syndic la société Foncia Cimes de Savoie (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [J] [X] devant le président du tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins de voir :
- condamner M. [J] [X] à lui payer les sommes suivantes :
3 840,07 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 07 octobre 2025,2 000 euros pour résistance abusive,900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualité,- ordonner la capitalisation des intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique 26 mars 2026 le syndicat des copropriétaires demande au juge de :
- condamner M. [J] [X] à lui payer les sommes suivantes :
3 273,86 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 07 octobre 2025,2 000 euros pour résistance abusive,900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,566,51 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 - ordonner la capitalisation des intérêts.

Le syndicat des copropriétaires expose que le défendeur est propriétaire au sein de la copropriété, qu’il ne règle pas les charges de copropriété, et qu’une mise en demeure notifiée par courrier recommandé avec accusé de réception fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est restée infructueuse.
Il précise avoir déduit la somme contestée de 579,03 euros, à l’exception des intérêts à hauteur de 12,52 euros, s’agissant de frais imputables aux copropriétaires par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il indique par ailleurs que M. [J] [X] ne rapporte pas la preuve du virement prétendument effectué le 1er janvier 2025 d’un montant de 1 604,02 euros et que les appels de provisions des trimestres n°2, n°3 et n°4 ne peuvent pas être produits dans la mesure où il s’agit de provisions à venir, rendues exigibles par l’effet de la mise en demeure.

Suivant les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2026, M. [J] [X] demande au juge de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et de le condamner à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir qu’il n’a pas pu obtenir les coordonnées bancaires de la société Foncia durant les années 2023 et 2024 afin de procéder au paiement des appels de charges et qu’il a dû attendre le 31 décembre 2024 pour les obtenir. Il explique avoir alors procédé à un règlement de 1.634,02 euros qui n’apparaît pas sur le décompte de Foncia. Il conteste les frais réclamés pour une somme totale de 579,03 euros qui n’aurait pas été dépensée si ses demandes avaient été entendues. En outre, il précise que l’assignation mentionne trois appels de provision de 346,18 euros qui ne sont pas versés aux débats. Il conclut que l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires au titre du principal doivent être rejetées.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 juin 2026 et mise en délibéré au 18 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la créance du syndicat des copropriétaires

1.1 - Sur la demande en paiement des charges échues au 07 octobre 2025

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi que celles relatives à la conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Ainsi ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu'elle a été votée par l'assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale”.

L’article 19-2 de la loi précitée dispose que : “A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Ce même article précise que : “Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

Le syndicat des copropriétaires doit démontrer la défaillance d’un copropriétaire à s’acquitter de sa part des charges en produisant tout document utile au soutien de sa demande.

En l’espèce, il est acquis aux débats que M. [J] [X] est propriétaire des lots n°106 et n°133 au sein de la copropriété “[Adresse 1]”, tel que précisé par les appels de fonds, étant constaté que le relevé de propriété confirme la propriété de deux lots selon une numérotation distincte.

Le syndicat des copropriétaires justifie de la mise en demeure du 07 octobre 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 adressée par pli recommandé à M. [J] [X] signé le 15 novembre 2025 portant sur un arriéré de 2 801,53 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 13 décembre 2024 qui approuve les comptes des exercices allant du 01/10/2023 au 30/09/2024 et qui adopte les budgets prévisionnels de 2024/2025 et 2025/2026, les appels de fonds des exercices 2023/2024 et 2024/2025 et un décompte des sommes dues au 1er octobre 2025 se chiffrant à un montant de 2 801,53 euros, 1er trimestre de provisions sur charges de l’exercice 2025-2026 compris, dont 579,03 euros de frais et intérêts.

M. [J] [X] échoue à établir la preuve d’un paiement de 1 634,02 euros en se limitant à produire la copie d’un document bancaire mentionnant “Syndicat [Adresse 1] - € 1.634,02 AF”, en l’absence de tout autre élément permettant de vérifier les coordonnées bancaires du bénéficiaire du virement, d’autant que ce document n’est pas traduit en langue française

Compte tenu de ces éléments et au vu du relevé de compte établi par le syndic de copropriété, M. [J] [X] est redevable d’un arriéré de charges et de provisions sur charges impayés d’un montant de 2 222,50 euros sur la période du 01/07/2024 au 01/10/2025 (2 801,53 - 579,03).

En conséquence, M. [J] [X] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 222,50 euros au titre des charges, provisions sur charges et appels de fonds impayés arrêtés au 07 octobre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2025, date de remise de la mise en demeure.

1.2 - Sur la demande en paiement des charges devenues exigibles par l’effet de la mise en demeure

En application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et faute de paiement intervenu dans le délai de trente jours suivant la mise en demeure du 07 octobre 2025, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 précitées sont exigibles.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation des comptes présentés par le syndic à l’assemblée générale des copropriétaires le 13 décembre 2024. Aussi en l’absence de tout recours formé dans le délai légal mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les sommes dues au titre du budget prévisionnel pour l’exercice du 01/10/2025 au 30/09/2026 sont effectivement exigibles.

Et si le syndicat des copropriétaires ne produit pas les appels de provision sur charges non encore émis pour les 2ème, 3ème, et 4ème trimestres de l’exercice, il est fondé à mettre en compte un montant de 346,18 euros équivalent au montant des provisions sur charges appelées pour le 1er trimestre de l’exercice, conformément aux dispositions de l’article 14-2 précité, dès lors qu’il est justifié de l’approbation du budget prévisionnel.

En conséquence, M. [J] [X] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 038,54 euros correspondant au montant des appels de provisions devenues exigibles pour la période allant du 07/10/2025 au 30/09/2026 (comprenant les 2ème, 3ème et 4ème provisions sur charge courante de l’exercice 2025/2026). Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

1.3 - Sur la demande en paiement des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Conformément aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l'article 55 précité, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l'objet d'une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, les frais de mise en demeure comptabilisés les 12 août 2024 et 20 novembre 2024 d’un montant de 54 euros chacune ne sont pas retenus, faute de justification de leur existence et de leur envoi d’un courrier par pli recommandé.

En l’absence de justificatif, les “frais de relance après mise en demeure” comptabilisés le 13 septembre 2024 (60 euros) et “intérêts de retard au 13/09/2024" sont également rejetés.

Par ailleurs, concernant les frais intitulés“constitution du dossier transmis à l’avocat” mis en compte le 05 août 2025, le syndicat des copropriétaires n’allègue ni ne justifie de diligences exceptionnelles qu’il aurait accomplies dans la gestion et le traitement de ce dossier. La demande en paiement de ces frais est donc rejetée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

2 - Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La résistance à l'action devient abusive lorsque le défendeur fait preuve de mauvaise foi.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires, qui a choisi d’agir selon la procédure accélérée au fond invoque une persistance des impayés qui pèse sur l’équilibre financier de la copropriété pour solliciter le règlement de dommages-intérêts. Si les retards de paiement sont avérés, le demandeur ne produit aucun élément pour étayer le préjudice dont il sollicite la réparation. Au demeurant il ne présente aucune explication utile aux multiples courriels dont se prévaut M. [J] [X] pour justifier de ses demandes de transmission des références bancaires du syndic.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre du retard de paiement.

3 - Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, les intérêts n’étant pas dus pour une année entière, il n’y a pas lieu d’ordonner leur capitalisation.

4 - Sur les mesures de fin de jugement

M. [J] [X], partie perdante à l'instance au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, doit être tenu de supporter les dépens de l’instance. Il est débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au vu des éléments de la cause, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés dans la présente instance. Il convient donc de condamner M. [J] [X] à payer la somme de 700 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles engagés dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS