TJ 83137, 22 juin 2026, RG 25/00676

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/00676 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NEK5

AFFAIRE :

[G]
[K]

C/

[D]

JUGEMENT contradictoire du 22 JUIN 2026

Grosse exécutoire : Me BAUTRANT
Copie : Me HERNANDEZ

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 22 JUIN 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [P] [U] [G]
né le 30 Mars 1963 à [Localité 2] (MADAGASCAR)
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me BAUTRANT, avocat du barreau de PARIS

Madame [I] [S] [Y] [K] épouse [G]
née le 10 Novembre 1965 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me BAUTRANT, avocat du barreau de PARIS

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [D]
né le 21 Avril 1960 à [Localité 5] (94)
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Me HERNANDEZ, avocat du barreau de TOULON

Madame [I] [D] née [J]
née le 12 Novembre 1966 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Me HERNANDEZ, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 27 Avril 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JUIN 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous signature privée avec effets au 1er août 2018, Monsieur [L] [G] et Madame [I] [K] épouse [G] ont donné à bail à Madame [I] [J] épouse [D] et Monsieur [H] [D], une villa n°10 à usage d’habitation située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1330 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux époux [D] un congé pour reprise, avec effets au 31 juillet 2024.

Les locataires n’ont pas libéré les locaux au terme indiqué.

Par assignation du 4 septembre 2024, Monsieur [L] [G] et Madame [I] [K] épouse [G] ont attrait Madame [I] [J] épouse [D] et Monsieur [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], pour obtenir à titre principal, la validation du congé pour reprise, l’expulsion des preneurs et leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2025, renvoyée à 4 reprises, dont trois à la demande des parties pour se mettre en état, et plaidée le 27 avril 2026.

Lors des débats, les parties, représentées par leur conseil, se sont référées à leurs dernières conclusions déposées.

Monsieur [L] [G] et Madame [I] [K] épouse [G] ont demandé la condamnation solidaire des époux [D] à leur payer les sommes suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
112,36 euros de taxes d’ordures ménagères 2025685,31 euros de loyers impayés 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile Les dépens comprenant les frais de commandement.
Les époux [G] ont indiqué que les défendeurs ont libéré les lieux le 31 mars 2025. Ils restent à devoir la régularisation de la taxe d’ordures ménagères ainsi que les frais d’élagage d’un arbre dont ils n’ont pas pris soin.

Madame [I] [J] épouse [D] et Monsieur [H] [D], ont demandé la condamnation solidaire des époux [G] à leur payer les sommes suivantes :
274,19 euros au titre du solde locatif, avec intérêts au taux légal jusqu’à parfait règlement1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile Les dépens.
Les époux [D] ont soutenu que le congé pour reprise délivré par les époux [G] était frauduleux. Ils ont finalement donné congé et quitté les locaux le 31 mars 2025. Le dépôt de garantie ne leur a pas été rendu. Or la taxe d’ordures ménagères réclamée n’est qu’une estimation réévaluée. Ils ont dû faire abattre un arbre malade. Les frais doivent être pris en charge par le bailleur s’agissant d’un travail exceptionnel touchant à la sécurité, à la salubrité et à la conformité du terrain. Ils ont toujours entretenu les lieux et le jardin. Ils sont donc fondés à solliciter le remboursement d’une somme de 274,19 euros au titre du solde locatif.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Le délibéré a été fixé au 22 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En l’espèce, il n’est pas contesté que les défendeurs ont libéré les locaux, de sorte que les demandeurs se sont désistés de leur demande de validation du congé pour reprise et d’expulsion.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Ainsi, l'article 1353 du code civil exige que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
Sur l’arriéré locatif

Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d'entretien courant et de menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Il en résulte qu’il appartient au locataire de régler au bailleur les loyers ainsi que les charges qui sont régularisées sur justificatifs.
En l'espèce, dans la mesure où la taxe d’ordure ménagères 2025 et sa réévaluation ne sont justifiées par aucun des éléments produits, il convient de retenir le montant de celle de 2024, et, au prorata, condamner les époux [D] à payer aux époux [G] la somme de 108,50 euros à ce titre.
En revanche, les bailleurs indiquent que la taxe d’ordures ménagères de 2024 a été réglée.
Enfin, en déduisant la taxe d’ordures ménagères de 2025, les frais d’intervention de la SAM d’un montant de 170,50 euros, qui ne sont pas justifiés en procédure par les bailleurs, et le dépôt de garantie, le décompte des locataires fait apparaître un solde de 514,81 euros en faveur des bailleurs.
Les époux [D] n’apportent aucun élément de nature à contredire le principe et le montant de cet arriéré, ni preuve de paiements libératoires.
Ils seront donc condamnés à payer la somme de 514,81 euros pour solde locatif.
Sur les frais d’élagage d’un arbre
Selon l'article 1755 du code civil “Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.”
En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : “Le locataire est obligé (...)
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...)”.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit en son paragraphe I, pour les “parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.”
En l’occurrence les parties s’opposent sur la prise en charge financière de l’abattage d’un mimosa.
Les époux [D] versent aux débats une facture en date du 6 février 2025, mentionnant “abattage par démontage d’un mimosa mort sur pied” et “démontage de l’ensemble de la branche charpentière cassée reposant sur le cabanon du voisin”, d’un montant de 550 euros.
Pour autant en l'absence d'urgence établie pour procéder à l’abattage de cet arbre, et d'autorisation du bailleur pour y procéder, le locataire ne peut se faire rembourser le prix de ces travaux.
Les époux [D] seront donc déboutés de la demande de remboursement en ce sens.
Sur les demandes accessoires
Les époux [D] qui succombent essentiellement, supporteront in solidum la charge des dépens.
L’équité exige qu’ils soient aussi condamnés in solidum à payer aux époux [G] une somme de 700 euros pour les frais irrépétibles que ces derniers ont dû exposer pour l’instance, non compris dans les dépens.
L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance de l’espèce n’exige de l’écarter.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement Madame [I] [J] épouse [D] et Monsieur [H] [D] à payer à Monsieur [L] [G] et Madame [I] [K] épouse [G] la somme de 108,50 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [J] épouse [D] et Monsieur [H] [D] à payer à Monsieur [L] [G] et Madame [I] [K] épouse [G] la somme de 514,81 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2025 ;

REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Madame [I] [J] épouse [D] et Monsieur [H] [D] in solidum à payer à Monsieur [L] [G] et Madame [I] [K] épouse [G] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [I] [J] épouse [D] et Monsieur [H] [D] in solidum aux dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
Le juge Le Greffier