TJ 83137, 22 juin 2026, RG 25/03047

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/03047 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NKOE

AFFAIRE :

[W]

C/

S.C.I. RF IMMO

JUGEMENT contradictoire du 22 JUIN 2026

Grosse exécutoire : Me BOURDELOIS

Copie : Me GARRY Jean-Michel

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 22 JUIN 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [Q] [F], [B] [W] veuve [R]
décédée le 20/11/2025

Intervenants volontaires :

Madame [R] [A] veuve [Y]
née le 11 octobre 1959 à [Localité 2]
de nationalité française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me BOURDELOIS, avocat du barreau de TOULON

Monsieur [R] [V]
né le 06/0 6/1963 à [Localité 2]
de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me BOURDELOIS, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

S.C.I. RF IMMO
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me GARRY Jean-Michel, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 27 Avril 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JUIN 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 3 septembre 2008, Madame [D] [L] a consenti à Monsieur [X] [R] et Madame [Q] [R] un bail portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 855 euros outre 70 euros de provision sur charges.
Suite au décès de son époux, Madame [Q] [R] a occupé seule les lieux.
Suivant acte notarié du 7 mai 2019, la SCI RF IMMO a acquis l’immeuble loué à Madame [Q] [R].
Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, la SCI RF IMMO a fait délivrer à Madame [Q] [R] un commandement de payer la somme au principal de 5.719,72 euros en principal, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.
Par assignation du 15 mai 2025, Madame [Q] [R] a attrait la SCI RF IMMO devant le juge des contentieux de la protection de TOULON afin d’entendre déclarer nul et de nul effet le commandement de payer qui lui a été délivré le 18 mars 2025, condamner la SCI RF IMMO à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.
Madame [Q] [R] est décédée le 20 novembre 2025.
L’affaire a été appelée le 1er décembre 2025 et a été renvoyée à deux reprises pour permettre aux parties de se mettre en état. Elle a été plaidée le 27 avril 2026.
Lors des débats, les parties ont été représentées par leur conseil et se sont rapportées à leurs conclusions déposées.
Monsieur [V] [R] et Madame [A] [R] sont intervenus volontairement à l’instance, en leur qualité d’héritiers de Madame [Q] [R], pour solliciter le bénéfice de l’acte introductif d’instance.
Ils ont fait valoir un décompte inexploitable et incompréhensible, pour des appels de loyers et / ou charges datés de janvier 2024, alors que leur mère a toujours été à jour des paiements, même avec les indexations. Les charges ont été réévaluées sans information ni explications. Elles consistent à une augmentation des frais d’entretien de parties communes concernant une villa d’un étage, facturés par les associés de la SCI RF IMMO. Le commandement de payer était constitué de ce différentiel de charges injustifiées voire frauduleuses. Il doit être déclaré nul. Monsieur [V] [R] et Madame [A] [R] ont souligné avoir subi un préjudice direct de cette procédure abusive engagée contre leur mère, malgré son grand âge.
La SCI RF IMMO a demandé :
De débouter Monsieur [V] [R] et Madame [A] [R] de leurs demandes A titre reconventionnel, de juger régulier le commandement de payer délivré le 18 mars 2025, de juger que la résiliation du bail était acquise de plein droit et de condamner Monsieur [V] [R] et Madame [A] [R] à lui payer des indemnités d’occupation jusqu’au 6 janvier 2026, date de remise des clés, outre à la somme de 5.839,84 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 15 novembre 2025 avec intérêts depuis la mise en demeure du 3 octobre 2023 ; De condamner Monsieur [V] [R] et Madame [A] [R] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, avec distraction au profit de la SELARL GARRY et associés. La SCI RF IMMO a soutenu que Madame [R] avait cessé de régler régulièrement ses charges locatives depuis décembre 2018. Plusieurs relances en paiement ont été adressées avant délivrance du commandement de payer. Le bail de 2008 mentionnait bien une provision mensuelle de 86 euros, soit 70 euros de provision sur charges et 16 euros de provision sur la taxe d’ordures ménagères. Madame [R] s’est acquittée de ce montant durant 10 ans. Si elle a bien réglé les loyers indexés, elle déduisait une partie des charges locatives de ses paiements. Plusieurs travaux d’amélioration du bien ont été entrepris par la SCI RF IMMO lorsqu’elle est devenue propriétaire. Le coût de ces installations et de leur entretien a été répercuté au prorata, sur les charges locatives. Ces dépenses sont justifiées et détaillées. Elle est donc fondée à solliciter le paiement des arriérés de charges.
Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 22 juin 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS,
A titre liminaire, la qualité et l’intérêt à agir de Monsieur [V] [R] et Madame [A] [R], es qualité d’héritiers de Madame [Q] [R] décédée le 20 novembre 2025, ne sont pas contestées et résultent de l’acte notarié de notoriété du 30 janvier 2026. Leur intervention volontaire à l’instance est donc recevable.
L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Par ailleurs, l'article 1353 du code civil dispose que :"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation."
Sur la demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire
Il résulte du I de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le commandement de payer contient à peine de nullité notamment le montant mensuel du loyer et des charges (2°) et le décompte de la dette (3°).
Celui-ci doit permettre au locataire de vérifier la nature et le bien-fondé des sommes réclamées, et notamment préciser les dates d'échéance de ces sommes, en distinguant entre loyers et charges locatives.
Le commandement de payer notifié pour un montant inexact ou erroné, supérieur au montant de la créance réelle du bailleur, reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.
Le régime des nullités de forme est applicable, de sorte que le locataire qui entend s'en prévaloir doit prouver le grief que lui cause l'irrégularité alléguée dans ce commandement.
En application de cet article, il incombe au bailleur qui sollicite la résiliation du bail de prouver l'obligation du preneur de lui verser les sommes dont il réclame le paiement au titre du contrat de bail.
En l’espèce, il est acquis aux débats, que le 7 mai 2019, la SCI RF IMMO est devenue propriétaire des locaux loués depuis 2008 à Madame [Q] [R], portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 855 euros, 70 euros de provision sur charges, outre 16 euros de provision sur la taxe d’ordures ménagères.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par commissaire de justice à Madame [Q] [R] le 18 mars 2025, pour un impayé de 5719,72 euros en principal.
Or ce commandement de payer comporte un décompte qui ne contient pas la répartition du montant mensuel du loyer et des charges, toutes les échéances étant datées du 1er janvier 2024.
Aucun des décomptes versés en procédure ne comporte d’ailleurs cette distinction.
Ainsi, pour chaque mensualité due, seul est indiqué « loyer », avec un montant unique.
La confusion sur ce que recouvrent précisément ces échéances est soulignée par les conclusions de la SCI RF IMMO même puisqu'il en résulte que l’arriéré correspondrait en réalité non pas au "loyer" mais au montant des charges réactualisées.
Un tel décompte préjudicie à son destinataire en ne lui permettant pas d'identifier la nature exacte des sommes réclamées ni d'appréhender leur légitimité et ne peut conduire à la résiliation du bail, alors qu'il implique un paiement rapide des sommes dues faute de quoi le bail est résilié. Il doit donc être considéré comme irrégulier et ne saurait permettre la mise en jeu de la clause résolutoire et la résiliation de ce fait.
Sur l’arriéré locatif
Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Selon l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (...)
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (...).
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (...).
La remise des pièces justificatives est une obligation pour le bailleur, qui peut jusqu'aux débats en apporter la preuve.
En l’occurrence la SCI RF IMMO produit un décompte indiquant que Madame [R] restait à devoir un solde de 5.839,84 euros au titre des charges locatives arrêtées au 10 novembre 2025.
Le bail de 2008 stipule en effet que la provision sur charges et taxes a été fixée mensuellement à la somme de 70 euros outre 16 euros de provision pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Monsieur [V] [R] et Madame [A] [R] justifient cependant d’un courrier adressé le 27 février 2019 par la SCI RF IMMO à leur mère, ayant pour objet la régularisation des charges et révision de loyer. Ce courrier indique que le montant annuel des charges locatives réelles pour l’année 2018 s’élevait à 2,75 euros au titre de l’électricité des parties communes, outre 199,20 euros de taxe d’ordures ménagères. Aucune charge d’entretien des parties communes ou d’entretien des extérieurs n’était facturée. Il était précisé « pour rappel suite aux échanges par recommandés que nous avons eu, un réajustement des provisions pour charges locatives qui s’élèveront désormais à hauteur de 20 euros mensuellement à compter de janvier 2019 ».
Les décomptes versés ne permettent pas de distinguer les loyers des charges, notamment réévaluées, ni leur date de régularisation. Sont notamment réclamés des frais d’entretien et de ménage à compter de 2022, pour un total de 2.749,52 euros uniquement pour les années 2022 et 2024.
Ces frais apparaissent excessifs compte tenu de la nature des locaux (immeuble d’un étage divisé en 2 habitations), ni justifiés puisqu’ils n’étaient pas réclamés à minima jusqu’en 2019. Rien ne permet donc de confirmer qu’ils avaient fait l’objet d’un accord entre le bailleur et la locataire, ni même d’une information préalable de cette dernière, s’agissant d’une modification du contrat de bail et non d’une simple revalorisation de charges.
En l’état du dossier, la SCI RF IMMO ne rapporte pas la preuve du principe et du montant de sa créance. Elle ne démontre pas que les provisions versées par Madame [R] étaient insuffisantes à couvrir les charges réelles.
La SCI RF IMMO sera donc déboutée de sa demande en paiement d’un arriéré de charges locatives.
Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral
L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
En l’espèce, l’intention malicieuse ou la mauvaise foi de la SCI RF IMMO n’est pas suffisamment caractérisée. Monsieur [V] [R] et Madame [A] [R] ne justifient pas de leur préjudice moral.
Il y a en conséquence lieu de rejeter la demande en dommages et intérêts formulée à ce titre.
Sur les demandes accessoires

Partie perdante la SCI RF IMMO supportera la charge des dépens de la présente procédure.

L’équité exige qu’elle soit aussi condamnée à payer à Monsieur [V] [R] et Madame [A] [R] une somme de 1.000 euros pour les frais irrépétibles que ces derniers ont dû exposer pour l’instance et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance de l’espèce n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,