TJ 59606, 20 août 2026, RG 23/00465

N° RG 23/00465 - N° Portalis DBZT-W-B7H-F5LM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE
Affaire n° N° RG 23/00465 - N° Portalis DBZT-W-B7H-F5LM
N° minute : 26/92
Code NAC : 50D
JD/AFB

LE VINGT AOÛT DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR

M. [B] [M] [N] [Q]
né le 17 Juillet 1987 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Julien DELAUZUN, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Mme [Y] [U] [C]
née le 03 Mars 1948 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Vincent DUSART HAVET membre de la SCP SPEDER DUSART FIEVET MAILLARD, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

* * *

Jugement contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 25 Juin 2026 et prorogé au 16 juillet 2026 puis à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Justine DELRIEU, Juge, assistée de Madame Anne Françoise BRASSART, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffière.

Débats tenus à l'audience publique du 12 Mars 2026 devant Madame Justine DELRIEU, Juge statuant en Juge Unique, par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffière et en présence de Madame Nathalie VERQUIN, Greffière.

* * * EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 18 août 2016, Monsieur [B] [Q] a acquis auprès de Madame [Y] [C] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 2] cadastrée section Al n° [Cadastre 1] moyennant le paiement d'une somme de 104 000 euros.

Se plaignant de désordres affectant la façade de l’immeuble, Monsieur [B] [Q] a, par acte d'huissier du 4 mai 2021, fait assigner Madame [Y] [C] en référé aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé du 9 novembre 2021, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [V] [R].

L’expert a déposé son rapport le 25 août 2022.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2023, Monsieur [B] [Q] a assigné Madame [Y] [C] devant le tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins, principalement, de voir condamner Madame [C] à lui restituer une partie du prix de vente, et subsidiairement, de voir ordonner des mesures d’instruction supplémentaires.

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 24 mai 2024, Monsieur [B] [Q] demande au tribunal de :

dire que Madame [Y] [S] sera tenue de le garantir des vices cachés affectant l’immeuble vendu sis [Adresse 4], dire qu’il gardera l’immeuble vendu et que Madame [Y] [C] devra restituer une partie du prix de vente. A titre principal,
condamner Madame [Y] [S] à lui verser une somme de 68 958,18 euros à titre de restitution du prix de vente, condamner Madame [Y] [S] à lui verser une somme de 800 euros par mois au titre du préjudice d’occupation et ce jusqu’à l’achèvement des travaux. A titre subsidiaire,
ordonner l’audition de Monsieur l’expert judiciaire sur le coût estimé de la réparation des désordres et fixer la durée du préjudice d’occupation, A titre encore plus subsidiaire
ordonner une mesure d’expertise afin de chiffrer le coût de la réfaction des désordres et fixer la durée du préjudice d’occupation aux frais avancés par Madame [C], dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir condamner Madame [Y] [C] aux dépens et à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande de réduction du prix de vente, fondée sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, il invoque l’existence de vices cachés tels que relevés par l’expert, à savoir le déversement de la véranda vers le jardin, provoquant la fissuration du sol de ladite véranda ainsi que le déversement d’une partie de la façade principale située sur la gauche de la façade arrière et à l’étage, le déversement du mur de façade dans le sens inverse. Il fait valoir que ces vices n’étaient pas visibles au moment de la vente et qu’ils rendent l’immeuble impropre à son usage dès lors que la façade arrière du bâtiment risque de s’effondrer. Il soutient que la clause d’exclusion de garantie stipulée à l’acte de vente ne peut lui être opposée dans la mesure où Madame [Y] [C] a construit ou fait construire la véranda et qu’elle a par ailleurs fait poser du linoléum au sol de la véranda afin de camoufler les désordres.

Concernant l’évaluation du coût de réparation des désordres, il fait valoir que l’expert judiciaire a retenu dans son rapport un devis relatif aux mesures conservatoires mais a omis d’intégrer le devis de réparation des désordres, lequel comprends les frais de démolition de la véranda existante, de maçonnerie, de couverture et de plâtrerie et s’élève à 68 958,18 euros TTC. Il demande à titre subsidiaire, si le tribunal ne s’estimait pas suffisamment informé, que celui-ci interroge l’expert judiciaire sur le chiffrage du coût des réparations ou qu’il ordonne une nouvelle expertise aux frais avancés de Madame [C].

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le27 mai 2025, Madame [Y] [C] demande au tribunal de :

débouter Monsieur [B] [Q] de l'ensemble de ses demandes ;le condamner aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient qu’il ressort du rapport d’expertise que la non planéité du sol de la véranda ne pouvait être cachée et que la fissure en façade de l’habitation n’est apparue que consécutivement aux travaux réalisés par Monsieur [Q] et n'existait pas au moment de la vente, de telle sorte qu'elle ne constitue ni un vice caché ni un vice apparent, mais simplement un désordre apparu consécutivement aux travaux réalisés par l'acheteur. Elle ajoute que, s’agissant du sol de la véranda, l'expert a clairement établi qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché. Elle considère que, si tel avait était le cas, Monsieur [Q] ne démontre ni qu’elle avait connaissance de vices affectant l'immeuble et qu'elle les aurait volontairement cachés lors de la vente, ni qu’elle a procédé à la construction de cette véranda, de telle sorte que la clause d'exclusion de garantie, figurant à l’acte dans les termes de l’article 1641 du Code civil, trouve à s’appliquer.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 octobre 2024 par ordonnance du même jour.

Une ordonnance de révocation de clôture a été rendue le 13 mars 2025 et a renvoyé l’affaire à la mise en état du 27 mars 2025.

Une ordonance de clôture est intervenue le 12 juin 2025.

L’affaire a été plaidée le 12 mars 2026 et la décision mise en délibéré au 25 juin 2026, prorogé au 16 juillet 2026 puis au 20 août 2026.

MOTIFS

1. Sur la demande de restitution du prix de vente

L'article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

Aux termes de l'article 1642, « le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. »

L'article 1643 prévoit encore qu'il « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.»

Selon l'article 1644, « dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts. »

Par vice, on entend un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à sa destination normale. Le défaut doit avoir pour conséquence de nuire à l'utilisation de la chose vendue, c'est-à-dire empêcher ou diminuer significativement l'usage auquel elle est normalement destinée.

La garantie des vices cachés ne couvre que les vices qui existaient déjà lors de la vente soit de manière avérée, soit au moins en germe, mais pas ceux qui naîtraient après la vente sans trouver leur source dans un défaut antérieur à celle-ci. Ainsi, la garantie ne joue pas pour les défauts survenus postérieurement et qui sont dus notamment à l'usure normale de la chose.

Pour qualifier le vice d’apparent et donc exclure la garantie du vendeur, il faut que le vice soit connu de l’acheteur, de façon suffisante c’est-à-dire dans toute son ampleur et ses conséquences, et qu’il soit décelable.

Sur l’existence des vices, leur origine et leur antériorité à la vente

Dans son rapport, l’expert judicaire met en évidence les désordres suivants :

- le déversement d’une partie de la façade principale, située sur la gauche de la façade arrière ;
- la véranda penche toute entière vers le jardin. Le sol de la véranda n’est absolument pas plan : il est incliné vers le jardin.
un écartement du carrelage anormal au sol de la véranda. à l’étage, dans la chambre située juste au-dessus du salon, une continuité du phénomène constaté au RDC ainsi que de multiples fissurations de plâtre et une fissure dans la maçonnerie au droit de l’appui ;en façade, le mur déverse dans le sens inverse du phénomène observé au RDC.
S’agissant de l’origine de ces désordres, l’expert indique que l’ensemble de la véranda penche vers le jardin et que ce mouvement entraîne avec lui une partie du mur de façade par un point de traction qui se situe au niveau de la panne muralière fixée dans le mur de façade principale.

D’après lui, la véranda s’enfonce de la sorte car ses fondations d’origine ne sont pas à même de la soutenir.

Toujours selon l’expert, la fissure est apparue lors des travaux de rénovation réalisés par Monsieur [Q] et plus précisément lors de la dépose de la cloison en carreau de plâtre située sous une poutrelle de la véranda dans la zone du désordre structurel constaté. Il explique que cette cloison au droit d’une poutrelle de bois raidissait cette zone. En la démolissant, le mouvement d’enfoncement de la véranda contenu jusqu’alors s’est brutalement exercé au droit de la panne muralière et le mur de façade a été tracté vers l’extérieur par la poutrelle de bois de la couverture de la véranda, faisant apparaître le désordre constaté.

Il conclut que l’instabilité de la véranda est à l’origine des désordres.

Il se déduit de ces constatations que les désordres constatés (dévers du mur de la façade de la véranda et du mur de la façade principale, écartement du carrelage) trouvent leur cause dans l’instabilité de la véranda que les fondations d’origine ne sont pas à même de soutenir et non dans les travaux de rénovation réalisés par Monsieur [Q], lesquels ont certes permis leur apparition mais n’en sont pas à l’origine.

Il est certain que l’instabilité de la véranda est un vice structurel qui existait déjà au moment de la vente puisque, selon l’expert, à cette date, le sol de la véranda penchait déjà, ce qui implique que celle-ci s’affaissait déjà.

Sur le caractère occulte des vices au moment de la vente

Selon l’expert, au moment de la vente, le sol de la véranda penchait déjà. Il considère ainsi qu’il ne pouvait être caché mais qu’il ne « sautait pas aux yeux » si on n’y prêtait pas attention.

Néanmoins, aux dires de l’expert, ce sont les travaux réalisés par Monsieur [Q] après la vente qui ont accéléré l’enfoncement de la véranda et fait apparaître le dévers du mur de façade et donc les fissures constatées.

Par ailleurs, il a indiqué que la fissuration du sol de la véranda et l’écartement du carrelage, liés l’affaissement de la véranda n’étaient pas visibles au moment de la vente car ce carrelage était recouvert d’un sol souple, en l’occurrence du linoléum.

Il ne ressort pas des pièces produites que Monsieur [Q] soit un professionnel de l’immobilier ou qu’il dispose de connaissances spécifiques en matière de construction, de sorte qu’il ne peut être considéré que le seul défaut de planéité du sol de la véranda que l’expert considère léger puisqu’il estime qu’il « ne sautait pas aux yeux » et dont la visibilité a pu en outre être réduite par l’encombrement de la véranda, lui permettait de se convaincre de l’instabilité de la véranda et des désordres qui en ont découlé.

Le vice était donc bien caché pour l’acquéreur au moment de la vente.

Sur la gravité du vice

Selon l’expert, la remise en état nécessite une mise en sécurité pour un montant retenu de 14 922 euros TTC selon devis transmis par la société RAMERY, puis les travaux suivants :

- Démolition complète de la véranda y compris sol et fondations
Dépose du mur qui déverseRéfection du mur de façadeRéfection complète de Ia vérandaRéparation des fissures de la chambre située au-dessus du salon et mise en peinture.
L’expert évalue la durée de travaux à quatre mois et indique qu’il y aura un préjudice d’usage partiel de la maison durant cette période.

L’expert ne s’exprime pas sur la gravité du vice. Néanmoins, il apparaît certain que, au regard des désordres constatés, tenant à la structure même de l’habitation, et de l’ampleur des travaux de remise en état nécessaires, le vice caché constaté, a minima, diminue significativement l'usage de la maison au point que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l’avait connu.

Sur la clause d’exclusion de garantie

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Lorsqu'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés a été stipulée, elle n'est pas opposable à l'acquéreur s'il est démontré que le vendeur est un professionnel qui est réputé connaître les vices ou un non professionnel qui avait connaissance du vice et l'a dissimulé."

Est réputé vendeur professionnel celui qui, sans être professionnel, a effectué lui-même, en tout ou en partie, les travaux en cause dans le bien vendu."

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’acte authentique de vente contient une clause d’exclusion de garantie rédigée en ces termes :

« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans |'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

- des vices apparents,
- des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

- si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s‘il est réputé ou s'est comporté comme tel,
- s’il est prouvé par L’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étalent en réalité connus du VENDEUR. »

Monsieur [Q] soutient que cette clause ne lui est pas opposable car Madame [C] a agi comme professionnelle en revendant un immeuble dans lequel elle a fait des constructions.

Néanmoins le caractère ponctuel de cette opération immobilière, à défaut pour Monsieur [Q] de rapporter la preuve d'une activité habituelle de construction de la vendeuse, l’ancienneté de la construction de la véranda établissant qu’il ne s’agit pas d’une rénovation pour revente, de même que l’absence de tout élément démontrant que Madame [C] a elle-même construit la véranda ou qu’elle a participé à sa construction d’une quelconque manière, interdit de lui attribuer la qualité de vendeur professionnel.

Par ailleurs, Monsieur [Q] échoue à démontrer la connaissance du vice et sa dissimulation par Madame [C].

En effet, de la même manière que Monsieur [Q] ne pouvait déduire de l’absence de planéité du sol de la véranda l’instabilité de celle-ci, il ne peut être considéré que Madame [C], qui n’est pas non plus une professionnelle de l’immobilier, avait connaissance de cette instabilité, et donc du vice dans toute son ampleur, au seul constat de cette absence de planéité.

Il ne saurait se déduire par ailleurs de l’installation d’un revêtement en linoleum la volonté de Madame [C] de dissimuler l’écartement du carrelage dès lors qu’il n’est pas établi que ce désordre était visible avant la pose du revêtement.

Il s’ensuit que la clause d’exclusion de garantie insérée au contrat trouve à s’appliquer et que Madame [C] est fondée à s’en prévaloir.

Monsieur [Q] sera par conséquent débouté de l'ensemble de ses demandes présentées au titre de la garantie des vices cachés.

2. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [B] [Q], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [B] [Q], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à Madame [Y] [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros. Il sera par ailleurs débouté de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS