TJ 83137, 22 juin 2026, RG 25/05741

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/05741 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NRSS

AFFAIRE :

[F]
[P]

C/

[X]

JUGEMENT contradictoire du 22 JUIN 2026

Grosse exécutoire : Me LAUER

Copie : Monsieur [S] [X]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 22 JUIN 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Madame [N] [F]
née le 18 Décembre 1993 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me LAUER, avocat du barreau de TOULON
( AJ 83137/2024/004549 du 09/08/2024)

Monsieur [I] [P]
né le 23 Octobre 1984
de nationalité Algérienne
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me LAUER, avocat du barreau de TOULON
( AJ 83137/2025/001973 du 22/04/2025)

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 27 Avril 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JUIN 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous signature privée du 03 août 2020, Monsieur [S] [X] a donné à bail à Monsieur [I] [P] et Madame [N] [F], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 440 euros outre 60 euros de provision sur charges.

Par assignation du 24 septembre 2025, Monsieur [I] [P] et Madame [N] [F] on attrait Monsieur [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], pour obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 5.500 euros au titre d’un préjudice de jouissance, celle de 2.000 euros au titre d’un préjudice moral, et aux dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er décembre 2025, renvoyée à deux reprises à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 27 avril 2026.

Monsieur [I] [P] et Madame [N] [F], représentées par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, sauf à demander en outre le rejet des prétentions de Monsieur [X].

Ils ont exposé que leur logement a présenté des désordres à compter de janvier 2024 : problèmes d’humidité et électriques. Ils ont alerté leur bailleur, en vain. Ils ont saisi les services de salubrité de la ville de [Localité 1] qui a établi un avis sanitaire confirmant la dangerosité de l’installation électrique, une absence de ventilation dans la salle de bain et un dysfonctionnement de la VMC dans la cuisine, des fenêtres non fonctionnelles, la présence de moisissure. Monsieur [X] a été mis en demeure d’effectuer des travaux pour y remédier. Face à son inertie, ils ont engagé une procédure en référé. Par ordonnance du 26 novembre 2024, le juge des référés s’est déclaré incompétent. A ce jour l’appartement ne dispose plus d’électricité et les désordres d’aération et d’isolation persistent. Le bailleur n’en conteste pas la réalité mais invoque un manque de ressources pour financer les reprises. Il ne justifie pas les avoir exécutés. Il ne démontre pas davantage que les désordres résultent de dégradations volontaires des locataires. Ils ont été contraints de quitter le logement. Ils n’ont jamais cessé de régler les loyers, versés au Trésor public à sa demande pour apurer une dette fiscale. Invoquant un préjudice de jouissance et moral, Monsieur [I] [P] et Madame [N] [F] se disent fondés à en obtenir réparation.

Comparant en personne, Monsieur [S] [X] a demandé :
La condamnation solidaire de Monsieur [I] [P] et Madame [N] [F] à lui payer les sommes suivantes : 1.272,54 euros au titre des loyers et charges impayés, subsidiairement au titre d’une indemnité d’occupation, pour septembre 2024 et à partir de novembre 2024220 euros pour le remplacement d’une serrure 1.000 euros au titre de dommages intérêts pour procédure abusive et préjudice moral 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile Les dépens Ordonner la remise sous astreinte de l’attestation d’assurance mentionnant la date de fin de garantie pour le logement litigieux pour confirmer la date de sortie Rejeter les demandes de Monsieur [I] [P] et Madame [N] [F]
Monsieur [X] a soutenu avoir réalisé des travaux d’électricité en 2020. Aucun incident n’a été reporté durant plus de trois ans d’occupation. Un diagnostic électrique a confirmé que l’installation était aux normes. L’état des lieux d’entrée a été signé mais égaré. Le logement est présumé avoir été pris en bon état global. Les locataires n’ont émis aucune réserve. La durée d’occupation exclut toute dangerosité ou non-conformité des locaux. Les procédures engagées auprès du service de salubrité et au tribunal sont tardives, ce qui n'est pas incompatible avec la thèse d’une urgence sanitaire permanente. Les locataires sont restés dans le logement jusqu’au 27 février 2025, date de l’état des lieux de sortie. La nouvelle locataire, installée depuis le 1er mars 2026, a constaté un défaut d’entretien des lieux. Le conflit a débuté avec des impayés locatifs. Monsieur [I] [P] et Madame [N] [F] ont manqué à leur obligation d’entretien et de réparation courante, n’ont pas réglé tous leurs loyers et sont de mauvaise foi. Il n’a jamais accepté que les clés soient remises dans la boîte aux lettres, qui n’est pas sécurisée, et a dû changer la serrure à leur départ. Monsieur [X] a donc demandé le rejet des prétentions de Monsieur [I] [P] et Madame [N] [F] et leur condamnation solidaire à régler un arriéré locatif, outre une indemnité pour leurs actions abusives.
Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Le délibéré a été fixé au 22 juin 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION,

Le juge rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est acquis que les parties étaient liées par un contrat de bail signé le 03 août 2020, portant sur un appartement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 440 euros outre 60 euros de provision sur charges.

Sur les manquements du bailleur à l’obligation de délivrance
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ;
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire.
Il est rappelé que ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail et que de telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences. Le bailleur est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté, pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient ni d'avoir été diligent pour qu'il soit mis fin à ces troubles.
Le bailleur est tenu d'indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance ; cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.
Néanmoins, il incombe au locataire qui invoque les manquements du bailleur, d’en rapporter la preuve.
En l’espèce, en l’absence d’état des lieux établi ou produit, les locataires sont présumés avoir pris les locaux en bon état.
Monsieur [I] [P] et Madame [N] [F] produisent un courrier adressé à Monsieur [X] et daté du 17 avril 2024, qui dénonce des défaillances de l’isolation (VMC) globale et de l’hygiène avec de l’humidité dans tout l’appartement, et réclame des travaux. Contrairement à leurs affirmations, aucun avis d’envoi ni de réception n’est annexé.
En revanche, un courrier de la ville de [Localité 1] a été adressé à Monsieur [S] [X] le 23 mai 2024, qui indique qu’à la suite d’une enquête sanitaire effectuée le 15 mai 2024, des manquements aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité de l’immeuble de Monsieur [I] [P] et Madame [N] [F] ont été constatés :
Installation électrique dangereuse : présence de fils électriques dénudés dans le volume 2 de la salle de bain (risque électrique) Installation électrique défectueuse : prise hors service dans le séjour, la cuisine et la salle de bain, pas d’éclairage dans la cuisine, la salle de bain et les WC, 2 disjoncteurs sont en coupure au tableau et réarmement impossible ; Dispositif d’occultation de la lumière non fonctionnel chambre su-ouest Absence de sortie haute pour la ventilation dans la salle de bain VMC de la cuisine hors service et absence d’arrivée d’air frais Fenêtres de la salle de bain non fonctionnelles Présence de moisissures en bas du mur de la chambre sud-est Monsieur [X] a été mis en demeure de sécuriser le système électrique, d’installer des systèmes de renouvellement de l’air et d’occultation de la lumière dans les pièces de sommeil efficaces et efficients, de rechercher les causes d’humidité, immédiatement pour les risques électriques et dans un délai de deux mois pour le reste.
Monsieur [X] n’a formulé aucune observation ni contestation relativement à cette procédure.
L’état de l’installation intérieure électrique réalisé en avril 2019 notait des anomalies :
- dispositif assurant la coupure d’urgence n’est pas situé dans l’intérieur du logement ou dans un emplacement accessible directement depuis le logement
- au moins un socle de prise de terre comporte une broche de terre non reliée à la terre
- au moins un circuit n’est pas relié à la terre
- plusieurs circuits disposent d’un conducteur neutre commun dont les conducteurs ne sont pas correctement protégés contre les surintensités
- locaux contenant une baignoire ou une douche : la continuité électrique de la liaison équipotentielle supplémentaire, reliant les éléments conducteurs et les masses des matériels électriques, n’est pas satisfaisante (résistance supérieure à 2 ohms).
- l’enveloppe d’au moins un matériel est manquante ou détériorée
- l’installation électrique comporte au moins une connexion avec une partie active nue sous tension accessible
- l’installation comporte au moins au moins un matériel électrique inadapté à l’usage
- au moins un conducteur isolé n’est pas placé sur toute la longueur dans un conduit, une goulotte ou une plinthe ou une huisserie, en matière d’isolante ou métallique, jusqu’à sa pénétration dans le matériel qu’il alimente
- au moins un socle de prise de courant n’est pas de type à obturateur
- il n’y a aucun dispositif différentiel à haute sensibilité inférieur ou égal à 30 mA
Enfin, plusieurs postes n’ont pu être vérifiés, concernant l’existence de prises de terre.
Il a été préconisé la mise aux normes du tableau de répartition afin d’assurer la sécurité des occupants.
Pour preuve de cette mise aux normes, Monsieur [X] ne fournit qu’une commande de matériels électriques (tableau pré équipé, disjoncteurs, peigne et connecteur) effectuée le 27 février 2020 sur un site de vente en ligne. Il affirme avoir engagé les travaux avec Monsieur [V] [W], lequel en atteste certes, mais dont la profession de « professeur en génie électrique et énergie » ne permet pas de déterminer s’il possède les compétences d’un homme de l’art pour procéder à la mise aux normes de l’installation électrique.
A supposer la réalité et l’efficacité de ces travaux, en tout état de cause, Monsieur [X] ne justifie d’aucune diligence, intervention, réparation en lien avec les postes énoncés, qui soit postérieure au courrier de la Mairie de [Localité 1]. La dangerosité de l’installation électrique a été notée après les travaux dont il se prévaut. Il n’établit pas que les désordres sont imputables à Monsieur [I] [P] et Madame [N] [F].
Une installation électrique qui n’est pas aux normes présente de réels éléments de danger (risque de contact direct avec les conducteurs, risque de choc électrique, risque d'échauffements anormaux), qui constituent, au sens de l'article 6 alinéa 1 de la loi du n°89-462 du 6 juillet 1989, des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique du locataire.
Par ailleurs, l’absence de systèmes d’aération et de ventilation dans plusieurs pièces, qui ressort nécessairement de la responsabilité du bailleur s’agissant d’équipements intégrés au logement, sont de nature à porter atteinte à la santé des occupants, de par le développement d’une humidité excessive et de moisissures.
L’ensemble de ces éléments démontre à suffisance, la réalité, la cause et l’étendue des désordres dénoncés par Monsieur [I] [P] et Madame [N] [F], affectant le logement qui lui est louée par Monsieur [X].
Ces désordres sont imputables au bailleur compte tenu de leur caractère structurel et alors que rien au dossier ne permet d’évoquer un défaut d'entretien du logement par les locataires.
Monsieur [X] a manqué à son obligation contractuelle de remettre aux locataires un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité ou à leur santé.
De l'ensemble de ces constats, le logement donné à bail était affecté d'un certain nombre de désordres ayant causé un préjudice de jouissance aux locataires et dont doit répondre le bailleur par application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [X] avait une obligation de résultat de mettre un terme au trouble de jouissance dans un délai raisonnable, ce qu’il n’a pas fait. Il a commis une faute, de sorte que sa responsabilité apparaît engagée.
Il sera donc tenu de réparer intégralement les préjudices découlant de ces manquements.
Sur la réparation des préjudices
En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient ni d'avoir été diligent pour qu'il soit mis fin à ces troubles.
L'article 1219 alinéa 1 du code civil prévoit qu'il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur, ce qui n’est en l’occurrence pas invoqué.
Il est indéniable que l’occupation du logement dans un tel état de désordre, n’a pu que provoquer un préjudice de jouissance en raison de l’inconfort, des craintes pour la santé et la sécurité des occupants, les multiples démarches effectuées pour qu’il y soit mis fin.
Monsieur [X] a été informé de la situation à minima à compter de la réception du courrier de la mairie de [Localité 1] le 23 mai 2024. En l’absence de travaux, le préjudice de jouissance a perduré jusqu’au départ des locataires. L’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 27 février 2025.
La location portait sur un appartement de 3 pièces, de 59,22 m2. Les désordres ont affecté l’ensemble des locaux.
En conséquence, tenant compte de la durée, de la nature, de l’étendue des désordres, Monsieur [X] sera condamné à indemniser les demandeurs de leur trouble de jouissance à hauteur de 2.250 euros (50 % des loyers sur 9 mois).
En revanche, à défaut de justifier du principe et du quantum d’un préjudice moral, Monsieur [I] [P] et Madame [N] [F] seront déboutés de leur demande de réparation à ce titre.
Sur les demandes reconventionnelles

En application des dispositions de l'article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’occurrence Monsieur [X] ne produit aucun décompte démontrant que Monsieur [I] [P] et Madame [N] [F] resteraient à devoir un arriéré locatif.

Il sera donc débouté de sa demande.

Sur le remboursement du changement de serrure

Il est constant qu'il appartient au locataire de restituer les lieux dans les formes légales.

La restitution des lieux est distincte du simple fait pour le locataire de quitter matériellement l'appartement : elle a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux. En conséquence, la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire ( Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, n° 18-18.857) et un appartement ne peut être considéré comme juridiquement libre d'occupation qu'à la date de la remise des clés à son propriétaire ou à une personne ayant effectivement reçu mandat de les recevoir pour le compte de celui-ci (Cass. 3e civ., 13 nov. 1997, n° 96-11.493). Enfin, la restitution des clefs n'est pas satisfaisante si le locataire conserve des meubles dans les lieux loués (Cass.3ème civ. 5 février 2003).

Au cas d'espèce, lors de l’état des lieux de sortie, il a été stipulé que la clé de la boîte aux lettres était en attente d’être remise, ainsi que la 2ème clé de la porte d’entrée.

Monsieur [I] [P] et Madame [N] [F] n’établissent pas que Monsieur [X] avait accepté la remise de ces clés dans la boîte aux lettres (dont ils disposaient à priori le seul exemplaire).

C’est donc à juste titre que Monsieur [X] a procédé au remplacement de la serrure de la porte d’entrée. Il verse la facture d’un serrurier, établie le 24 mars 2025 pour un montant de 220 euros TTC. Monsieur [I] [P] et Madame [N] [F] seront solidairement condamnés à rembourser cette somme.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral

Le droit d’agir en justice ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, et il incombe à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de ce chef de démontrer l’intention malicieuse et/ou la conscience d’un acharnement procédural voué à l’échec. Le seul rejet des demandes ne suffit pas à caractériser l’abus de l’exercice du droit.

En l’espèce, l’intention malicieuse ou la mauvaise foi de Monsieur [I] [P] et Madame [N] [F] n’est pas caractérisée puisqu’ils ont eu gain de cause sur leur demande principale.

Il y a en conséquence lieu de rejeter la demande en dommages et intérêts de Monsieur [X].

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

Il résulte des dispositions de l’article 138,139 et 142 du code de procédure civile que si, dans le cours d'une instance, une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par une partie, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce. La demande est faite sans forme. Le juge, s'il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l'acte ou de la pièce, dans les conditions et sous les garanties qu'il fixe, au besoin à peine d'astreinte.

En l’état du litige et de la présente décision, la production de l’attestation d’assurance n’apparaît pas nécessaire ni pertinente.

La demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires
Monsieur [X] qui succombe essentiellement, supportera la charge des entiers dépens.
L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Monsieur [S] [X] à payer à Monsieur [I] [P] et Madame [N] [F] la somme de 2250 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;