TJ 83050, 19 août 2026, RG 26/01650

T R I B U N A L J U D I C I A I R E D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 26/01650 - N° Portalis DB3D-W-B7K-LBUO

MINUTE n° : 26/00125

DATE : 19 Août 2026

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : Mme Mélissa CARTON

DEMANDERESSE

S.D.C. RESIDENCE [Etablissement 1] représenté par son syndic, la société CITYA MER ET SOLEIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Monsieur [U] [W], domicilié : chez [Adresse 2]
représenté par Me Philip DE LUMLEY WOODYEAR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [X] [W], demeurant [Adresse 3]
non représentée

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 20 Mai 2026, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 15 Juillet 2026 puis a été prorogée au 19 Août 2026, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire (signature électronique) à
Me Laura CUERVO
Me Philip DE LUMLEY WOODYEAR

copie dossier

délivrées le

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, Monsieur [U] [W] et Madame [X] [W] sont propriétaires du lot 17 au sein de la copropriété dénommée résidence [Etablissement 1], située sur la commune de [Localité 1].
Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 11 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] a mis en demeure Madame [W] d’avoir à régler les charges impayées.
Par assignations du 2 mars 2026, complétées par significations d’un avenir d’audience le 5 mars 2026, auxquelles il se réfère à l’audience du 20 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA MER ET SOLEIL, a fait assigner Monsieur [U] [W] et Madame [X] [W] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :
CONDAMNER solidairement les consorts [W] à lui payer la somme en principal de 5716,48 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, date de la signification de la sommation de payer, et ce jusqu’à parfait paiement ;
CONDAMNER solidairement les consorts [W] à lui payer la somme en principal de 2000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
CONDAMNER solidairement les consorts [W] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment le coût de la sommation de payer signifiée par acte de commissaire de justice en février 2025.

Par ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 mai 2026, auxquelles il se réfère à l’audience du 20 mai 2026, Monsieur [U] [W] sollicite de :
CONDAMNER Madame [D] [X] à régler au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Etablissement 1] le montant des charges dues ;
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Etablissement 1] de ses demandes formulées à son encontre au titre des dommages-intérêts étant de bonne foi ;
CONDAMNER Madame [X] [D] à le relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
En tout état de cause, RAMENER à de plus justes proportions la somme sollicitée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [X] [D] épouse [W], citée à personne, n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 20 mai 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, il est relevé que l’article 472 du code de procédure civile impose au juge de statuer sur la demande et de n’y faire droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, par application de l’article 474 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.
Sur les demandes principales au titre des charges, l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »
L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»
L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ... »
La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée. (Cass.Civ.3ème, 12 décembre 2024, numéro 24-70.007)
De même, le syndicat des copropriétaires ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. (Cass.Civ.3ème, 15 janvier 2026, numéro 23-23.534)

Madame [X] [D] épouse [W] a été mise en demeure le 11 décembre 2025 de régler la somme de 4960,32 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale confirmant la propriété des époux [W] ;
- les décomptes des sommes dues ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de 2024 et 2025, approuvant les comptes et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant ;
- les appels de fonds ;
- les différentes relances, démarches amiables avec protocole d’accord et constat d’échec de la tentative de conciliation ;
- les extraits pertinents du règlement de copropriété ainsi que le contrat de syndic.
Monsieur [W] indique ne pas avoir reçu les relances et mises en demeure de payer les charges de copropriété et que seule son épouse, avec laquelle il est instance de divorce, en a été destinataire, signant notamment le protocole d’accord sur les charges impayées.
Si une telle position ne saurait conduire à considérer que Monsieur [W] n’est pas débiteur des charges de copropriété, le lot en litige étant propriété indivise des époux [W], il échet de constater que Monsieur [W] n’a pas été mis en demeure conformément à l’article 19-2 précité.
La mise en demeure du 11 décembre 2025 est la seule à répondre aux exigences de ce texte, contrairement à la sommation de payer de février 2025 qui ne fait pas le détail des différentes catégories de charges, et elle est envoyée à Madame [W] uniquement.
Le syndicat requérant n’est ainsi pas fondé à recouvrer sa créance de charges envers Monsieur [W] selon la procédure dérogatoire du droit commun de l’article 19-2 précité.
Les demandes à l’égard de Monsieur [W] ne peuvent qu’être déboutés. Les demandes subsidiaires de Monsieur [W] sont sans objet.
Le syndicat requérant est à l’inverse fondé à recourir à cette procédure à l’égard de Madame [W], régulièrement mise en demeure.
Néanmoins, il sera déduit de la créance le surplus de la somme de 4960,32 euros, non visé dans la mise en demeure, ainsi que les frais de mise en demeure (48 euros du 19 juillet 2024, 36 euros du 9 août 2024, 48 euros du 18 octobre 2024, 36 euros du 15 novembre 2024) et de contentieux à hauteur de 480 euros le 4 février 2025 et de 129,60 euros le 3 avril 2025, la pertinence de tels frais n’étant pas démontrée au regard des strictes nécessités de recouvrement.
La créance est justifiée à hauteur de 4182,72 euros au titre des charges dues au 11 décembre 2025 se décomposant en 2196,13 euros au titre des charges et frais exigibles et 1986,59 euros au titre des appels de fonds.
Madame [W] sera condamnée à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.
Le surplus des demandes du syndicat requérant au titre des charges sera rejeté.

Sur la demande principale au titre des dommages et intérêts, l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent prévoit que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »
En l’espèce, le défaut de paiement est caractérisé mais aucun élément n’est transmis pour démontrer la particulière mauvaise foi de la défenderesse dans cette carence.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

Madame [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui ne peuvent comprendre le coût de la sommation de payer de février 2025 non compris dans la définition des dépens de l’article 695 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les deux parties seront déboutées du surplus de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS