TJ 33243, 18 août 2026, RG 25/01353

JUGEMENT DU 18 AOUT 2026

DOSSIER N° RG 25/01353 - N° Portalis DBX7-W-B7J-DSWR

AFFAIRE :
Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1]
C/
S.C.I. JTCD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI
GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition au Greffe
- susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Procédure sans audience 11 Juin 2026,

SAISINE : Assignation en date du 16 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Mathilde BAUTRANT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

DEFENDERESSE :

S.C.I. JTCD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Charlotte PERETTI, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 227

Exposé du litige :

La SCI JTCD est propriétaire du lot 7 (un appartement de type T3) dans le bâtiment A de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 4] [Adresse 1] sur la commune de LIBOURNE (Gironde). La gestion de la copropriété de l’immeuble est assurée par le Cabinet CITYA IMMOBILIER, syndic.

Estimant que la SCI JTCD n’avait pas honoré sa quote-part dans le paiement des charges de copropriété et du fonds de travaux, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] lui a adressé plusieurs mises en demeure de payer ainsi qu’un commandement de payer délivré le 11 juin 2025.

A défaut d’exécution, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1], agissant par l’intermédiaire de son syndic CITYA IMMOBILIER a, par acte du 16 octobre 2025, assigné en paiement la SCI JTCD devant le Tribunal judiciaire de Libourne.
L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/1353 et PORTALIS numéro DBX7-W-B7J-DSWR.

Aux termes de ses conclusions, reprises oralement lors de l’audience, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] demande au Tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1231-6 du Code civil, de :
- la condamnation de la SCI JTCD à lui payer la somme de 3 979,73 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 27 avril 2026 avec intérêts à compter de la première mise en demeure et de 604,80 euros au titre des frais, avec capitalisation des intérêts,
- la condamnation de la SCI JTCD à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- le rejet de toutes les demandes, fins et conclusions de la SCI JTCD
- la condamnation de la SCI JTCD à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, l'exécution provisoire étant ordonnée.

Le syndic de copropriété précise à l’appui de ses prétentions qu’il a envoyé des mises en demeure puis fait délivrer un commandement de payer le 22 novembre 2022, à la suite desquels aucun règlement n’a été effectué. Elle ajoute que l’absence de règlement lui cause un lourd préjudice financier, et qu’elle s’oppose à la demande de délais de grâce car cela reviendrait à faire supporter au syndicat et à l’ensemble des autres copropriétaires le risque financier et la carence de la SCI JTCD et que cela priverait le syndicat de sommes indispensables à la gestion de la résidence et créerait une rupture d’égalité entre les copropriétaires, en contradiction avec les principes mêmes de la loi du 10 juillet 1965.

En défense, la SCI JTCD demande que soit ordonné un sursis à statuer jusqu’à la décision à intervenir du Tribunal administratif de BORDEAUX dans l’instance engagée sous le numéro 2301923, à titre subsidiaire un délai de grâce de deux ans pour s’acquitter des arriérés de charges, en tout état de cause, le rejet de la demande de dommages et intérêts et la condamnation du syndicat au paiement d’une somme de 1 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En défense, la SCI JTCD explique qu’elle est une SCI familiale, qu’elle a acquis cet appartement en vue de loger le fils de la gérante qui est handicapé, qu’elle a souscrit un prêt immobilier pour financer cette acquisition, qu’elle n’a aucun autre bien ni aucune entrée d’argent en contrepartie, que la Ville de LIBOURNE a décidé de réhabiliter le secteur du centre-ville historique dans lequel se trouve l’immeuble, que le Préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de restauration immobilière de l’immeuble, qu’elle a contesté cette décision devant le Tribunal administratif le 12 avril 2023 et que cette instance est toujours pendante, qu’elle sollicite donc un sursis à statuer jusqu’à la décision à intervenir. Elle précise en outre qu’elle a toujours payé les appels de fonds relatifs aux charges courantes tous les trimestres mais qu’elle est en difficulté pour régler les appels de fonds liés aux travaux de réhabilitation qui sont de l’ordre de 1 515 euros par trimestre.

L’affaire a été fixé en procédure sans audience au 11 juin 2026 et la décision a été mise en délibéré au 18 août 2026.

Motifs de la décision :

1- Sur la demande de paiement

L’article 1104 du Code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5…

L’article 1231-6 du Code civil précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

En l'espèce, le syndicat demandeur fait la preuve de l’existence de sa demande par la production du relevé cadastral, du commandement de payer, des courriers de mise en demeure, du contrat de syndic, des procès-verbaux d’assemblée générale, du décompte et des appels de fonds. Il en résulte que la SCI JTCD est redevable de la somme en principal de 3 805,08 euros.

Si la SCI JTCD allègue avoir entamé une procédure devant le Tribunal administratif à l’effet de voir annulée la déclaration d’utilité publique prise par le Préfet de la Gironde portant sur les travaux de restauration immobilière de l’immeuble, elle n’apporte aucun élément permettant de vérifier que l’affaire est bien enrôlée. Par ailleurs, il apparaît que les travaux et les étapes préliminaires ont été votées en assemblée générale des copropriétaires (cf assemblée générale du vendredi 18 avril 2025 relative à l’étude préliminaire) et la SCI JTCD ne justifie pas avoir formé un recours contre cette décision. Par conséquent il ne peut être fait droit à la demande de sursis à statuer.

En ce qui concerne la demande relative aux frais, le Tribunal constate que cette prétention n’est assortie d’aucun décompte précis. Si les copies des courriers des deux mises en demeure des 18 avril et 13 mai 2025 figurent au dossier, les justificatifs des frais d’envoi en recommandé ne sont pas fournis. Néanmoins la SCI JTCD reconnaît devoir la somme de 213,04 euros au titre des frais engagés.

Par conséquent, il convient de condamner la SCI JTCD au paiement de la somme de 3 805,08 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’envoi du premier courrier de mise en demeure soit le 24 avril 2025 et à la somme de 213,04 euros au titre des frais.

Enfin la capitalisation des intérêts pourvu qu’ils soient dus pour une année entière sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, faute de justification d’un préjudice distinct du retard dans le paiement de la créance, il ne convient pas de faire droit à la demande en paiement de dommages et intérêts compensatoires.

3- Sur la demande de délais de grâce

L’article 1343-5 du Code civil dispose notamment que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est constant que l'octroi des délais de paiement relève du pouvoir discrétionnaire du Juge.

Il apparaît que lors de l’assemblée générale du vendredi 18 avril 2025, les co-propriétaires ont voté la résolution numéro 4, afin que compte tenu de la défaillance avérée de la SCI JTCD, il soit autorisé à solliciter des autres copropriétaires de procéder à des avances volontaires de charges au lieu et place de la SCI JTCD. Cette situation crée donc une rupture d’égalité entre les copropriétaires.

Cela étant les éléments comptables versés aux débats révèlent que la SCI JTCD est confrontée à une situation économique et financière délicate mais qu’elle procède régulièrement au paiement des charges courantes et au paiement sporadique du surplus des charges.

Néanmoins la SCI JTCD ne justifie d’aucune perspective d’entrée de loyer ou de ressources supplémentaires au terme des 24 mois. Aussi lui accorder un délai de grâce de 24 mois serait complétement illusoire.

Il apparaît plus raisonnable de prévoir un échelonnement du paiement de la dette, ainsi il sera accordé des délais de paiement et la SCI JTCD sera autorisée à régler sa dette par mensualités de 100 € par mois et le solde le 24ème mois.

4- Sur les demandes annexes

Partie perdante, la SCI JTCD supportera les dépens de l’instance. En conséquent, sa propre demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

Dans le prolongement, l’équité et la situation économique des parties commandent de condamner la SCI JTCD à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] une indemnité de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens que le créancier a été contraint d’exposer en justice pour faire valoir ses droits.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS