TJ 38544, 20 août 2026, RG 26/00119

MINUTE N° : 26/
ORDONNANCE DU : 20 Août 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00119 - N° Portalis DBYI-W-B7K-DTVX
NATURE AFFAIRE : 30G/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : S.A.S. EVANCIA C/ S.C.I. LA GARENNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :
Me Charles-antoine CHAPUIS
Me Jocelyn RIGOLLET
Délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A.S. EVANCIA, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 447 818 600, dont le siège social est sis 60, avenue de l’Europe - 92270 BOIS-COLOMBES
représentée par Maître Johanna TAHAR de l’ASSOCIATION LE CARRE, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant et Me Charles-antoine CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant

DEFENDERESSE

S.C.I. LA GARENNE, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 521 226 241, dont le siège social est sis 28 Cours de Verdun Perrache - 69002 LYON
représentée par Maître Jérôme ORSI de la SCP VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant et Me Jocelyn RIGOLLET, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant

Débats tenus à l'audience du 02 Juillet 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 20 Août 2026
Ordonnance rendue le 20 Août 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé, la société civile immobilière FONCIERE [L] aux droits de laquelle vient la société LA GARENNE a donné à bail commercial à la société [L] [P] [K] aux droits de laquelle vient la société EVANCIA, des locaux sis Parc d’activité de Chesnes Tharabie, 10 rue de la Garenne à SAINT QUENTIN FALLAVIER (38070) à destination de « garderie pour enfant », pour une durée de 9 années à compter du 1er décembre 2008.

Par avenant en date du 15 septembre 2018, le bail a été renouvelé pour une durée de 12 ans, à compter du 1er janvier 2018, moyennant un loyer annuel hors taxes de 95.700 euros.

Par courriel du 30 juin 2023, la société EVANCIA rapporte à son bailleur avoir constaté la détérioration du bardage et l’apparition de moisissures sur la façade des lieux loués.
La société EVANCIA a mandaté la société VINCI FACILITES aux fins de refixation du bardage. Un devis de remise en état a été établi pour un montant total de 113.029,64 euros TTC.

La société EVANCIA a fait établir un devis comparatif par la société MERESO pour une somme chiffrée à 166.364,72 euros TTC.

Le 17 mai 2024, un procès-verbal de constat de l’état du bardage a été établi par commissaire de justice, avant la dépose partielle intervenue le 29 mai 2024, dont le bailleur a été informé par courrier du 12 mai 2024.

En septembre 2024, la société LA GARENNE a fait intervenir un bureau d’étude spécialisé pour une audit du bâtiment.

Suivant courrier du 21 octobre 2025, la société EVANCIA par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la société LA GARENNE d’avoir à réaliser les travaux nécessaires dans les plus brefs délais.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2025, la société EVANCIA a fait délivrer à la société LA GARENNE une sommation d’avoir à réaliser les travaux nécessaires dans les lieux loués.

La société EVANCIA a également fait intervenir un bureau d’étude structure dont le rapport a été établi le 26 avril 2026.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2026, la société EVANCIA a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 606 et 1719 du code civil, des articles R145-35 du code de commerce et R2324-17 du code de la santé publique :

- déclarer la société EVANCIA bien fondée en ses demandes ;

- condamner, à titre provisionnel, la société LA GARENNE à réaliser, à ses frais, risques et périls, les travaux de réfection et de remise en état du bardage et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance de référé ;

- condamner, à titre provisionnel, la société LA GARENNE à rembourser à la société EVANCIA la somme de 8.184 euros au titre des travaux de mise en sécurité réalisés ;

- condamner, à titre provisionnel, la société LA GARENNE à rembourser à la société EVANCIA la somme de 504,80 euros, au titre des frais de commissaire de justice engagés ;

- condamner, à titre provisionnel, la société LA GARENNE à payer à la société EVANCIA la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût de délivrance de l’assignation.

A l’audience du 25 juin 2026, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 2 juillet 2026.

Ce jour, la société EVANCIA, représentée par son conseil, maintient les demandes contenues dans son assignation.

Elle expose que l’urgence de la situation est caractérisée, la dépose partielle d’une partie du bardage justifiée par le risque de chute, le démontre. Elle soutient qu’il n’existe pas de contestations sérieuses, les travaux sollicités relevant du gros œuvre, par nature à la charge exclusive du bailleur.

Aux termes de ses conclusions transmises par le RPVA le 2 juillet 2026, la société LA GARENNE, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

- juger n’y avoir lieu à référé en l’absence d’urgence et au regard des contestations sérieuses affectant les demandes formées par la société EVANCIA ;

- débouter la société EVANCIA de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la SCI LA GARENNES ;

- condamner la société EVANCIA à régler à la SCI LA GARENNE la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société EVANCIA aux entiers dépens de l’instance.

Elle déclare s’opposer à la demande de travaux faisant valoir que l’urgence n’est pas caractérisée les échanges remontant à juin 2023 et une partie du bardage ayant été déposée. Elle indique qu’il existe des contestations sérieuses ; d’une part il est nécessaire de déterminer si les travaux en cause peuvent être qualifiés de gros œuvre ou de travaux d’entretien ce qui relève de la compétence du juge du fond ; d’autre part les lames du bardages déposées ont été mal conservées ce qui oblige à changer entièrement le bardage et augmente le coût des travaux de réfection par la faute du preneur.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. ».

L’article 835 du même code indique que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

Sur l’urgence de la situation

La société EVANCIA fait valoir l’urgence de la situation.

Elle produit le rapport de l’étude structure menée par la société GES selon lequel la dépose partielle du bardage était justifiée au regard du risque de chute. Le rapport indique également que le pare-pluie n’est aujourd’hui plus protégé et se détériore rapidement.

Il est rappelé que les lieux loués sont à usage de crèche et accueille du public dont de jeunes enfants, qu’il apparait que le bailleur a laissé la situation perdurée depuis juin 2023 malgré les signalements du preneur.

Ces éléments sont suffisants à caractériser l’urgence de la situation.

Sur l’existence de contestations sérieuses

L’article 606 du code civil dispose que :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien. »

L'article R145-35 du code de commerce précise que le locataire ne peut se voir imputer :
« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux » et « 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ».

Il est couramment admis qu’au sens de l'article 606 du Code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Les juges du fond apprécient souverainement si une réparation correspond à l'une ou l'autre de ces qualifications.

En l’espèce, le bail du 1er décembre 2008 stipule que dans son article « CHARGE ET CONDITION » paragraphe intitulé « ENTRETIEN – REPARATIONS » que :
« le "Bailleur" aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, y compris les ravalements, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du "Preneur", notamment les réfections et remplacements des devantures, vitrine, glaces, et vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le Preneur devra maintenir les lieux loués dans un état de fraîcheur au moins équivalent à celui dans lequel il les a trouvés à la signature des présentes
Le "Preneur" devra aviser immédiatement et par écrit le "Bailleur" de toute dégradation ou toute aggravation des désordres de toute nature dans les lieux loués. Il déclare avoir été informé des conséquences éventuelles de sa carence.
Sans dérogation aux dispositions de l'article 606 du Code civil. »

Au cas présent, la société EVANCIA sollicite la prise en charge par sa bailleresse des travaux de réfection et de remise en état du bardage ainsi que le remboursement des travaux de mise en sécurité.

Elle avance que le bardage est un élément de clos et de couvert, sa réparation relève donc des gros travaux de l’article 606 du code civil, par nature, pris en charge par le bailleur. Elle verse pour en attester un arrêt de la cour d’appel de Versailles et un jugement du tribunal judiciaire de Lyon et fait valoir la société VINCI FACILITIES a indiqué que la réfection complète du bardage est rendue nécessaire par sa vétusté.

Ainsi, il conviendrait de déterminer si ces travaux consistent en des réparations d’entretien ou en de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. Toutefois, cette qualification relève de l’appréciation souveraine des juges du fond et exclut donc toute compétence du juge des référés.

Il en résulte la caractérisation d’une contestation sérieuse s’opposant à ce qu’il soit fait droit à la demande de la société EVANCIA.

Par conséquent, il n’y pas lieu à référé et la demanderesse sera débouté de ses demandes au titre de la prise en charge par sa bailleresse des travaux de réfection et de remise en état du bardage sous astreinte ainsi que le remboursement à titre provisionnel des travaux de mise en sécurité à hauteur de 8.184 euros.

- Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 491 du code de procédure civile, le juge statuant en référé, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La présente décision, qui met fin à l’instance en référé, n’autorise en conséquence aucune possibilité de réserver la décision sur les dépens.

Au présent cas, les dépens resteront à la charge de la demanderesse de cette instance.
Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS