TJ 33063, 20 août 2026, RG 20/06659

N° RG 20/06659 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UVFT
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE

71F

N° RG 20/06659 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UVFT

AFFAIRE :

[Z] [V]

C/

S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 1] ET [Adresse 2], [V] [F], [E] [V]

Décision nativement numérique exécutoire délivrée
le
à
Avocats : Me Béatrice DEL CORTE
la SCP EYQUEM BARRIERE - DONITIAN - CAILLOL
la SELARL GARONNE AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 04 Juin 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [V]
né le 01 Juillet 1968 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représenté par Maître Amélie CAILLOL de la SCP EYQUEM BARRIERE - DONITIAN - CAILLOL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 3] [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire le SELARL ASCAGNE AJ SO, prise en la personne de Maître [L] [R], domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 4]

Représenté par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 20/06659 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UVFT

Monsieur [F] [K] [V]
né le 12 Avril 2006 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 5]

Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale décision du bureau d’aide juridictionnelle de Bordeaux du 22 mars 2024 n° de la demande C-33063-2024-004286

Monsieur [E] [D] [T] [V]
né le 01 Novembre 2001 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 5]

Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale décision du bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3] du 13 juin 2024 n° de la demande C-33063-2024-003789

Représentés par Maître Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

En sa qualité de propriétaire des lots n°1 (local commercial en sous sol) et du lot n° 7 (grenier 2e étage) au sein du bâtiment A de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 3], ainsi que du lot n° 9 (local commercial en rez de chaussée) au sein du bâtiment B de la même copropriété, M. [Z] [V] a par acte en date du 18 août 2020, assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de cet immeuble représenté par son syndic la SAS ALAIN PUGLISI en annulation de l’assemblée générale de copropriété du 19 juin 2020 et à tout le moins des résolutions n° 12, 13 et 14 de cette assemblée, outre le paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 20.6659.

Par ordonnance du 10 juin 2022, la SELARL ASCAGNE AJ a été désignée par le président du tribunal judiciaire de Bordeaux en qualité d’administrateur provisoire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 6] et [Adresse 2] à Bordeaux

Par ordonnance en date du 27 novembre 2023, le Juge de la Mise en Etat a rejeté la demande de communication de pièces portant sur l’acte de mutation aux consorts [E] et [F] [V] des lots n° 1 et 9 formée par voie de conclusions d’incident par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.

Par acte distincts en date des 12 février 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] agissant par son administrateur provisoire a appelé en la cause M. [E] [V] et M. [F] [V], mineur représenté par son père [Z] [V], en leur qualité de copropriétaires indivis avec M. [Z] [V] des lots n° 1 et 9 et afin d’obtenir à titre reconventionnel le paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Cette deuxième procédure enregistrée sous le numéro RG 24.1226 a été jointe à la procédure RG 20.6659 le 25 mars 2024.

Le 19 août 2024 le conseil de M. [Z] [V] a fait savoir qu’il n’intervenait plus pour celui-ci. M. [Z] [V] n’a toutefois pas constitué un nouvel avocat.

Par ordonnance en date du 16 décembre 2024 le Juge de la Mise en Etat a rejeté l’exception de nullité des assignations du 12 février 2024 enrôlée sous le n° 24/01226 soulevée par conclusions d’incident par Messieurs [E] et [F] [V] et les a également débouté de leur demande de production de pièces sous astreinte.

Le 8 juillet 2025 le Juge de la Mise en Etat a ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture partielle de l’instruction qui avait été prononcée le 17 avril 2025 à l’égard du conseil du SYNDICAT DE COPROPRIETE de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3].

Aux termes de ses ultimes conclusions notifiées par RPVA le 24 novembre 2021 par son dernier avocat constitué, M. [Z] [V] demandait au tribunal au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de :

-prononcer l’annulation de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 1] et [Adresse 2] ([Localité 3] ) réunie le 19 juin 2020, et à tout le moins, des résolutions n° 12, 13 et 14 votées lors de cette assemblée générale,
-débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles dirigées à l’encontre de M. [Z] [V],
-condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndic la SAS ALAIN PUGLISI, à verser à M. [Z] [V] une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article700 du code de procédure civile,
-le condamner aux entiers dépens,
-ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 8 août 2025 le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] agissant par son administrateur provisoire la SELARL ASCAGNE AJ SO entendait voir sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article 23, et des articles 122 du code de procédure civile, 382 et 815-3 du code civil :

à titre principal :
-déclarer irrecevables les demandes de M. [Z] [V],

à titre subsidiaire :
-débouter M. [Z] [V] de l’ensemble de ses demandes,
-débouter Messieurs [E] [V] et [F] [V] de l’ensemble de leurs demandes,

à titre reconventionnel :
-condamner solidairement Messieurs [Z], [E] et [F] [V] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] la somme de 40.136,67 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées des lots n° 1 et 9, outre les intérêts au taux légal,
-condamner M. [Z] [V] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] la somme de 4.090,30 euros correspondant aux charges de copropriété échues et impayées du lot n°7 à compter du 1er  juillet 2019,

subsidiairement :

-condamner M. [E] [V] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] la somme de 18.061,5015 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées des lots n° 1 et 9, outre les intérêts au taux légal,
-condamner M. [F] [V] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] la somme de 18.061,5015 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées des lots n° 1 et 9, outre les intérêts au taux légal,
-condamner M [Z] [V] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] la somme de 4.013,667 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées des lots n° 1 et 9, outre les intérêts au taux légal,

en tout état de cause :
-condamner l’indivision [V] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] une indemnité de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,
-condamner solidairement Messieurs [Z], [E] et [F] [V] au paiement d’une indemnité de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 juillet 2025, M. [E] [V] et M. [F] [V], devenus majeurs, demandaient au tribunal au visa des articles 18, 22, 23 al2, 42,17 de la loi du 10 juillet 1965 , de son décret d’application de 1967 et notmament de ses articles 11 et 13, ainsi que des articles 1353, 1240 et 1343-5 du code civil de :

-déclarer irrecevable et mal fondée la demande en paiement du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2],
-déclarer nulles et de nul effet les assemblées générales annuelles du 19 juin 2020 et celles prises au titre des années 2021, 2022, 2023 et 2024,
-débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] de sa demande de condamnation solidaire de Messieurs [E] et [F] [V] au paiement de la somme de 40 136,67 euros,
-débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] de sa demande de condamnation de Messieurs [E] et [F] [V] au paiement chacun de la somme de 18.061,5015 euros chacun,
-débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts et d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Messieurs [E] et [F] [V] .

A titre infiniment subsidiaire
-condamner M. [Z] [V] à garantir et relever indemne Messieurs [E] et [F] [V] de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre,
-accorder en tout état de cause 24 mois de délais de paiement à Messieurs [E] et [F] [V] pour s’acquitter des sommes qui seraient mises à leur charge,
-ordonner que les dépens et honoraires de l’instance resteront à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 2].

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été établie le 4 septembre 2025.

Lors de l’audience du 11 septembre 2025 aucun dossier n’a été déposé pour M. [Z] [V].

Il a été mis dans le débat l’irrecevabilité devant la présente juridiction en application de l’article 789 du code de procédure civile de l’ irrecevabilité soulevée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et un délai de 8 jours a été accordé aux parties pour faire valoir par une note en délibéré leurs éventuelles observations sur cette difficulté soulevée d’office.

Par jugement en ate du 23 octobre 2025, auquel il convient de renvoyer pour l’exposé de la motivation le tribunal a :
-déclaré irrecevable devant la présente juridiction la fin de non recevoir pour défaut de capactité à agir de M. [Z] [V] soulevée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3],
-avant dire droit au fond, a ordonné la réouverture des débats en invitant le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] à verser aux débats le procès-verbal d’assemblée générale d’assemblée du 19 juin 2020 et la convocation à cette assemblée adressée à M. [Z] [V],
-réservé les autres demandes.

Par bordereau notifié par RPVA le 3 décembre 2025 le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] a versé au débat la convocation à l’assemblée générale du 19 juin 2020 ainsi que les pièces1 à 4 qui lui avaient été notifiés par le conseil de M. [Z] [V] avant l’arrêt de son intervention comprenant notamment le procès-verbal d’assemblée générale du 19 juin 2020.

Les parties n’ont pas reconclu s’en tenant à leurs dernières conclusions notifiées avant l’ordonnance de clôture du 4 septembre 2025.

Une nouvelle ordonnance de clôture a donc été établie en l’état le 10 mars 2026.

MOTIVATION

1- SUR LA DEMANDE EN ANNULATION DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 19 JUIN 2020 OU DE SES RÉSOLUTIONS 12, [Immatriculation 1]

M. [Z] [V] invoque trois moyens au soutien de sa demande en nullité de l’assemblée générale du 19 juin 2020 ou à titre subsidiaire de ses résolutions n° 12, 13 et 14 de l’assemblée du 19 juin 2020.
Il fait d’abord valoir que les travaux CAVAILLOLS d’un montant de 5000 euros approuvés dans le cadre de la résolution n° 12 n’étaient pas portés à l’ordre du jour et que le devis relatif à ces travaux n’ont pas été annexés à la convocation en violation des articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967.
Ensuite, il soutient que les travaux objets des résolutions litigieuses tendaient à l’amélioration des parties communes, et que leur vote ne pouvait intervenir qu’à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et non de l’article 24 comme cela a été le cas. Il ajoute que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 25-1 pour tenter de régulariser le vote des résolutions litigieuses, alors qu’aucun nouveau vote n’est intervenu.
M.[Z] [V] souligne enfin l’irrégularité du décompte des voix lors du vote des résolutions n° 12,13 et 14 en ce que d’une part, il se réfère à la répartition des charges et non à la quote part dans les parties communes, et que d’autre part, et surtout, les voix concernant des travaux projetés dans la cage d’escalier du bâtiment A, ont été comptabilisées suivant la répartition “des nouvelles charges spéciales du Batiment A en 1009èmes” alors qu’il existe un mode de répartition spécifique dénommé “charges spéciales escalier bâtiment A”

Messieurs [E] et [F] [V] concluent à l’annulation de l’assemblée générale de copropriété du 19 juin 2020 au motif qu’ils n’ont pas été conviés à cette assemblée ni destinataires du procès-verbal. Ils précisent que seul M. [Z] [V] l’a été, or celui-ci n’était pas mandataire de l’indivision existant avec ses deux fils sur les lots n° 1 et 9 sur lesquels ceux-ci avaient acquis des droits suite à la donation consentie par leur mère Mme [U] début mars 2018. Ils ajoutent qu’aucun mandataire commun a l’indivision sur les lots n°1 et 9 n’a été désigné alors que le syndic n’ignorait pas le transfert de propriété et que le fait que [Z] [V] était de l’autorité parentale sur [E] et [F] [V] ne lui permettait pas d’intervenir en qualité de mandataire tacite de l’indivision. Messieurs [E] et [F] [V] considèrent donc qu’ils sont fondés à solliciter l’annulation de cette assemblée en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas eu notification du procès-verbal d’assemblée faisant courir les délais de recours.
Par ailleurs, ils s’associent à l’argumentaire de M. [Z] [V] concernant les irrégularités affectant les résolutions n°12, 13 et 14.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES s’oppose à l’annulation de l’assemblée générale du 19 juin 2020 au motif que les convocations ont été adressées à M. [Z] [V], détenteur d’un mandat commun tacite pour représenter l’indivision existant avec ses enfants sur les lots 1 et 9 lorsqu’ils étaient mineurs, ayant pris en main la gestion des biens indivis au su des autres coindivisaires et sans opposition de leur part et en sa qualité d’administrateur légal.
Il conclut également au rejet de la demande d’annulation des résolution n° 12,13 et 14. Il soutient que les travaux votés étaient portés à l’ordre du jour et que le devis de la société RCA était joint, outre la production par un copropriétaire d’un devis de la société CAVAILLOS lors de l’assemblée générale. S’agissant de travaux nécessaires à la sécurisation des personnes et des biens, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES indique que leur vote était bien somis à la majorité de l’article 24, le remplacement d’un équipement vétuste ne pouvant s’analyser en une amélioration. Il ajoute qu’à supposer applicable la majorité de l’article 25, cela n’aurait eu aucune incidence sur le résultat du vote, puisque la décision ayant reçu au moins 1/3 des votes aurait fait l’objet d’un second vote à la majorité de l’article 24. Enfin, il réfute toute erreur dans la comptabilisation des voix rappelant que les travaux litigieux portaient uniquement sur les travaux des parties communes du bâtiment A et s’inscrivaient dans les charges spéciales de ce bâtiment et non dans les charges communes générales. Il ajoute que contrairement aux allégations de M. [Z] [V] les travaux votés ne portaient pas que sur la cage d’escalier.

Sur ce,

sur l’absence de convocation de [E] et [F] [V] à l’assemblée du 19 juin  2020

Il est constant qu’en application des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui sont d’ordre public, tous les copropriétaires doivent pouvoir participer aux assemblées générales ; le défaut de convocation d’un copropriétaire ou de son représentant est une cause de nullité de l’assemblée.

Selon l’article 23 al 2 de la même loi en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic, dispositions rappelées à l’article 11-I al2 du règlement de copropriété.

En l’espèce, il ressort des actes notariés versés au débat par [E] et [F] [V], que les lots n°1 (Bât A) et 9 (Bât B) de l’immeuble en copropropriété sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] appartenaient en propre à Mme [O] [U] depuis le 6 avril 2009.

Par deux actes distincts en date du 12 mars 2018 et reçus par Maître [N], notaire à [Localité 6], [O] [U]:
- a fait donation de 90 % de ces deux lots à ses deux fils alors mineurs [E] [V] (né le 1er novembre 2001) et [F] [V] ( né le 12 avril 2006) à concurrence de la moitié chacun,
- a vendu les 10 % restant de ces deux lots à M. [Z] [V], père de ses deux fils.

Ces mutations sont opposables au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES puisque, ainsi qu’il en est justifié, le transfert de propriété a été notifié à son syndic en exercice SQUARE HABITAT par l’office notarial de Maître [N] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 mars 2018 comme exigé par l’article 6 du décret du 17 mars 1967.

Par courrier distinct du même jour également en recommandé avec accusé de réception, l’office notarial de Maître [N] a notifié au même syndic l’avis de mutation prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 .

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] était donc parfaitement informé à compter de cette date de l’identité des nouveaux propriétaires des lots 1 (bâtA) et 9(bât B) et de leur situation d’indivision, lui permettant ainsi de mettre à jour la liste des copropriétaires et de faire opposition au prix de cession pour recouvrement des sommes dues dans la limite de l’article 5-1.

Il n’est pas discuté que tant l’avis de mutation que la notification du transfert de propriété ne mentionnent la désignation d’un mandataire commun de l’indivision et qu’aucune désignation expresse d’un mandataire commun de l’indivision existant entre M. [Z] [V] et ses deux enfants n’est intervenue

Si les indivisaires ont l’obligation de désigner un mandataire commun par application de l’article 23 précité de la loi du 10 juillet 1965 cela ne fait pas obstacle à la recherche d’un mandat tacite, lorsqu’un mandataire n’a pas été expressément désigné.

En effet, le dernier alinéa de l’article 815-3 du code civil dispose que si un indivisaire reprend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion et le renouvellement des baux.

En l’espèce, il n’est pas discutable que depuis que Messieurs [E] et [F] [V] sont propriétaires indivis avec leur père M. [Z] [V] des lots 1 et 9 de la copropriété par l’effet de la donation du 12 mars 2018, la gestion de ces lots a été prise en main par le seul [Z] [V], en sa qualité d’administrateur légal des co-indivisaires alors mineurs à cette date. A la date de l’assemblée critiquée du 19 juin 2020 M. [F] [V] était encore mineur . Quant à M. [E] [V] , il était certes devenu majeur depuis près de 7 mois , toutefois il ne peut remettre en cause la poursuite non ignorée par lui de la prise en main par son père de la gestion des lots 1 et 9 postérieurement à sa majorité, alors qu’il ne justifie pas avoir accompli le moindre acte de gestion ou d’administration des lots indivis depuis sa majorité  ayant laissé son père gérer seul lesdits lots et notamment le paiement des charges appelées par la copropriété, dont ils ne pouvaient ignorer l’existence . Il ne démontre pas plus s’être opposé à cette prise en main.

Il résulte de ce qui prècède qu’à la date de la convocation pour l’assemblée du 19 juin 2020 M. [Z] [V] se présentait comme le mandataire tacite de l’indivision existant sur les lots n° 1 et 9 de sorte qu’aucune irrégularité ne saurait résulter du fait que la convocation pour cette assemblée n’ait pas été adressée à Messieurs [E] et [F] [V] ce qui conduit au rejet de la demande d’annulation de l’assemblée du 19 juin 2020 de ces chefs.

-sur la demande d’annulation de l’assemblée du 19 juin 2020 pour irrégularité de 3 de ses résolutions

Il résulte du procès-verbal d’assemblée de copropriété du 19 juin 2020 que M. [Z] [V], considéré comme le mandataire tacite de l’indivision, était présent lors de cette assemblée et qu’il a voté en faveur de plusieurs résolutions soumises au vote.

Or il est constant qu’est irrecevable la demande en annulation d'une assemblée générale dans son intégralité présentée par un copropriétaire qui a voté en faveur de certaines de ses décisions.

Par conséquent la demande d’annulation de l’assemblée du 19 juin 2020 dans son ensemble sera rejetée.

-sur l’annulation des résolution, 12, 13 et 14

Il résulte du procès-verbal d’assemblée du 19 juin 2020 que M. [Z] [V] a voté contre la résolution n° 12, et qu’il a quitté l’assemblée avant le vote des résolutions n° 13 et 14, départ qu’il a fait acter, de sorte qu’en sa qualité d’opposant à la résolution n° 12 et de défaillant lors du vote des résolutions13 et 14, il est recevable, ainsi que les co-indivisaires qu’il représentait à les contester conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces résolutions sont les suivantes :

DOUZIEME RESOLUTION. Courrier joint de Madame [J] [Y] concernant la réfection des parties communes du [Adresse 1]. Devis joint de la société RCA
projet de résolution :
l’Assemblée Générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles de la demande et du devis notifiés ; pris connaissance de l’avis du conseil syndical et délibéré :
-décide de réaliser les travaux de rénovation de la cage d’escaliers du [Adresse 1] (bâtiment A) pour un montant de 25.735,21 euros et retient pour ce faire la proposition de l’entreprise RCA + CAVAILLOLS
-précise que ces travaux seront financés par appels de fonds :
-le 01/09 pour 50 %
-le 01/12 pour 50 %
-précise que le coût des travaux , ainsi que les frais, honoraires, assurance y afférents seront répartis selon les millièmes du bâtiment A
millième résolution : 1009
résolution approuvée par 537 votes pour (268 + 269) et 472 vote contre
commentraires sur les travaux : 20.735,21 euros cage d’escalier suivant devus RCA et 5000 euros travaux sur porte suivant devis Cavaillols.

TREIZIEME RESOLUTION .Décision à prendre concernant les honoraires du syndic sur les travaux de réfection des parties communes du [Adresse 1]
L’assemblée Générale après avoir pris connaissance de l’avis du conseil syndical et délibéré :
-décide d’accepter les honoraires du syndic
- prend acte que les honoraires du syndic s’élèvent à 2 % HT du montant du devis HT
millièmes résolution :1009
résolution approuvée par 537 votes pour (268 + 269)

QUATORZIEME RESOLUTION Délégation de pouvoir aux membres du conseil syndical concernant le choix de l’entreprise qui rénovera la cage d’escaliers du [Adresse 1].
L’Assemblée Générale, en application de l’article 21 du décret du 17 mars 1967 et après avoir pris connaissance de l’avis du conseil syndical et délibéré :
[...]
Délégation pour validation défintive des devis au Conseil Syndical
Millième résolution : 10385
résolution approuvée par 7555 votes pour.

L’article 13 du du décret du 17 mars 1967 dispose que :
“L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I”

Selon l’article 11 du même décret :
“sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :
I-Pour la validité de la décision :
[...] 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis, un marché, notamment pour la réalisation de travaux [...]

Il n’est pas réellement discuté et confirmé par les pièces produites, que le vote sur les travaux confiés à la société CAVAILLOLS pour un montant de 5000 euros dans le cadre de la résolution n° 12 n’était pas porté à l’ordre du jour ni le devis de cette société annexé à la convocation laquelle ne visait que le devis de la société RCA qui y était annexé .

La simple affirmation du SYNDICAT DES COPROPIETAIRES, non étayée, de ce que le devis CAVAILLOLS a été présenté par un copropriétaire au cours de l’assemblée, n’est pas suffisant à établir que le document qui aurait été présenté comportait les conditions essentielles du contrat permettant ainsi aux copropriétaires de disposer des informations nécessaires pour voter en toute connaissance de cause, étant ajouté que le tribubal n’est pas plus en meure de le vérifier, dès lors que ledit devis ne lui a pas plus été communiqué.

La résolution n° 12 contient donc une irrégularité concernant le vote des travaux CAVAILLOLS entachant sa validité et qui justifie pour ce seul motif d’en ordonner l’annulation et par voie, de conséquence celle des résolutions n° 13 et 14 prises en application de la résolution n° 12.

2- SUR LA DEMANDE EN ANNULATION DES ASSEMBLÉES PRISES AU TITRE DES ANNEES 2021, 2022, 2023 ET 2024

Messieurs [E] et [F] [V] concluent à l’annulation des assemblées générales de copropriété s’étant tenues en 2021, 2222, 2023et 2024 pour les mêmes motifs que ceux développés au soutien de leur demande d’annulation, à savoir le fait qu’ils nont pas été convoqués à ces assemblées alors qu’aucun mandataire commun n’avait été désigné.

Aini que développé plus haut il est établi que M [Z] [V] représentait l’indivision auprès de la Copropriété en tant qu’administrateur légal de ses enfants co-indivisaires durant leur minorité, puis en vertu d’un mandat tacite de ceux-ci par la suite ayant pris en main la gestion de lots indivis n° 1 et 9 ce que n’ignoraient pas Messieurs [E] et [F] [V] et sans opposition de leur part au moins jusqu’à leurs conclusions du 7 août 2024. La convocation exclusive de M. [Z] [V] aux assemblées générales de copropriété pour le compte de l’indivision n’est donc pas irrégulière et ne saurait entraîner l’annulation des assemblées de 2021, 2022, 2023 et 2024, dont les dates ne sont au surplus pas précisées et dont les procès-verbaux sont parfaitement opposables à Messieurs [E] et [F] [V].

3-SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Invoquant un arriéré de charges de copropriété, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sollicite à titre principal, la condamnation solidaire de M. [Z] [V] et de ses deux enfants en la cause au paiement de la somme de 40.436,67 euros au titre des lots n° 1 et 9 et de M. [Z] [V] à hauteur de 4.090,30 euros au titre du lot n° 7. A titre subsidiaire, s’il n’était pas fait application de la clause de solidarité entre les indivisaires stipulée dans le règlement de copropriété, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES entend voir condamner M. [E] [V] et M. [F] [V] à payer chacun la somme de 18.061,5015 euros au titre des charges de copropriété impayées au titre des lots 1 et 9 et de M. [Z] [V] au paiement de la somme de 4.090,30 euros au titre du lot n° 7. Par ailleurs, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE considérant abusive et très préjudicable à la collectivité le non paiment par les consorts [V] des charges de copropriété leur incombant requiert également leur condamnation solidaire à lui payer une somme de 4000 euros de dommages et intérêts.

M. [Z] [V] s’oppose au paiement des charges réclamées au titre des lots 1 et 9 précisant qu’elles incluent les travaux votés aux termes de la résolution n° 12 de l’assemblée du 19 juin 2020 dont il a requis l’annulation.Il ajoute que le SYNDICAT de COPROPRIETE ne justifie pas que le surplus des charges réclamées a été régulièrement voté.Il conclut également au rejet de la demande de dommages et intérêts au motif notamment qu’il ne saurait lui être reproché de refuser de payer des travaux non régulièrement votés.

Messieurs [E] et [F] [V] concluent également à titre principal au rejet des demandes en paiement des arriérés de charges formulées à leur encontre. Ils font valoir que le SYNDICAT DE COPROPRIETE ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’origine des charges réclamées, de leur fondement comme de leur clé de répartition et quantum. La preuve de sa créance ne pouvant résulter du tableau versé aux débats. Ils considèrent part ailleurs que la clause de solidarité entre indivisaire ne leur est pas opposable ayant été stipulée dans un modificatif du règlement de copropriété survenu en 2019 voté dans le cadre d’une assemblée à laquelle ils n’ont pas été conviés.

Sur ce,

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge .

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées .

L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées .

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Il incombe au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de rapporter la preuve des créances qu’il invoque.

En l’espèce, force est de constater qu’en dépit de l’ancienneté de la procédure et des contestations formées par les consorts [V], les pièces produites par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES pour justifier de sa créance sont succincts.

Il est ainsi versé au débat :
-un décompte sur la période arrêté au 15 janvier 2021 (2) n’identifiant pas les lots concernés
-un jugement du pôle proximité de [Localité 3] du 7 septembre 2020 concernant un impayé de charges au17 mai 2019, semblant concerner les lots 1, 9 et 7
-un décompte actualisé au 30 juin 2022 (8a) et un extrait du grand livre sur la période du 01/10/2018 au 30/09/2019 (8b) sans précision sur les lots concernés,
-un courrier de l’administrateur provisoire du SYNDICAT DE COPROPRIETE au conseil de celui-ci récapitulant l’intégralité des appels de fond adressés à M. [Z] [V] depuis le 1er semestre 2023, en précisant les lots concernés
-des appels de fonds adressés à M. [Z] [V], [E] [V] et [F] [V] concernant la période du 1/07/2025 au 30/09/2025 au titre des charges des locaux commerciaux lots n° 1 et 9.
-le procès-verbal d’assemblée générale du 19 juin 2020 communiqué par le conseil de  M. [Z] [V]

Outre le fait que sont incluses dans les sommes réclamées les charges afférentes aux travaux et honoraire votés aux terme des résolutions n° 12 et 13 de l’assemblée du 19 juin 2020 qui ont été annulées, les documents produits qui pour l’essentiel sont des décomptes et tableaux réapitulatifs, sont insuffisants à établir à eux seuls le bien fondé des créances réclamées . Ne sont ainsi pas communiqués les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et votant les charges visés sur les décomptes , ni la notification de ces différents procès-verbaux à M. [Z] [V], puis à compter de 2025 à ses enfants co-indivisaires, ni le justificatif de l’envoi des différents appels de fonds afférents audites charges (seuls ceux du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 étant versés au débat.).

L’insuffisance des justificatifs communiqués conduit au rejet des créances invoquées par le SYNDICAT DES COPROIPRIETAIRES à l’encontre tant de M. [Z] [V] que de Messieurs [E] et [F] [V] et par voie de conséquence de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement.

4-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES qui a principalement succombé supportera la charge des dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle.

L’équité conduit toutefois au rejet des demandes de M. [Z] [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, mais en application de de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de dispenser Messieurs [Z], [E] et [F] [V], de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Rien ne justifie par ailleurs d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision.

PAR CES MOTIFS