CA Versailles, 18 août 2026, RG 23/06701

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70Z

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 AOUT 2026

N° RG 23/06701 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WDFM

AFFAIRE :

COMMUNE DE [Localité 1]

C/

[Q] [Z] épouse [P]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Mai 2023 par le juge de l'expropriation de PONTOISE

RG n° : 22/00435

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Julie GOURION- RICHARD,

Me Cédric JOBELOT,

Mme [M] [J] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT AOUT DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

COMMUNE DE [Localité 1], agissant en la personne de son Maire en exercie dûment habilité et domicilié en cette qualité à l'Hôtel de Ville

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me Julie GOURION-RICHARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 et Me Gwendoline PAUL, Plaidant, avocat au barreau de RENNES, vestiaire : 45

APPELANTE

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Madame [Q] [Z] épouse [P]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Cédric JOBELOT de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0154

INTIMÉ

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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [M] [J], direction départementale des finances publiques.

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Composition de la cour :

En application des dispositions des articles R311-27 et R 311-29 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'affaire a été débattue le 16 Juin 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

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M. et Mme [P] souhaitant vendre deux parcelles cadastrées BE [Cadastre 1] et BE [Cadastre 2] sises à [Localité 1] (95), [Adresse 3], la première d'une superficie de 371 m² et suportant une maison délabrée, la seconde nue et d'une superficie de 360 m², une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à la commune de [Localité 1] et reçue le 26 avril 2022, visant un prix de 260 000 euros, outre 15 000 euros au titre de la commission d'agence immobilière. La commune de [Localité 1], faisant usage de son droit de préemption, a le 29 juin 2022 offert de fixer le prix à la somme de 2 200 euros, ce que M. et Mme [P] ont refusé.

Saisi par la commune de [Localité 1] selon mémoire daté du 30 août 2022, le juge de l'expropriation de Pontoise a par jugement en date du 26 mai 2023 :

- fixé le prix de vente du bien de M. et Mme [P] à 238 816 euros, sur la base de 2 048 euros/m² pour la parcelle cadastrée BE [Cadastre 1] mais en pratiquant un abattement de 50 % eu égard à l'état délabré de l'immeuble, et sur la base de 12 euros/m² pour la parcelle cadastrée BE [Cadastre 2] ;

- dit que seront déduits le coût de la démolition de la maison et celui de l'enlèvement des gravats pour la parcelle cadastrée BE [Cadastre 1], et celui de l'enlèvement des gravats pour la parcelle cadastrée BE [Cadastre 2] ;

- dit que la commission d'agence suivra les dispositions contractuelles ;

- condamné la commune de [Localité 1] à payer à M. et Mme [P] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Par déclaration en date du 27 septembre 2023, la commune de [Localité 1] a relevé appel de ce jugement.

M. [P] est décédé le 13 octobre 2023.

Le 11 avril 2025, la Cour a soulevé d'office la nullité de la constitution de Maître Jobelot pour le compte de l'intimée, ainsi que l'irrecevabilité de ses conclusions.

En son mémoire parvenu au greffe le 27 décembre 2023 , qui a été notifié en une lettre recommandée du 18 mars 2024 dont le commissaire du gouvernement et Mme [P] ont accusé réception le 21 mars 2024, qui sera suivi d'un mémoire déposé le 9 août 2024 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 30 décembre 2024, d'un mémoire déposé le 25 mars 2025 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 26 mars 2025 reçue par Mme [P] et par le commissaire du gouvernement le 28 mars 2025, et d'un autre mémoire déposé le 17 décembre 2025 puis notifié par une lettre recommandée avec avis de réception datée du 23 décembre 2025, la commune de [Localité 1] expose :

- que son appel est recevable contrairement à ce qu'avance Mme [P] ; qu'en effet s'agissant d'une matière avec représentation obligatoire, le jugement devait être préalablement notifié au conseil adverse ce qui n'a pas été fait ; que le délai d'appel n'a donc pas couru ;

- que les écritures de Mme [P] sont irrecevables pour avoir été déposées par un avocat du barreau de Paris, Maître Jobelot, qui n'avait pas qualité pour le faire devant la Cour d'appel de Versailles ;

- que de plus, le mémoire de Mme [P] a été déposé le 20 juin 2024 au greffe de la Cour de céans, soit au delà du délai de 3 mois courant à compter du 27 décembre 2023, date d'envoi du mémoire d'appelant ;

- que le commissaire du gouvernement n'est chargé que de donner un avis que sur la valeur du bien préempté et non pas sur la régularité de la préemption ; qu'il en résulte que le mémoire par lui déposé dans la présente affaire est irrecevable ;

- que la parcelle BE [Cadastre 2] est encombrée de détritus ;

- que la parcelle BE [Cadastre 1] supporte un pavillon totalement inhabitable, dans lequel il n'a pas été possible de pénétrer lors du transport sur les lieux du juge de l'expropriation ;

- que le jugement a pris à tort comme termes de comparaison des biens en bon état ;

- qu'elle produit une référence plus pertinente aboutissant à un prix de 8 euros/m² ;

- que de plus, le commissaire du gouvernement a à juste titre estimé qu'il y avait lieu d'appliquer une décote de 60 % ;

- qu'elle produit des devis relatif à la démolition du pavillon susvisé et au curage des terrains, d'un montant moyen de 74 310,45 euros, somme à déduire.

La commune de [Localité 1] demande en conséquence à la Cour de :

- déclarer son appel recevable ;

- déclarer irrecevables les conclusions de Mme [P] et celles du commissaire du gouvernement ;

- surseoir à statuer dans l'attente de la décision de la Cour administrative d'appel de Versailles ;

- réformer le jugement ;

- fixer le prix de l'immeuble :

* à 2 200 euros ;

* subsidiairement à 116 890 euros, tout en déduisant les frais de démolition et de curage ;

* très subsidiairement à 191 916 euros, tout en déduisant les frais de démolition et de curage ;

- condamner Mme [P] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux dépens qui seront recouvrés par Maître Gourion Richard.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 20 juin 2024, qui sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 30 décembre 2024, Mme [P] réplique :

- que M. [P] étant décédé l'instance est interrompue, et ce décès n'a pas été notifié ;

- qu'elle a relevé appel, devant la Cour administrative d'appel de Versailles, d'un jugement daté du 27 mai 2025 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé la décision de préemption ; qu'il échet d'ordonner un sursis à statuer ;

- que l'appel est irrecevable, dans la mesure où le jugement a été signifié le 28 août 2023 à la commune de [Localité 1] et le délai d'appel d'un mois est écoulé ; qu'il n'y avait pas lieu de signifier ce jugement à avocat car la représentation n'était pas obligatoire, l'Etat, les communes, départements et régions pouvant se faire représenter ou assister par un fonctionnaire ou un de leurs agents ;

- que les deux biens litigieux ont été abîmés par des voisins ;

- qu'il n'est pas démontré que les constructions qui s'y trouvent étaient irrégulières ;

- que le terme de comparaison proposé par la commune de [Localité 1] doit être écarté ;

- qu'elle produit d'autres références plus appropriées ; que le taux de décote doit être fixé à 50 % et non pas à 60 % ;

- que le montant du prix serait de 286 250 euros, sauf à en déduire les frais de nettoyage et de démolition, la valeur vénale du terrain étant de 260 000 euros.

Mme [P] demande en conséquence à la Cour de :

- déclarer l'appel irrecevable ;

- infirmer le jugement ;

- fixer la valeur vénale du terrain à 260 000 euros sans frais de démolition et de nettoyage ;

- subsidiairement, confirmer le jugement ;

- condamner la commune de [Localité 1] au paiement de la somme de 4 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le 28 février 2024, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 13 mai 2024 dont la commune de [Localité 1] et Mme [P] ont accusé réception le 16 mai 2024, dans lequel il expose que se pose le problème de la régularité de l'exercice du droit de préemption urbain, faisant valoir qu'il ne pouvait pas être mis en oeuvre en zone agricole par la commune de [Localité 1], sauf à justifier de l'application de l'article L 211-1 du code de l'urbanisme, si bien que la procédure de fixation judiciaire du prix de vente ne pouvait prospérer.

La Cour a soulevé d'office l'irrecevabilité de l'appel et a réclamé la production de l'acte de signification du jugement.

Mme [P] a fait valoir, le 15 juin 2006, que M. [P] était décédé avant que l'appel ne soit formé et que sa succession n'était pas appelée en la cause ; elle a soutenu que l'appel était tardif.

MOTIFS

En vertu de l'article 5 de la loi du 31 décembre 1971 :

Les avocats exercent leur ministère et peuvent plaider sans limitation territoriale devant toutes les juridictions et organismes juridictionnels ou disciplinaires, sous les réserves prévues à l'article 4.

Ils peuvent postuler devant l'ensemble des tribunaux judiciaires du ressort de cour d'appel dans lequel ils ont établi leur résidence professionnelle et devant ladite cour d'appel.

Par dérogation au deuxième alinéa, les avocats ne peuvent postuler devant un autre tribunal que celui auprès duquel est établie leur résidence professionnelle ni dans le cadre des procédures de saisie immobilière, de partage et de licitation, ni au titre de l'aide juridictionnelle, ni dans des instances dans lesquelles ils ne seraient pas maîtres de l'affaire chargés également d'assurer la plaidoirie.

Ces règles s'appliquent à la procédure d'appel en matière d'expropriation.

Au cas d'espèce le mémoire d'intimé a été déposé par Maître Jobelot, avocat au barreau de Paris. L'intéressé n'était pas habile à régulariser cet acte de procédure, comme n'appartenant pas au barreau de Versailles ou à l'un des barreaux des tribunaux du ressort de ladite cour. Ce mémoire est donc affecté d'une irrégularité de fond, au sens de l'article 117 du code de procédure civile, laquelle ne nécessite pas de grief pour pouvoir être retenue, en vertu de l'article 119 du même code. Il sera en conséquence annulé, de même que la constitution d'avocat de Maître Jobelot.

D'autre part, si le commissaire du gouvernement n'est chargé que de donner un avis que sur la valeur du bien préempté et non pas sur la régularité de la préemption, laquelle fait d'ailleurs l'objet d'une autre instance devant la Cour administrative d'appel de Versailles, le fait qu'il ait malgré tout formé des contestations à ce sujet ne constitue nullement une cause d'irrecevabilité de son mémoire ; ce dernier sera déclaré recevable.

L'article 125 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

En application de l'article R 311-24 alinéa 2 du code de l'expropriation :

L'appel est interjeté par les parties ou par le commissaire du Gouvernement dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement, par déclaration faite ou adressée par lettre recommandée au greffe de la cour. La déclaration d'appel est accompagnée d'une copie de la décision.

Au cas d'espèce, le jugement a été signifié le 28 juillet 2023 à partie à la commune de [Localité 1], à personne.

Contrairement à ce que soutient l'intéressée, la représentation est obligatoire en première instance : l'article R 311-9 alinéa 2 du code de l'expropriation dispose que les parties sont tenues de constituer avocat (même si l'Etat, les régions, les départements, les communes et leurs établissements publics peuvent se faire assister ou représenter par un fonctionnaire ou un agent de leur administration, ce qui constitue une simple dérogation).

Le jugement aurait donc dû être signifié au préalable à avocat comme il est dit à l'article 678 du code de procédure civile, ce qui n'a pas été fait. Mais l'irrégularité de la signification d'un jugement à une partie résultant de l'absence de notification préalable à son avocat constitue un vice de forme, si bien que la nullité ne peut être prononcée que si la preuve d'un grief est rapportée, comme il est dit à l'article 114 du code de procédure civile. Cette preuve fait défaut en l'espèce ; en outre l'appelante n'a nullement soulevé la nullité de l'acte en question dans son mémoire.

Il suffit de constater que la déclaration d'appel a été régularisée le 27 septembre 2023, soit hors délai, pour conclure que l'appel est irrecevable.

La commune de [Localité 1], qui succombe, sera déboutée de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS