TJ 33063, 20 août 2026, RG 25/01068

N° RG 25/01068 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2BTM
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE

72A

N° RG 25/01068 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2BTM

AFFAIRE :

Syndicat SDC [Localité 1] [Adresse 1]

C/

[C] [I]

Décision nativement numérique exécutoire délivrée
le
à
Avocats : la SCP BAYLE - JOLY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 25 Juin 2026,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SARL ACTIA CONCEPT, société à responsabilité limitée dont le siège social est [Adresse 3]

Représentée par Maître Perrine ESCANDE de la SCP BAYLE - JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [I]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Défaillant

N° RG 25/01068 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2BTM

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 11 février 2025 [Localité 3] DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5] représenté par son syndic, la SARL AQUITAINE OCEAN a assigné M. [C] [I] en sa qualité de propriétaire des lots n° 1462 (appartement) 1502 (cave) et 1650 (parking) de l’immeuble en copropriété dénommée la [Adresse 6] [Adresse 7] sise [Adresse 8] à [Localité 4] (33) aux fins d’obtenir le paiement d’un arriéé de cahrges de copropriété ainsi que diverses indemnités.

Par jugement réputé contradictoire en date du 26 juin 2025 la présente juridiction
-a ordonné avant dire droit, la réouverture des débats afin d’inviter le requérant à :
-justifier du prénom précis du défendeur “[C]” ou [M]”;
-préciser si les lots n° 1462, 1502 et 1650 de la copropriété correspondent aux lots n° 2676 et 2761 visés sur les appels de fonds , ou sont des lots distincts et en justifier,
-communiquer le justificatif des droits de propriété de M. [C] (s) [I] sur les lots n° 1462, 1502 et 1650 et/ou 2676 et 2761 de la copropriété de l’immeuble [Adresse 9]
-rappelé que ces pièces devront être contradictoirement notifiées à la partie adverse,
-renvoyer l’affaire à la msie en état.

Par conclusions notifiées par RPVA le18 mars 2026 LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5] représenté par son nouveau syndic la SARL ACTIA CONCEPT demande au tribunal au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1231-6 du code civil,de :
-condamner le défendeur à lui payer :
-la somme de 61,44 euros,

-la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,
-la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner le défendeur aux entiers dépens,
- ordonner l’exécution provisoire de droit.

Le requérant rectifiant plusieurs erreurs de plumes dans ses pièces et écritures antérieures au jugement du 26 juin 2025 précise que le prénom du défendeur est bien " [C] ", et que les lots de copropriété lui appartenant portent les numéros 2676 (appartement) et 2761 (cave). Il fait valoir que malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées, M. [I] ne s'était pas acquitté des charges et frais de copropriété lui incombant et que son compte présentait un solde débiteur de 10.282,67 euros au 30 janvier 2025 contraignant le SYNDICAT à l'assigner . Il indique qu'à compter de la délivrance de l'assignation M. [I] a effectué des paiements échelonnés pout apurer sa dette et qu'il reste désormais redevable de la somme de 61, 44 euros selon décompte arrêté au 5 mars 2026. Le requérant expose que la résistance abusive de ce copropriétaire dans le paiement de ses charges jusqu'à son assignation a causé un préjudice à la copropriété laquelle ne dispose pas d'autre trésorerie que les fonds dus par les copropriétaires de sorte que tout retard dans le paiement trouble la gestion et génère des frais pour la collectivité.

M. [C] [I] n’a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture est en date du 25 mars 2026.

MOTIVATION

I- SUR L’IMPAYE DE CHARGES ET FRAIS DE COPROPRIETE

Il résulte des pièces communiquées que M. [C] [I] est bien propriétaire de lots n° 2676 (appartement) et 2761 (cave) au sein de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 9] .

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge .

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées .

L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées .

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Pour justifier de sa créance le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 5] produit à l'appui de sa demande :
- le contrat de syndic,
-les procès-verbaux des assemblées générales du 6/12/2022, 8/09/2022, 5/09/2023, 29/04/2024 et 25/06/2024
-la répartition des charges courantes pour les exercices 2021, 2022 et 2023
-l’état des dépenses pour les années 2021, 2022 et 2023,
-les appels de fonds des exercices du 10/01/2022 au 31/12/2025,
-les mises en demeure du 10/09/2024 et 26/11/2024 et preuves de dépôt de leurs accusés de réception
-les factures du syndic AQUITAINE OCEAN concernant les frais de relance et de remise du dossier à l’avocat,
-le procès-verbal des décisions du 17 novembre 2025
-le décompte des sommes dues 6 mars 2026

Il résulte de ces pièces que compte tenu des paiements échelonnés intervenus, M. [I] n’était plus redevable au 5 mars 2026 d’aucune somme envers le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 5] au titre des charges de copropriété et frais de mise en demeure afférents aux lots n°2676 et 2761 et ce après déduction des frais de remise de dossier avocat .

En effet, ne peuvent être imputés au défendeur les frais de remise du dossier transmis à l'avocat d'un montant de 300 euros qui ne sont prévus par le contrat de syndic que dans le cas de diligences exceptionnelles dont il n'est pas justifié en l'espèce et qui , hors de ces cas font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, et ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sera donc débouté de sa demande en paiement au titre d’un arriéré de charges et frais au 5 mars 2026.

2- sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé , par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Certes, les manquements répétés d’un copropriétaire au paiement des charges lui incombant constitue une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain distinct des intérêts moratoires et qui est constitué par les difficultés de trésorerie subséquentes .

Toutefois, en l’espèce , il résulte du décompte produit, que la dette de M. [I] fait suite au coût très important de sa quote part de charges dans les travaux de réhabilitation de la Résidence en septembre 2024, et que pour l’apurer il effectuait régulièrement depuis octobre 2024 des versements pour tenter d’apurer sa dette par paiements échelonnés . Une telle attitude est exclusive de toute mauvaise foi , ce qui conduit au rejet de la demande de dommages et intérêts formulée par la requérante.

3-sur les demandes annexes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens resteront à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de même que ses frais irrépétibles.

L'équité commande toutefois de ne pas dispenser M. [I] de la particiaption aux frais de procédure engagés par le SYNDICAT DE COPROPRIETE comme prévu par l’article 10-1 in fine du la loi du 10 juillet 1965.

Aucun élément ne permet d'écarter l'exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS