TJ 21231, 19 août 2026, RG 26/00140

République française,
Au nom du peuple français

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE
DENOMME “[G] GAGNE DE POUILLY”

c/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE
DENOMME “[Adresse 1]”

N° RG 26/00140 - N° Portalis DBXJ-W-B7K-JDM5

Copie revêtue de la formule exécutoire délivrées à :

la SCP LDH AVOCATS - 16-1la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES - 72

ORDONNANCE DU : 19 AOUT 2026

ORDONNANCE DE REFERE
Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] A [Localité 2] “[Adresse 3]” représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET EVEN DU FOU
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Me Jean-Philippe SIMARD de la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6] A [Localité 2] “[Adresse 1]” représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET SOULARD
[Adresse 7]
[Localité 3]

représentée par Me Loïc DUCHANOY de la SCP LDH AVOCATS, demeurant [Adresse 8] Droit [Adresse 9], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 juin 2026 et mise en délibéré au 5 août 2026, puis prorogé au 19 août 2026 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Localité 1], dénommé [Adresse 3], a notamment pour voisin l’immeuble en copropriété situé [Adresse 11] à [Localité 1], dénommé [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet Even du Fou a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet Soulard, en référé devant le président du tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile :
- enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, de faire procéder à la réfection du mur pignon nord de son immeuble donnant sur la cour de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 1] dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 1] à lui payer la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux dépens.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] expose que :

le mur pignon nord de l’immeuble dénommé [Adresse 1] donne directement dans sa propre cour et présente un état de dégradation, voire de délabrement avancé, ce qui a été constaté par un commissaire de justice le 2 mai 2022 ;
son syndic s’est adressé à plusieurs reprises à celui de la copropriété voisine pour que celle-ci procède à la remise en état de son mur pignon, sans succès ;
le mur ne cesse de se dégrader et des pans entiers d’enduit menacent de tomber dans la cour de son immeuble, mettant très sérieusement en cause la sécurité des personnes et des biens.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 12] estime être bien fondé à demander la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] à procéder aux travaux de remise en état du pignon nord de sa copropriété, sous astreinte.

Aux termes de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] maintient ses demandes initiales, modifiant ainsi sa demande principale :
- enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 13] à [Localité 1] de faire procéder à la réfection complète du mur pignon nord de son immeuble donnant sur la cour de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 3] situé [Adresse 2] et [Adresse 14] à [Localité 1], conformément au devis de l’entreprise Ducherpozat n° 21-05-54 du 29 juillet 2021, dans le délai de trois mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard courant à l’expiration de ce délai ;
et demandant en outre au juge des référés de :
- déclarer mal fondés les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] tirés d’une prétendue absence de mise en demeure et de démarche amiable préalable ;
- déclarer mal fondés les moyens nouveaux soulevés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] dans ses conclusions responsives, tirés d’un prétendu refus d’accès qui lui aurait été opposé et d’un prétendu défaut d’urgence ;
- se réserver expressément le pouvoir de liquider ladite astreinte ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] de sa demande tendant à se voir donner acte d’un engagement limité à de simples travaux de purge, ou subordonné à la condition de disposer d’un accès à la copropriété de l’immeuble dénommé [Adresse 3] ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle formée à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] fait valoir, en réponse aux conclusions adverses, que :

il interpelle le syndicat défendeur sur la situation litigieuse de manière régulière depuis plus de treize ans, par le biais de nombreux courriers ;
la lettre recommandée adressée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] le 21 décembre 2021 lui demandant de réaliser les travaux relevant d’une urgence extrême au regard de l’état dégradé du mur, présente l’ensemble des caractéristiques d’une mise en demeure, laquelle a été suivie de relances en date des 17 février, 28 mars et 19 avril 2022 ;
par ailleurs, les travaux sollicités sont précisément ceux que le syndicat défendeur a lui-même fait deviser. En effet, les trois devis versés aux débats, sollicités par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1], établissent que l’opération technique nécessaire à la remise en état du pignon comporte indissociablement la purge mais également la réfection complète de l’enduit à la chaux de sorte que le défendeur ne peut sérieusement soutenir que cette réfection excéderait ses obligations ;
en outre, les travaux sollicités sont précisément ceux que l’assemblée générale du défendeur a votés et pour lesquels le syndic a effectué des démarches auprès des services de la ville afin de disposer des autorisations nécessaires au début des travaux ;
la réfection de l’enduit ne présente pas un caractère purement esthétique dans la mesure où l’enduit assure la protection du gros œuvre contre l’humidité, le gel et la décohésion progressive des matériaux alors qu’une simple purge laisserait à nu de larges surfaces du mur, accélérerait le ruissellement et fragiliserait la structure de l’ouvrage ;

ainsi, il est fondé à obtenir la sécurité passive de son fonds mais également la cessation du trouble manifestement illicite constitué par le maintien en l’état d’un pignon dont l’enduit menace de se détacher en plaques au-dessus d’une cour utilisée quotidiennement par les résidents ;
en tout état de cause, s’agissant de la proposition du défendeur, il tient à rappeler que ce dossier est ouvert depuis 2012, que le défendeur a fait procéder à l’établissement de devis utiles dès l’été 2021 et que l’assemblée générale ayant approuvé les travaux s’est tenue avant le mois de juin 2021 de sorte que plus de quatre années se sont écoulées depuis, sans qu’aucune diligence sérieuse n’ait été accomplie. Par ailleurs, le syndicat défendeur ne justifie d’aucune circonstance objective rendant impossible une exécution rapide et l’aggravation est continue et documentée si bien que l’urgence est caractérisée ;
s’agissant du prétendu refus d’accès opposé au défendeur, il entend préciser qu’il n’a jamais refusé l’accès à sa cour pour la remise en état du pignon ; il a seulement refusé d’autoriser une intervention limitée à une simple purge, traduisant un souci légitime d’obtenir une remise en état pérenne et non une intervention dégradante. En tout état de cause, l’obligation de conserver un mur pignon qui menace la sécurité de la copropriété voisine ne saurait être subordonnée à une quelconque autorisation préalable de sa part, étant précisé qu’il offre et a toujours offert l’accès nécessaire à l’exécution des travaux complets. Par conséquent, la mention « sous réserve de disposer de l’accès » dont le syndicat défendeur entend assortir son engagement est dépourvue de portée et ne tend qu’à différer encore l’exécution des travaux ;
concernant le prétendu défaut d’urgence, le référé fondé sur l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile n’est pas subordonné à la démonstration d’une urgence. En effet, il suffit que soit caractérisé un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, ce qui est le cas en l’espèce puisque le pignon menace de libérer des plaques d’enduit au-dessus d’une cour quotidiennement fréquentée. Par ailleurs, l’ancienneté de la situation, loin d’atténuer le danger, ne fait que l’aggraver. Ainsi, c’est l’inertie prolongée du défendeur depuis treize ans qui a conduit à l’état de délabrement aujourd’hui constaté. Enfin, le syndicat ne saurait se prévaloir de ce que le dernier courrier recommandé daterait de 2021 alors que c’est précisément l’absence de toute exécution depuis lors, en dépit de ses propres devis et de son propre vote d’assemblée générale, qui l’a contraint à saisir le juge des référés.
A l’audience du 17 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Aux termes de ses écritures soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] demande au juge des référés de :
- lui donner acte qu’il s’engage dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir à signer un devis pour procéder à la réfection du mur pignon nord de son immeuble donnant sur la cour de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2], avec pour consignes données à l’entreprise que les travaux soient réalisés dans un délai de deux mois suivant la signature du devis, sous réserve de disposer de l’accès à la copropriété de l’immeuble dénommé [Adresse 3] ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] de sa demande d’injonction sous astreinte ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] fait valoir que :

il ne conteste pas la situation décrite par le demandeur. Toutefois, ils ne sont pas d’accord sur l’ampleur des travaux à réaliser. En effet, il a fait deviser des travaux de purge des parties du mur qui se dégradent alors que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] souhaite imposer des travaux beaucoup plus conséquents ;
or, si la copropriété doit assurer la bonne conservation de son ouvrage afin de ne pas menacer la sécurité des personnes et des biens, elle n’est pas tenue de réaliser des travaux pouvant être considérés comme purement esthétiques tels que ceux demandés par le demandeur ;
par ailleurs, il entend rappeler qu’il n’a jamais été mis en demeure de réaliser des travaux et qu’une médiation n’a jamais été tentée par le syndicat des copropriétaires demandeur ;
en outre, il a toujours indiqué qu’il était prêt à faire réaliser les travaux de purge mais s’est trouvé confronté au refus catégorique de la copropriété voisine, qui lui a refusé l’accès à sa cour ;
en tout état de cause, l’ancienneté de cette demande et les refus réitérés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] démontrent que la situation n’est pas urgente ;
dans ces conditions, il estime qu’il doit lui être donné acte qu’il s’engage à signer un devis dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, pour des travaux qui pourront être réalisés dans un délai de trois mois suivant la signature dudit devis.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande principale

En application de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé et que le demandeur va nécessairement subir dans un bref délai si la situation présente doit se perpétrer.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’illicéité du fait ou de l’action critiquée peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice antérieure, d’une convention, du règlement intérieur d’une entreprise, d’une simple règle morale, ou même, quel que soit le fond du droit en cause, du procédé auquel une partie a eu recours pour régler le différend et obtenir, par violence ou voie de fait, le bénéfice de ce droit.

Il résulte des pièces versées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] que le mur pignon nord de l’immeuble dénommé [Adresse 1], qui donne directement dans la cour de sa propriété, présente des traces de dégradations, et ce depuis au moins le 2 mai 2022. En effet, il résulte d’un constat de commissaire de justice établi à cette date que la façade est en mauvais état, qu’elle présente de nombreuses fissures, un phénomène de faïençage ainsi que de petites cloques, avec le revêtement qui se décolle à différents endroits. Il résulte ensuite des photographies du 19 septembre 2025 versées aux débats par le demandeur et non discutées par le défendeur que l’état du mur pignon s’est aggravé et que des pans d’enduit menacent de tomber sur la cour de la copropriété [Adresse 3], ce qui n’est pas davantage contesté par le défendeur.

Il est établi par les pièces versées aux débats qu’une mise en demeure par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] par lettre recommandée avec avis de réception est intervenue le 21 décembre 2021, entre autres échanges et demandes d’interventions antérieures et postérieures à cette mise en demeure et qu’aucune intervention n’a été réalisée depuis lors pour remédier à ces risques de chutes.

Ainsi, il en résulte un trouble manifestement illicite au droit des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] de jouir sereinement de la cour de la copropriété eu égard aux risques de chute de pans d’enduit sur les occupants de la copropriété ou leurs véhicules , ce qui constitue en outre un risque de dommage imminent par le danger représenté par de telles chutes.

Il sera rappelé que l’application de l’article 835 alinéa 2 ne requiert pas que soit caractérisée une urgence dès lors qu’il existe un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent.

Il convient dès lors d’ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] de faire procéder aux travaux de réfection nécessaires pour éviter des chutes d’enduit, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et sous astreinte provisoire de 200 € par jour passé ce délai ; le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte.

Il est rappelé au demandeur qu’il doit en conséquence permettre au défendeur un accès à sa cour pour permettre l’exécution des travaux ainsi ordonnés.

Par contre, le juge des référés ne saurait sur le fondement du trouble manifestement illicite ou du dommage imminent ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] de faire procéder à la réfection complète du mur pignon par la pose d’un nouvel enduit tel que prévu dans le devis du 29 juillet 2021 ; s’il est dans l’intérêt évident de la copropriété [Adresse 1] pour la bonne conservation de l’immeuble de restaurer complètement le mur pignon en question en faisant poser un nouvel enduit pour préserver l’étanchéité de son immeuble, conformément à la décision de l’assemblée générale déjà votée en 2021, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés saisi par la copropriété voisine sur le fondement du trouble manifestement illicite subi par cette copropriété voisine résultant du risque de chutes de pans d’enduit, d’ordonner au défendeur l’exécution de cette réfection complète.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] est en conséquence débouté de sa demande de ce chef.

Il convient de donner acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] de ce qu’il s’engage à faire procéder à la réfection du mur pignon nord de son immeuble donnant sur la cour de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] dans un délai de quatre mois à compter de la présente ordonnance sous réserve de disposer de l’accès à la copropriété de l’immeuble dénommé [Adresse 3], étant rappelé que le délai imparti par le juge des référés est de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] qui succombe en supportera la charge.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] les frais irrépétibles qu’il a du engager pour agir en justice et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] est condamné à lui payer la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :