TJ 83050, 19 août 2026, RG 25/07857

T R I B U N A L J U D I C I A I R E D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 25/07857 - N° Portalis DB3D-W-B7J-K4M3

MINUTE n° : 26/00127

DATE : 19 Août 2026

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : Mme Mélissa CARTON

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. ROC ESTEREL représenté par son syndic en exercice, la société CITYA MER ET SOLEIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [K] [H]
née le 06 Décembre 1974 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] [Adresse 4] - [Localité 2]

représentée par Me Philippe RAMON, avocat au barreau de TARASCON, Me Cédric AMOURETTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 13 Mai 2026, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 08 Juillet 2026 puis a été prorogé au 19 Août 2026, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire (signature électronique) à
Me Cédric AMOURETTE
Me Alain-david POTHET
Me Philippe RAMON

copie dossier

délivrées le

RG 25-7857
EXPOSE DU LITIGE
Suivant relevé de propriété, Madame [K] [H] est propriétaire au sein de la copropriété dénommée [Adresse 5], située sur la commune de [Localité 3].
Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 13 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a mis en demeure Madame [K] [H] d’avoir à régler les charges impayées.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA MER ET SOLEIL, a fait assigner Madame [K] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des charges impayées, et suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2026, complétant ses précédentes écritures et auxquelles il se réfère à l’audience du 13 mai 2026, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il sollicite, au visa des articles 10, 10-1, 18, 19, 19-1, 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, 36, 45-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967 et de la jurisprudence, outre de constater et dire et juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :
A titre principal, ECARTER DES DEBATS les conclusions responsives et récapitulatives signifiées par Madame [K] [H] par voie de RPVA le 11 mai 2026, ainsi que les pièces communiquées à leur soutien, comme tardives et contraires à l’instruction expresse du magistrat de la mise en état ;
A titre subsidiaire, et pour le cas où il en serait néanmoins tenu compte, REJETER l’intégralité des demandes reconventionnelles formées par Madame [K] [H], en ce comprises sa demande de mainlevée de l’hypothèque légale, sa demande de 500 € pour prétendue procédure abusive, sa demande de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sa demande d’exclusion des provisions d’eau et des frais de recouvrement, et sa demande infiniment subsidiaire d’octroi de délais de paiement sur 24 mois ;
DEBOUTER Madame [K] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, comme étant irrecevables, infondées et en tout état de cause mal fondées ;
CONDAMNER Madame [H] [K] au paiement de la somme de 4150,08 € arrêté au 1er avril 2026 pour la période du 14 décembre 2021 au 1er avril 2026, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 13 août 2025 ;
CONDAMNER Madame [H] [K] au paiement de la somme de 1500 € à titre de légitimes dommages et intérêts pour les troubles de trésorerie occasionnés par sa carence ;
CONDAMNER Madame [H] [K] au paiement de la somme de 1000 € au titre des frais de mise en contentieux du syndic selon les stipulations du contrat de syndic régularisé par le syndicat et opposable à chaque copropriétaire,
CONDAMNER Madame [H] [K] au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2026, complétant ses précédentes écritures et auxquelles elle se réfère à l’audience du 13 mai 2026, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, Madame [K] [H] sollicite, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil et 700 du code de procédure civile, outre de juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :
La RECEVOIR en ses écritures comme justes et bien fondées ;
S’agissant de la créance globale réclamée, REJETER cette demande ;
JUGER l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] irrecevable pour les périodes dont les comptes ne sont pas approuvés et, subsidiairement, mal fondée quant aux montants litigieux ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à supporter les frais de levée d’hypothèque ;
A titre subsidiaire, FIXER la dette de Madame [H] au seul montant des charges courantes et travaux régulièrement approuvés et dûment justifiés par pièces, à l’exclusion :
des frais de recouvrement non nécessaires ou antérieurs à une mise en demeure régulière,des honoraires particuliers du syndic et du protocole de 180 €,de tout ou partie des provisions d’eau en ce qu’elles sont surévaluées ou non justifiées ;S’agissant des accessoires, REJETER comme totalement infondée la demande de 1500 € de dommages-intérêts pour « troubles manifeste dans trésorerie de la copropriété » ;
LIMITER les intérêts au taux légal, sans capitalisation, à compter de la mise en demeure du 13 août 2025 ;
REJETER comme totalement infondée la demande de 1000 € au titre « des frais de mise en contentieux » ;
REJETER la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
JUGER que chacune des parties gardera la charge de ses propres dépens ;
A titre infiniment subsidiaire, lui ACCORDER des délais de paiement de 24 mois sur le reliquat éventuellement dû, considérant la faiblesse de l’arriéré initial, sa bonne foi, son comportement coopératif et la régularisation spontanée ;
Dans tous les cas, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à lui verser, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, la somme de 500 euros ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à lui verser la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] aux entiers dépens.

MOTIFS
Sur la demande d’écarter des débats les dernières conclusions et pièces
Le syndicat requérant fonde cette demande sur les articles 15, 16 et 802 du code de procédure civile.
Le premier texte impose aux parties de se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.
Le second texte dispose, en ses deux premiers alinéas, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et qu’il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
En revanche, l’article 802 précité n’est pas applicable à la présente procédure orale. En la matière, l’article 446-2 du code de procédure civile a été appliqué en ce qu’il permet au président, à l’audience d’une procédure orale, d’organiser les modalités de communication des prétentions, moyens et pièces des parties assistées ou représentées par un avocat, le juge pouvant écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.
En l’espèce, à l’audience du 13 mai 2026, le président a renvoyé l’affaire en prescrivant aux parties de communiquer leurs ultimes conclusions récapitulatives au plus tard le 7 mai 2026, en vue d’un dernier renvoi de l’affaire.
Madame [H] a communiqué ses dernières conclusions le 11 mai 2026 sans justifier du motif légitime de son retard.
Si le syndicat requérant a répliqué par des conclusions du 12 mai 2026, il sollicite néanmoins le rejet des écritures et pièces adverses en soulignant la tardiveté et la proximité avec la date d’audience.
Il en résulte que le syndicat requérant n’a pas été en mesure de répliquer dans des conditions normales et en tout cas dans les conditions fixées par le calendrier du président de l’audience.
Les dernières conclusions des deux parties seront en conséquence écartées des débats.
Il n’y a pas lieu d’écarter les pièces de la défenderesse, les cinq pièces ayant été transmises précédemment.
Il sera tenu compte des dernières conclusions du syndicat notifiées par voie électronique le 8 avril 2026 et de Madame [H] notifiées le 16 mars 2026.

Sur les demandes principales
L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »
L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »
L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ... »
La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée. (Cass.Civ.3ème, 12 décembre 2024, numéro 24-70.007)
De même, le syndicat des copropriétaires ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. (Cass.Civ.3ème, 15 janvier 2026, numéro 23-23.534)

Madame [K] [H] a été mise en demeure le 13 août 2025 de régler la somme de 4253,67 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 1er juillet 2025 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale confirmant la propriété des lots 93 et 132 de Madame [H] ;
- les décomptes des sommes dues, en dernier lieu au 1er avril 2026 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de 2022 à 2025, approuvant les comptes depuis l’exercice 2021 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant ;
- les appels de fonds ;
- les différentes relances entre 2022 et 2024, le constat d’échec de la tentative de conciliation du 24 septembre 2024 et la lettre de mise en demeure précitée du 13 août 2025 au titre des charges impayées ;
- le règlement de copropriété et son modificatif ainsi que le contrat de syndic.

Madame [H] conteste en réalité les poursuites engagées alors qu’elle était débitrice d’une dette initiale de 848 euros due en janvier 2024 et que le syndic aurait selon elle multiplié les frais de procédure alors qu’elle a effectué des versements réguliers de 200 euros pour apurer sa dette, soldée à la date du 24 juillet 2025.
Toutefois, il ressort des relevés de compte fournis que les virements effectués par Madame [H] ont bien été pris en compte et qu’en réalité les sommes dues s’expliquent au titre des nouvelles charges appelées, outre des provisions, appels de fonds pour travaux et divers frais.
Les frais de mises en demeure (48 euros le 19 avril 2025 et 36 euros le 10 mai 2025), de mise en contentieux (480 euros le 5 juin 2025), de sommation de commissaire de justice (124,79 euros le 11 juin 2025), de contentieux (240 euros le 1er août 2025 et 129,60 euros le 2 septembre 2025) n’apparaissent pas strictement nécessaires au recouvrement, soit au total 1058,39 euros, de même que la somme de 1000 euros de frais de contentieux sollicitée séparément.
A l’inverse, il ne peut être contesté la nécessité des frais d’hypothèques au vu de l’échec de la tentative de conciliation et d’une dette qui s’est accrue avec le temps, outre les frais de mise en contentieux en vue de la présente procédure.
Par ailleurs, les débats relatifs à l’accès aux relevés par un code internet ou aux provisions d’eau sont inopérants dès lors que l’ensemble des pièces a été transmis dans le cadre de la présente instance permettant de vérifier l’exigibilité des charges, frais, provisions et appels de fonds et que par nature les provisions au titre des consommations d’eau sont provisoires et font l’objet de régularisations en fin d’exercice.
Les sommes dues ont été correctement détaillées dans la mise en demeure du 13 août 2025, à savoir :
2578,91 euros au titre des charges et frais dus, somme à laquelle il convient d’enlever la somme de 1058,39 euros détaillée ci-dessus pour parvenir à une somme de 1520,52 euros ;1619,72 euros au titre des provisions devenues exigibles ;55,04 euros au titre des appels de fonds pour travaux.Les sommes dues au 13 août 2025 s’élèvent à 3195,28 euros.
Il ne peut être tenu compte des charges dues au titre du relevé postérieur au 1er avril 2026 puisque aucune nouvelle mise en demeure n’est justifiée au titre de la période postérieure, contrairement à ce que rappelle la jurisprudence précitée.
Il sera cependant tenu compte des paiements effectués par Madame [H], qui s’imputent prioritairement sur les arriérés de charges, et ainsi de la somme de 2275,35 euros qu’elle a versée entre le 13 août 2025 et le 1er avril 2026.
Madame [H] sera ainsi condamnée à payer la somme de 919,93 euros correspondant aux charges, frais, provisions et appels de fonds pour travaux dus à la date du 13 août 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 13 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967. A défaut d’intérêts échus dus au moins pour une année entière, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts au sens de l’article 1343-2 du code civil.
Le surplus des demandes du syndicat requérant au titre des charges sera rejeté.

Sur la demande principale au titre des dommages et intérêts, l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent prévoit que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »
En l’espèce, le défaut de paiement est caractérisé mais il sera relevé les paiements réguliers accomplis par Madame [H].

De ce fait, il ne peut être conclu à la mauvaise foi de la défenderesse, une simple carence dans le paiement ne suffisant à caractériser cette mauvaise foi.

Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement
Sur les demandes de délais, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge… ».
En l’espèce, Madame [H] ne livre aucun élément relatif à sa situation personnelle, en particulier ses revenus ou la preuve de difficultés financières ayant pu expliquer sa carence de paiement.
De plus, le montant relativement modeste de la somme restant due s’oppose à ce que des délais de paiement soient octroyés afin de ne pas préjudicier à la situation du syndicat créancier.
La demande de ce chef sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive
L’article 32-1 du code de procédure civile permet au juge de sanctionner toute partie qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive par le prononcé d’une amende civile, outre des dommages et intérêts à la partie lésée.

L’abus du droit d’ester en justice, en demande comme en défense, suppose la preuve d’une faute au sens de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, le syndicat requérant a agi en justice afin de recouvrer les sommes dues et obtient pour partie gain de cause.

Outre l’absence de caractère manifestement abusif de cette action en justice, il est relevé que le syndicat requérant a entrepris une tentative de conciliation avant d’introduire la présente instance.

Madame [H] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Madame [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les deux parties seront déboutées du surplus de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, ECARTE des débats les conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2026 par Madame [K] [H] et les conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2026 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA MER ET [Adresse 7]. CONDAMNE Madame [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA MER ET SOLEIL, la somme de 919,93 euros (NEUF CENT DIX-NEUF EUROS ET QUATRE-VINGT-TREIZE CENTS), outre intérêts au taux légal à compter du 13 août 2025, au titre des charges, frais, provisions et appels de fonds pour travaux dus à la date du 13 août 2025. DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA MER ET [Adresse 7], du surplus de ses demandes principales au titre des charges, au titre des dommages et intérêts et au titre des frais de mise en contentieux. DEBOUTE Madame [K] [H] de sa demande au titre des délais de paiement. DEBOUTE Madame [K] [H] de sa demande au titre de la procédure abusive. CONDAMNE Madame [K] [H] aux entiers dépens. CONDAMNE Madame [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA MER ET SOLEIL, la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. REJETTE le surplus des demandes.