TJ 33063, 20 août 2026, RG 24/10329

N° RG 24/10329 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZYYQ
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE

71H

N° RG 24/10329 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZYYQ

AFFAIRE :

S.C.I. DJP

C/

S.A.S. SERGIMO

Décision nativement numérique exécutoire délivrée
le
à
Avocats : Me Fabien FRANCESCHINI
Me Delphine TRANQUARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 25 Juin 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

La S.C.I. DJP
Dont le siège social est :
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par son gérant en exercice

Représentée par Maître Fabien FRANCESCHINI, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

La S.A.S. SERGIMO
Dont le siège social est :
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par son gérant en exercice

Représentée par Maître Delphine TRANQUARD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DJP est propriétaire de plusieurs lots au sein d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5] à Bordeaux, constituant un seul et même local professionnel en rez de chaussée occupé pour une activité de crèche par la SAS [Adresse 6] en vertu d’un bail commercial en date du 20 novembre 2014.

L’effondrement de deux immeubles voisins le 20 juin 2021 a donné lieu à l’expertise des immeubles du quartier par M. [J], expert mandaté par la commune de [Localité 2].

A l’issue de ces opérations d’expertise, le Maire de [Localité 2] a pris d’une part, le 18 août 2021 un arrêté de mise en sécurité d’urgence -péril imminent concernant l’immeuble du [Adresse 4], et d’autre part, le 23 mai 2022 un arrêté de mise en sécurité -péril ordinaire concernant l’immeuble sis [Adresse 3].

Ces arrêtés ont été respectivement levés les 12 avril 2023 et 22 février 2024 au motif de la réalisation des travaux de mise en sécurité de chacun des immeubles.

Reprochant à la SAS SERGIMO, syndic de copropriété, un manquement à son obligation d’information et de conseil en lien avec la procédure d’arrêté de péril ordinaire de l’immeuble [Adresse 3], qui a privé la SCI DJP de la possibilité de percevoir tous loyers de la crèche [Etablissement 1] pendant la durée dudit arrêté soit du 23 mai 2022 au 22 février 2024, la SCI DJP a assigné la SAS SERGIMO devant la présente juridiction par acte du 21 novembre 2024 en paiement des loyers non perçus.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 octobre 2025, la SCI DJP demande au tribunal au visa des articles L511-2 du code de la construction et de l’habitation, 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1992 du code civil et 700 du code de procédure civile de :
-condamner la société SERGIMO à verser à la SCI DJP
- la somme de 62.400 euros TTC sauf à parfaire, correspondant aux loyers non perçus de la crèche [Etablissement 1] pendant la durée de l’arrêté de péril du 23 mai 2022 au 22 février 2024,
- la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner la société SERGIMO aux entiers dépens,
-ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 juin 2025, la SAS SERGIMO entend quant à elle voir :
-débouter la SCI DJP de toutes ses prétentions,
-condamner la SCI DJP à lui payer la somme de 5.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
-dire n’y avoir lieu d’assortir la décision de l’exécution provisoire,
-condamner la SCI DJP à supporter les entiers dépens.

N° RG 24/10329 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZYYQ

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été établie le 25 mars 2026.

MOTIVATION

1-SUR LA RESPONSABILITE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

Il est reproché par le requérant à SERGIMO des manquements dans l’exécution de son mandat de syndic préjudiciables à la SCI DJP en ce qui concerne la procédure de péril ordinaire dont a fait l’objet uniquement l’immeuble [Adresse 3] le 23 mai 2022 et plus précisément des manquements aux obligations qui lui sont imposées par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 d’informations, de conseil et d’initiative au vu de l’urgence de la situation manquement commis “à l’égard du syndicat des copropriétaires et en particulier à l’égard de la SCI DJP.”

Le tribunal observe que le requérant qui a la qualité de copropriétaire, fonde son action en responsabilité sur le seul article 1992 du code civil, lequel dispose que le mandataire répond envers son mandant notamment des fautes qu’il commet dans sa gestion, soit sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Dès lors que le fondement juridique est expressément précisé par les parties, comme en l’espèce, l’article 12 du code de procédure civile ne fait pas obligation au juge, sauf règles particulières, de changer la dénomination ou le fondement juridique de leurs demandes fut-il erroné, ni d’ailleurs de rouvrir les débats à cette fin.

Il doit toutefois vérifier même d’office, que les conditions d’application du fondement juridique précisé par les parties sont remplies.

L’action en responsabilité sur le fondement de l’article1992 du code civil suppose démontrée par celui qui l’invoque l’existence d’un contrat de mandat le liant au défendeur.

Or, en l’espèce la SCI DJP ne justifie pas de l’existence de ce mandat, étant rappelé qu’il est constant que le syndic de copropriété n’est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais uniquement du syndicat de copropriété, de sorte que l’action en responsabilité de la SCI DJP à l’encontre du syndic SERGIMO ne peut prospérer sur le fondement de la responsabilité contractuelle du mandataire, ce qui conduit au rejet de l’ensemble de ses demandes.

Au demeurant, et à titre surabondant, le lien de causalité entre d’une part, les manquements reprochés à SERGIMO qui seraient responsables de l’arrêté de péril ordinaire du 23 mai 2022 comme de sa durée, et d’autre part, la perte des loyers dus en application du
bail consenti à la crèche [Adresse 6] du 23 mai 2022 au 22 février 2024 date de levée dudit arrêté de péril, n’est pas démontré.

En effet, si depuis l’entrée en vigueur de la loi du 9 avril 2024 modifiant notamment l’article 521-2 du code de la construction et de l’habitation auquel se réfère l’article L 511-2 du même code invoqué par le requérant et non modifié par la loi du 19 novembre 2024, un arrêté de péril ou de mise en sécurité entraîne la suspension automatique du paiement des loyers de tout local à l’usage d’habitation, professionnel ou commercial, il est constant que dans leur version antérieure, issue de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 et applicable à l’espèce, les mêmes dispositions ne prévoyaient la cessation de l’exigibilité des loyers de locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou péril que pour l’occupation d’un logement et ne permettait donc pas la suspension des loyers d'un local commercial [ Civ. 3e, 3 juill . 2025, no 23-20.553].

Or, en l’espèce, les locaux de la SCI DJP au sein de l’immeuble [Adresse 3] objet de l’arrêté de péril ordinaire du 23 mai 2022 étaient occupés durant toute la période de l’arrêté, qui est antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 9 avril 2024, par la crèche [Etablissement 1] en vertu d’un bail commercial.

2-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI DJP supportera la charge des depens de l’instance.

L’équité conduit à la condamner à payer également à la SAS SERGIMO la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS